Título: El Contrato de Arrendamiento: Dominando sus Claves Legales y Aplicación Práctica en Chile
Descripción: Esta charla intensiva de 2.5 horas explorará el contrato de arrendamiento bajo la óptica del Código Civil y la Ley N° 18.101, desglosando sus características, elementos esenciales, las obligaciones y derechos de arrendadores y arrendatarios, y las causales de su expiración. Pondremos especial énfasis en la aplicación práctica de estas normativas en el ámbito de la administración de bienes raíces y la protección de las partes, especialmente del arrendatario.
Contenido:
- Introducción y Contexto del Contrato de Arrendamiento
◦ Bienvenida y objetivos de la charla.
◦ Importancia y complejidad práctica del contrato de arrendamiento en la gestión inmobiliaria.
◦ La protección al arrendatario como "parte débil" en la legislación chilena y normas irrenunciables.
◦ Marco normativo: Código Civil, Ley N° 18.101 y otras normativas relevantes.
- Aspectos Generales y Fundamentos del Arrendamiento
◦ Definición legal del contrato de arrendamiento según el Artículo 1915 del Código Civil.
◦ Tipos de arrendamiento según el legislador: de cosas, de confección de obra y de prestación de servicios.
◦ Relación del arrendamiento con el Derecho de Propiedad: Uso, Goce y Disposición.
◦ Características Generales del Contrato de Arrendamiento:
▪ Consensual: Basta el acuerdo en elementos esenciales. La relevancia de que conste por escrito (Ley N° 18.101, Art. 20). Oponibilidad a terceros y escrituración (Art. 1962 CC, DL 993).
▪ Bilateral: Obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario.
▪ De Tracto Sucesivo: Efectos en el tiempo, diferencia con la resolución del contrato.
▪ Oneroso: Utilidad para ambas partes, prestaciones conmutativas.
▪ Nominado: Regulado exhaustivamente por la ley.
▪ Entre Vivos y Principal: Produce efectos en vida y subsiste por sí mismo, distinción con pactos accesorios (mes de garantía, fiador).
▪ Título de Mera Tenencia: El arrendatario es un mero tenedor de la cosa.
◦ Formación del consentimiento: Oferta y Aceptación.
- Elementos Esenciales del Contrato de Arrendamiento
◦ El Consentimiento: Acuerdo de voluntades sobre la naturaleza del contrato, la cosa y el precio.
▪ Limitaciones y autorizaciones en la Sociedad Conyugal (Arts. 1756 y 1761 CC). La sanción de inoponibilidad.
◦ La Cosa Arrendada: Requisitos esenciales: lícita, determinada, debe existir o esperarse que exista, y no debe ser consumible.
▪ Dato importante: La posibilidad de arrendar cosa ajena y la acción de saneamiento.
◦ El Precio o Renta: Requisitos: real, serio y determinado (en dinero, pesos o UF).
- Efectos del Contrato: Obligaciones y Derechos de las Partes
◦ Obligaciones del Arrendador:
▪ Entrega de la Cosa Arrendada: Importancia del inventario. Consecuencias del mal estado o mala calidad (Arts. 1932, 1934 CC). Incumplimiento y mora en la entrega, fuerza mayor. Tiempo y lugar de entrega.
▪ Mantener la Cosa en Estado de Servir: Asegurar el goce continuo (Art. 1927 CC).
• Reparaciones necesarias a cargo del arrendador. Reembolso al arrendatario (Art. 1935 CC).
• Mejoras útiles: requisitos para el reembolso (Art. 1936 CC). Sugerencia práctica para contratos.
▪ Librar al Arrendatario de Toda Turbación en el Goce:
• Abstención de perturbar por parte del arrendador (ej. arreglos, visitas, privacidad).
• Garantía frente a turbaciones de terceros (de hecho vs. de derecho). Obligación del arrendatario de notificar al arrendador.
▪ Derecho Legal de Retención del Arrendador: Casos en que procede para garantizar el pago y las indemnizaciones.
◦ Obligaciones del Arrendatario:
▪ Pago de la Renta: Época y forma de pago (convenido, costumbre, Art. 1944 CC).
▪ Uso de la Cosa según su Destino: Estipulado o natural (Art. 1938 CC).
▪ Cuidado de la Cosa como un Buen Padre de Familia: Responsabilidad por culpa leve y por terceros a su cargo (Arts. 1939, 1941, 2320 CC).
