Lección: Ley de arrendamiento

Título: Dominando el Contrato de Arrendamiento en Chile: Guía Práctica para Propietarios y Arrendatarios Descripción Esta charla fundamental busca proporcionar a los participantes un conocimiento sólido y actualizado sobre la regulación de los contratos de arrendamiento en Chile. Abordaremos desde sus bases legales en el Código Civil y la Ley 18.101, hasta las recientes modificaciones introducidas por la Ley 21.461. Nuestro propósito es que adquieran las herramientas necesarias para potenciar su gestión, prevenir conflictos y proteger sus derechos, tanto si son arrendadores como arrendatarios, siempre bajo la perspectiva de la normativa vigente. Fomentaremos la comprensión, la reflexión y la aplicación práctica de cada concepto. Contenido (Puntos a tratar)

1. Bienvenida y Contexto del Contrato de Arrendamiento (10 minutos) ◦ La relevancia del contrato de arrendamiento en el día a día y en el ámbito laboral. ◦ Marco legal fundamental: El Código Civil y la Ley 18.101 y sus modificaciones (incluyendo la reciente Ley 21.461). Breve mención al proyecto de ley (Boletín 12809-07). ◦ El rol de los corredores de propiedades y sus instrumentos de gestión (orden de arrendamiento y administración). ◦ Objetivos de nuestra charla: ¿Qué esperamos lograr juntos hoy?
2. Aspectos Generales del Arrendamiento (25 minutos) ◦ Definición Legal: Profundizaremos en el concepto de arrendamiento según el Art. 1915 del Código Civil, que lo define como un contrato recíproco para conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, a cambio de un precio determinado. ◦ Tipos de Arrendamiento: Analizaremos las tres clases que el legislador chileno reconoce: arrendamiento de cosas, de confección de obra y de servicios. ◦ El Derecho de Propiedad y el Arrendamiento: Entenderemos cómo el arrendamiento se relaciona con los atributos del derecho de propiedad: el uso, el goce y la disposición de la cosa.
3. Características Esenciales del Contrato de Arrendamiento (25 minutos) ◦ Consensual: Veremos que el contrato se perfecciona por el simple acuerdo de las partes, pero discutiremos la crucial importancia de que conste por escrito. ¿Por qué? Para evitar discrepancias en la renta (presunción del Art. 20 Ley 18.101) y para hacerlo oponible a terceros (Art. 1962 CC). También abordaremos la nueva exigencia para notarios de solicitar títulos al autorizar firmas. ◦ Bilateral: Comprenderemos que genera obligaciones recíprocas para ambas partes: el arrendador a proporcionar el goce y el arrendatario a pagar el precio. ◦ De Tracto Sucesivo: Explicaremos por qué, a diferencia de otros contratos, en caso de incumplimiento, se produce el término y no la resolución (Art. 1489 CC). Además, revisaremos la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario según la Ley 18.101 (Art. 19). ◦ Oneroso: Analizaremos cómo este contrato busca la utilidad de ambos contratantes, con prestaciones que se consideran conmutativas y equivalentes. ◦ Nominado: Reconoceremos que está expresamente regulado por la ley, lo que significa que la normativa es exhaustiva y deja poco espacio a la creación de las partes. ◦ Entre Vivos: Entenderemos que produce sus efectos durante la vida de sus autores y que sus obligaciones son transmisibles a los herederos. ◦ Principal: Veremos que subsiste por sí mismo, aunque usualmente se complemente con cauciones accesorias para garantizar las obligaciones del arrendatario. ◦ Título de Mera Tenencia: Finalmente, identificaremos que el arrendamiento confiere un título de mera tenencia (Art. 714 CC).
4. Elementos Esenciales del Arrendamiento (20 minutos) ◦ El Consentimiento: Detallaremos el acuerdo de voluntades sobre la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. Haremos hincapié en su naturaleza consensual para el arrendamiento de cosas. ◦ Autorizaciones en Sociedad Conyugal: Analizaremos las limitaciones y protecciones para la mujer en la administración de bienes sociales (Art. 1756, 1761, 1749 CC). ¿Cuál es la sanción por incumplir? La inoponibilidad. ◦ La Cosa Arrendada: Requisitos que debe cumplir: ser lícita, determinada, existir o esperarse que exista, y no ser consumible. Un dato clave: se puede arrendar incluso la cosa ajena, con consecuencias para el arrendador en caso de evicción. ◦ El Precio o