▪ Reparaciones Locativas: A cargo del arrendatario (Arts. 1927, 1940 CC).
▪ Restitución de la Cosa Arrendada: Al término del contrato, en el estado en que fue entregada (Art. 1947 CC). Importancia del inventario al inicio.
▪ Derecho Legal de Retención del Arrendatario: Casos en que procede para garantizar obligaciones del arrendador (Arts. 1937, 1928, 1930, 1936 CC, DL 964, Ley 18.101).
- Expiración o Término del Contrato de Arrendamiento de Cosas
◦ Modos Generales de Expiración: Aplicación de las normas generales de contratos (Art. 1950 CC).
◦ Causales Específicas:
▪ Destrucción total de la cosa arrendada: Consecuencias y diferencia con destrucción parcial (Art. 1932 CC).
▪ Expiración del tiempo estipulado: Contratos a plazo determinado e indeterminado. Cláusulas de renovación automática.
▪ El Desahucio: Acto unilateral e irrevocable. Plazos y formalidades según la Ley N° 18.101 (Arts. 3º y 4º). Posibilidad de restitución anticipada por el arrendatario.
▪ Extinción del derecho del arrendador: Causas involuntarias (Art. 1958 CC) y por hecho o culpa del arrendador.
• Distinción clave: Cuando el adquirente NO está obligado a respetar el arriendo (indemnización al arrendatario, Art. 1961 CC).
• Cuando el adquirente SÍ está obligado a respetar el arriendo (título lucrativo, título oneroso con escritura pública inscrita, acreedores hipotecarios).
▪ Sentencia Judicial: Terminación por incumplimiento de obligaciones (Art. 1950 Nº 4 CC).
▪ Por culpa del arrendatario: Obligación de indemnizar y posibilidad de proponer un sustituto (Art. 1945 CC).
▪ Casos especiales en Ley N° 18.101: Facultad implícita de subarrendar en contratos de habitación de plazo fijo superior a un año y terminación anticipada.
- Reflexión Final y Aplicación Práctica
◦ Recapitulación de los puntos más relevantes.
◦ Importancia de la redacción de contratos y la prevención de conflictos.
◦ Consejos clave para la gestión inmobiliaria y la asesoría a clientes.
◦ Espacio para preguntas y respuestas.
Qué se enseñará (breve): Se enseñarán los fundamentos legales, las características esenciales, los elementos indispensables, los derechos y deberes recíprocos, y las modalidades de terminación del contrato de arrendamiento en Chile, con un enfoque en su aplicación práctica y las protecciones legales vigentes.
Qué aprenderás (qué deberías aprender):
Al finalizar esta charla, tú, como participante, habrás adquirido la capacidad de:
• Recordar: La definición legal del contrato de arrendamiento y sus tipos, así como las normativas chilenas que lo regulan.
• Comprender: Las características esenciales que distinguen al contrato de arrendamiento, como su consensualidad, bilateralidad, onerosidad y tracto sucesivo, y la importancia práctica de que conste por escrito. Entenderás cómo se forma el consentimiento y los requisitos de la cosa arrendada y el precio.
• Aplicar: Identificarás y comprenderás a fondo las obligaciones y derechos tanto del arrendador (entrega, mantención, garantía de goce pacífico) como del arrendatario (pago de renta, uso adecuado, cuidado de la cosa, restituciones). Sabrás aplicar las reglas sobre reparaciones (necesarias, útiles, locativas) y los derechos legales de retención de ambas partes.
• Analizar: Distinguirás las diferentes causales de terminación del contrato, incluyendo la destrucción de la cosa, la llegada del plazo, el desahucio según la Ley N° 18.101, y la extinción del derecho del arrendador, evaluando las implicancias de cada una.
• Evaluar: Serás capaz de valorar la relevancia de las normas irrenunciables que protegen al arrendatario y cómo estas afectan la gestión del corredor de propiedades.
• Crear (o Proponer): Estarás en posición de aplicar este conocimiento para asesorar de manera efectiva en la redacción de contratos, la gestión de conflictos y la prevención de problemas legales en el ámbito del arrendamiento de bienes raíces [General].
Desarrollo de la Charla:
- Introducción y Contexto del Contrato de Arrendamiento (15 minutos)
¡Muy buenos días/tardes a todos! Es un placer tenerlos aquí en esta sesión dedicada a un pilar fundamental en el ámbito legal y comercial de los bienes raíces en Chile: el Contrato de Arrendamiento.
Como bien saben, en el mundo de la gestión inmobiliaria, no hay contrato más frecuente, y quizás, más complejo de aplicar en la práctica que el arrendamiento. ¿Por qué? Porque implica una serie de responsabilidades y un manejo muy cuidadoso de los conocimientos para velar por los intereses de nuestros clientes. Es más, el legislador chileno, desde hace mucho tiempo, ha identificado una "parte débil" en esta relación: el arrendatario. Esto se traduce en un conjunto de normativas que, hasta el día de hoy, protegen al arrendatario con derechos que, en muchos casos, son irrenunciables. Para nosotros, profesionales del rubro, dominar esto no es solo una obligación, es la clave para una gestión impecable y para evitar conflictos costosos.
En esta charla, vamos a estudiar estas normas, principalmente las contenidas en nuestro Código Civil y en leyes especiales como la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, que es la más usada en el día a día.
- Aspectos Generales y Fundamentos del Arrendamiento (35 minutos)
Comencemos por la base. ¿Qué es el arrendamiento? Nuestro Código Civil, en su Artículo 1915, nos da una definición clara: el arrendamiento "es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
Fíjense bien en esta definición, porque nos indica que, para el legislador, existen tres grandes tipos de arrendamiento:
• El arrendamiento de cosas (el que más nos convoca hoy, como una casa o una oficina).
• El arrendamiento para la confección de una obra (por ejemplo, construir una casa).
• Y el arrendamiento de servicios (como contratar a un profesional).
Antes de adentrarnos en el arrendamiento de cosas, es fundamental que refresquemos un concepto clave que le da sentido a este contrato: el Derecho de Propiedad. ¿Recuerdan los tres atributos que la propiedad otorga a sus dueños?
- El Uso de la Cosa: Darle el destino natural y obvio que posee.
- El Derecho de Goce: La capacidad de obtener los frutos o beneficios del bien (por ejemplo, los cánones de arriendo).
- El Derecho de Disposición: La facultad de enajenar, total o parcialmente, la cosa (venderla, hipotecarla, etc.).
El arrendamiento se relaciona directamente con los dos primeros: el arrendador concede el uso y goce de la cosa a cambio de un precio.
Ahora, hablemos de las Características Generales del Contrato de Arrendamiento, que son como el ADN de este acuerdo:
• a) Es un contrato Consensual: Esto es vital. Significa que el contrato se perfecciona, nace a la vida jurídica, por el simple acuerdo de voluntades entre las partes respecto a sus elementos esenciales: la cosa y el precio. No se requiere de un papel firmado para que exista. Sin embargo, ¡mucho ojo aquí! Si bien es consensual, es CRUCIAL que el contrato de arrendamiento conste por escrito. ¿Por qué? Porque la Ley N° 18.101, en su Artículo 20, establece una presunción muy importante para los arrendamientos de bienes raíces urbanos: si el contrato es verbal y hay discrepancia sobre el valor de la renta, se presumirá que la renta es la que declara el arrendatario. Esta presunción es "simplemente legal", lo que significa que admite prueba en contrario, pero ¿para qué complicarse? Un contrato escrito nos ahorra muchos dolores de cabeza. Además, si el contrato se refiere a bienes raíces, es importante que conste en escritura pública para hacerlo "oponible" a terceros adquirentes. Imaginen que el arrendador vende el inmueble; si el contrato está por escritura pública e inscrito, el nuevo dueño debe respetar el arriendo. Y en el caso de predios rústicos, la ley (Art. 5 DL 993) exige que sea por instrumento público o privado con testigos mayores de 18 años.
• b) Es un contrato Bilateral: Esto significa que ambas partes se obligan recíprocamente. El arrendador se obliga a proporcionar el goce de la cosa (o ejecutar la obra o prestar el servicio), y el arrendatario se obliga a pagar un precio determinado por ese goce.
• c) Se trata de un contrato de Tracto Sucesivo: Es decir, sus efectos se prolongan en el tiempo. A diferencia de otros contratos que se resuelven (como una compraventa que se deshace y las partes se devuelven lo recibido), en el arrendamiento, cuando hay un incumplimiento grave, lo que procede es el "término" del contrato. Las prestaciones pasadas ya se consumaron. Además, es relevante saber que, por ejemplo, no se puede pactar una cláusula de "ipso facto" para terminar el arriendo de predios urbanos, ya que la Ley N° 18.101 (Art. 19) establece que los derechos del arrendatario son irrenunciables, y el término del arriendo debe solicitarse conforme a la ley.
• d) Es un contrato Oneroso: Esto significa que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, donde cada uno se grava en beneficio del otro. Generalmente, las prestaciones son conmutativas, es decir, se consideran equivalentes.
• e) Es un contrato Nominado: Esto quiere decir que se encuentra expresamente reglamentado en la ley (en el Código Civil, principalmente). Su normativa es bastante exhaustiva, dejando poco espacio para la "creación" de las partes.
• f) Es un contrato entre Vivos: Está destinado a producir sus efectos durante la vida de sus autores. Y un dato importante: sus obligaciones son transmisibles. Esto significa que los efectos del contrato continúan produciéndose incluso después de la muerte de cualquiera de las partes, algo que la doctrina y jurisprudencia han confirmado reiteradamente.
• g) Es un contrato Principal: Subsiste por sí mismo, no requiere de otra convención para existir. Aunque es común que se garantice el pago de la renta o indemnizaciones (con un mes de garantía, fiador, codeudor solidario o pagarés), estas cauciones son naturalmente accesorias al contrato principal de arrendamiento.
• h) Constituye un Título de Mera Tenencia: Esto significa que el arrendatario, aunque tiene el uso y goce de la cosa, reconoce que el dominio (la propiedad) pertenece a otra persona, el arrendador (Art. 714 CC).
Finalmente, sobre la formación del consentimiento, recuerden que basta la Oferta (por ejemplo, el anuncio de un inmueble en arriendo) y la Aceptación (el acuerdo del futuro arrendatario) para que el CONTRATO nazca.
- Elementos Esenciales del Contrato (30 minutos)
Hemos dicho que el contrato de arrendamiento se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre la naturaleza del contrato, la cosa y el precio. Profundicemos en cada uno de estos elementos:
• a) El Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades. Pero aquí hay un punto delicado, especialmente cuando hablamos de la Sociedad Conyugal. Nuestro Código Civil (Arts. 1756 y 1761) contiene limitaciones para proteger los intereses de la mujer cuando el marido administra los bienes sociales, o los derechos del marido cuando la mujer (o un tercero) administra extraordinariamente. En particular, el Artículo 1761 establece que la mujer que administra no podrá dar en arriendo inmuebles sociales o ceder su tenencia por un tiempo que exceda ciertos límites sin autorización judicial especial, previa información de utilidad. ¿Cuál es la sanción si esto no se cumple? La Inoponibilidad. Esto significa que, si bien el contrato podría ser válido entre las partes que lo celebraron, no produce efectos respecto de un tercero, en este caso, el marido o los herederos, más allá de los límites legales. Es un punto crítico que deben tener presente.
• b) La Cosa Arrendada: La cosa que se arrienda debe cumplir con ciertos requisitos:
◦ Ser lícita: No se puede arrendar algo prohibido por la ley.
◦ Ser determinada: Debe estar claramente identificada (por ejemplo, la casa en tal dirección, con tales características).
◦ Debe existir o esperar que exista: Puede ser algo que aún no existe, pero se espera que llegue a existir (ej. un inmueble en construcción).
◦ No debe ser consumible: Dada la naturaleza del contrato de arrendamiento (que implica devolver la misma cosa), no puede ser algo que se agote con su primer uso (como alimentos).
Un DATO IMPORTANTE para su aplicación práctica: ¡Puede arrendarse aún la cosa ajena! Esto significa que alguien que no es el dueño puede arrendar una propiedad. Si el arrendatario es de buena fe y luego la pierde por una acción de reivindicación del verdadero dueño (evicción), tendrá una acción de saneamiento contra el arrendador. Esto subraya la importancia de verificar la legitimidad del arrendador.
• c) El Precio o Renta: El precio que el arrendatario paga por el goce de la cosa también debe cumplir con requisitos:
◦ Debe ser real: No simulado.
◦ Debe ser serio: No irrisorio (ridículamente bajo) o simbólico, sino que corresponda a un valor efectivo.
◦ Debe ser determinado: Claro y fijado (en pesos o Unidades de Fomento, por ejemplo).
Es fundamental recordar que las disposiciones del Código Civil sobre el arrendamiento (Título XXVI del Libro IV) se aplicarán en todo aquello que no esté expresamente regulado por leyes especiales, como la Ley N° 18.101 o decretos leyes.
- Efectos del Contrato: Obligaciones y Derechos de las Partes (50 minutos)
Ahora que entendemos la estructura, hablemos de lo que nos vincula en el día a día: las obligaciones y derechos de cada parte.
A. Efectos para el Arrendador (sus Obligaciones):
El arrendador tiene el deber de asegurar el goce pacífico de la cosa por parte del arrendatario. Esto se traduce en tres obligaciones principales:
• a) La Entrega de la Cosa Arrendada: Esta es su primera obligación. ¡Aquí la importancia del inventario es máxima! Un inventario detallado al inicio del arriendo, con fotos y firmas, es su mejor aliado para evitar futuros conflictos sobre el estado de la propiedad.
◦ ¿Qué pasa si la cosa está en mal estado? Si el mal estado o mala calidad impide el uso para el cual fue arrendada, el arrendatario puede pedir el término del contrato (Art. 1932 CC). Si el impedimento es solo parcial, o la destrucción es en parte, el juez puede decidir si procede la terminación o una rebaja del precio (Art. 1932 inc. 2º CC).
◦ El arrendatario tiene derecho a indemnización si el vicio es anterior al contrato. Pero, ¡ojo!, hay excepciones: si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio, si por su profesión no podía ignorarlo sin grave negligencia, o si renunció expresamente a la acción de saneamiento (Art. 1934 CC).
◦ Incumplimiento o mora en la entrega: Si se debe a culpa del arrendador, el arrendatario puede desistirse del contrato y exigir indemnización. Si fue por fuerza mayor o caso fortuito, o el arrendatario sabía de la imposibilidad, solo puede pedir el término, sin indemnización.
◦ El tiempo y lugar de la entrega se rigen por las normas generales: si no se estipula, es inmediatamente después de celebrado el contrato.
• b) Mantener la Cosa en el Estado de Servir para el Fin Arrendado: No basta con que la cosa sea apta al inicio; el arrendador debe asegurar el goce prolongado en el tiempo (Art. 1927 CC). Esto implica que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias, salvo las "locativas", que son del arrendatario. ¡Cuidado! Las reparaciones locativas son responsabilidad del arrendatario, a menos que provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa. Las partes pueden acordar otra cosa, ya que estas reglas son "de la naturaleza del contrato", no "de la esencia".
◦ Reparaciones Necesarias: Son aquellas indispensables para que la cosa sirva a su objeto. El arrendatario puede realizarlas y pedir reembolso, siempre que no sean por su culpa, haya avisado al arrendador, este no las haya hecho a tiempo, y el arrendatario pruebe su necesidad (Art. 1935 CC).
◦ Mejoras Útiles: Son las que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador solo debe reembolsarlas si CONSINTIÓ EXPRESAMENTE en que se efectuaran con la condición de abonarlas (Art. 1936 CC). Si no hay tal consentimiento, el arrendatario puede llevárselas si no detriora la cosa, o el arrendador le abona el valor de los materiales. SUGERENCIA PRÁCTICA: En sus contratos, prohibir las mejoras útiles y, si se autorizan, estipular que quedan a beneficio del inmueble sin reembolso.
• c) Librar al Arrendatario de Toda Turbación en el Goce de la Cosa: El goce debe ser tranquilo y pacífico. Esto implica una doble obligación:
◦ C-1) No turbar el arrendador mismo el derecho del arrendatario: Por ejemplo, realizar arreglos mayores que impidan el uso, o invadir la privacidad del arrendatario con visitas constantes sin aviso.
◦ C-2) Garantizar al arrendatario frente a las turbaciones de terceros: Aquí distinguimos:
▪ Turbaciones de Hecho: Son actos materiales sin pretensión de derecho (ej. vecinos ruidosos, alguien que ocupa ilegalmente un pasillo). Estas no son responsabilidad del arrendador; el arrendatario debe defenderse (Art. 1930 inc. 1º CC).
▪ Turbaciones de Derecho: Un tercero pretende tener un derecho sobre la cosa (ej. reclama un usufructo, una servidumbre, o ejerce una acción reivindicatoria). Aquí el arrendador SÍ debe intervenir, pues su derecho se ve afectado. El arrendatario tiene la obligación de notificarle a este toda turbación de derecho, y si omite o dilata culposamente, deberá abonar los perjuicios (Art. 1931 CC).
• d) Derecho Legal de Retención del Arrendador: Para seguridad del pago de la renta y las indemnizaciones, el arrendador tiene este derecho, que es decretado por un juez. Procede en casos como: uso contrario al contrato, deterioros imputables al arrendatario, mora en la restitución, término por culpa del arrendatario, o deudas de rentas y servicios.
B. Efectos para el Arrendatario (sus Obligaciones):
El arrendatario también asume importantes deberes a cambio del goce de la cosa:
• a) El Pago de la Renta: Debe hacerse en la época convenida en el contrato. Si no hay estipulación, se rige por la costumbre, y a falta de ella, por las reglas del Art. 1944 CC:
◦ Predios urbanos: por meses anticipados (generalmente los primeros 5 o 10 días).
◦ Predios rústicos: por años.
◦ Si se arrienda por una sola suma (ej. una casa de veraneo), se paga al término del arriendo, o como se acostumbre (mitad al inicio, mitad al final).
• b) El Uso de la Cosa según los Términos o Espíritu del Contrato: Primero, según lo estipulado. A falta de esto, el goce debe ajustarse a la intención de las partes y al destino natural de la cosa (Art. 1938 CC). No podemos arrendar una casa para habitación y usarla como taller mecánico ruidoso si no está permitido.
• c) El Cuidado de la Cosa como un Buen Padre de Familia: Esto significa que el arrendatario responde de culpa leve. Debe emplear la debida diligencia en la conservación de la cosa (Art. 1939 CC). Y un punto crucial: no solo responde de su propia culpa, sino también de la culpa de su familia, huéspedes y dependientes (Art. 1941 en relación con Art. 2320 CC).
• d) Las Reparaciones Locativas: Son las que subsanan el deterioro normal del goce de la cosa. Corresponden al arrendatario y se determinan por la costumbre del lugar (Arts. 1927 y 1940 CC). Ejemplos: arreglo de vidrios rotos por uso, mantención de grifos, pintura menor por desgaste.
• e) Restitución de la Cosa Arrendada: El goce del arrendatario es temporal, por lo tanto, debe restituir la cosa al término del arriendo (Art. 1947 CC). La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, considerando el deterioro propio del uso y goce legítimos. Aquí, ¡otra vez, la importancia del inventario!. Si no hay constancia del estado de entrega, la ley presume que se recibió en estado satisfactorio, pero admite prueba en contrario (Art. 1947 inc. 3º CC).
• f) Derecho Legal de Retención del Arrendatario: También el arrendatario tiene este derecho, consagrado en el Art. 1937 CC, que es otorgado por el juez. Procede cuando el arrendador le adeuda por: trabajos o reparaciones que perturban el goce (incluyendo mutación de la cosa, Art. 1928), turbaciones de terceros (Art. 1930 inc. 4º), mal estado de la cosa (Art. 1928 inc. 4º), mejoras útiles consentidas (Art. 1936 inc. 1º), o exceso en el pago de las rentas.
- Expiración o Término del Contrato de Arrendamiento de Cosas (30 minutos)
Todo contrato tiene un fin, y el de arrendamiento no es la excepción. El Art. 1950 del Código Civil nos señala los modos en que expira, que son los mismos que otros contratos, y especialmente:
• a) Por la Destrucción Total de la Cosa Arrendada: Si la cosa se destruye completamente, la obligación de pagar el precio cesa porque el arrendatario ya no tiene un objeto de goce. Si la destrucción es por culpa del arrendatario, el contrato se extingue, pero debe indemnizar perjuicios. Si la destrucción no es total, el juez decidirá si termina el contrato o se rebaja la renta (Art. 1932 inc. 2º CC).
• b) Por la Expiración del Tiempo Estipulado: Si el contrato tiene un plazo fijo, termina invariablemente en la fecha de vencimiento. Si hay cláusula de renovación automática, es crucial aplicarla dentro de los plazos previstos en el contrato. ¡Atención! Si un contrato se renueva automáticamente dos veces, la jurisprudencia tiende a considerar que cambia su plazo de fijo a indefinido.
◦ Contratos de duración determinada vs. indeterminada: Los determinados tienen un plazo fijado o tácito. Los indeterminados no se extinguen hasta que una de las partes manifieste su voluntad de ponerle fin a través del desahucio.
◦ El Desahucio: Es un acto unilateral e irrevocable donde una parte comunica a la otra su intención de no continuar. Es fundamental conocer los plazos y formas según la Ley N° 18.101:
▪ Contratos mes a mes o de duración indefinida (Art. 3º Ley 18.101): El desahucio del arrendador debe ser judicial o mediante notificación notarial. El plazo de desahucio es de dos meses, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo total de seis meses. El arrendatario puede restituir el bien antes y solo pagará la renta hasta ese día.
▪ Contratos de plazo fijo que no exceda de un año (Art. 4º Ley 18.101): El arrendador solo puede solicitar judicialmente la restitución. El arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses desde la notificación de la demanda. También puede restituir antes y pagar hasta ese día.
▪ En los casos no previstos por la Ley N° 18.101, se aplica lo pactado en el contrato. Y recuerden, en los contratos de plazo indefinido, el arrendatario siempre puede desahuciar conforme al contrato.
• c) Por la Extinción del Derecho del Arrendador: Si el arrendador pierde el derecho sobre la cosa, no puede seguir proporcionando el goce, y el contrato termina.
◦ Extinción Involuntaria (Art. 1958 CC): Por una causa ajena a su voluntad (ej. expropiación total, existencia de un fideicomiso). En este caso, el arrendamiento expira incluso antes del plazo.
◦ Extinción por Hecho o Culpa del Arrendador: Aquí debemos distinguir si la persona que adquiere la propiedad está o no obligada a respetar el arriendo.
▪ Si el adquirente NO está obligado a respetar el arriendo (Art. 1961 CC): El arrendador original deberá indemnizar al arrendatario. Ejemplos: vende la cosa arrendada, cede el usufructo, o pierde la propiedad por no pagar el precio de venta.
▪ Si el adquirente SÍ está obligado a respetar el arriendo: Esto sucede en tres situaciones:
• Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo (gratuito), como un heredero, legatario o donatario.
• Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, siempre que el arrendamiento haya sido celebrado por escritura pública, exceptuando a los acreedores hipotecarios.
• Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento fue otorgado por escritura pública e inscrita en el Conservador de Bienes Raíces antes de la inscripción hipotecaria.
• d) Por Sentencia del Juez (Art. 1950 Nº 4 CC): Cuando una de las partes reclama el término por incumplimiento de la otra.
• e) Extinción por Culpa del Arrendatario: Si el contrato termina por culpa del arrendatario, este debe indemnizar al arrendador, incluyendo el pago de la renta por el tiempo que falte para el término o hasta el día en que pudiera haber hecho cesar el arriendo. Sin embargo, el arrendatario puede eximirse de este pago si propone una persona idónea que lo sustituya y ofrece una fianza o garantía competente (Art. 1945 CC). ¡Ojo con esta situación y su aplicabilidad!.
Un punto muy relevante, especialmente en arrendamientos habitacionales, es el Artículo 5 de la Ley N° 18.101. En contratos de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, SALVO estipulación en contrario. Y si se prohíbe el subarriendo, el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. ¡Esto es un derecho irrenunciable que debe estar muy presente en su asesoría!
- Reflexión Final y Aplicación Práctica (10 minutos)
Estimados participantes, hemos recorrido un camino intenso por las principales normas que rigen el contrato de arrendamiento en Chile. Desde sus características más básicas hasta las complejidades de su término y los derechos y obligaciones de cada parte.
La clave de una gestión exitosa, y lo que busco que se lleven hoy, es la prevención. Un contrato de arrendamiento bien redactado, que anticipe los posibles escenarios y que considere todas las normativas que hemos revisado (especialmente las irrenunciables para el arrendatario), es su mejor herramienta. La claridad en las cláusulas, la realización de inventarios detallados, la correcta formalización (especialmente si es a largo plazo o para predios rústicos) y el conocimiento de los plazos de desahucio, son pilares de su rol profesional.
Recordemos que el arrendador tiene obligaciones cruciales de mantener el goce pacífico, y el arrendatario debe cuidar la propiedad y cumplir con el pago de la renta. Ambas partes tienen derechos de retención que pueden hacer valer judicialmente.
La comprensión de estos principios no solo les permitirá ser agentes inmobiliarios más competentes, sino también asesores confiables para sus clientes, minimizando riesgos y asegurando transacciones justas y transparentes.
Espero que esta charla haya sido de gran utilidad y que les brinde una base sólida para su trabajo diario.
¡Muchas gracias por su atención! Abrimos el espacio para preguntas y comentarios.
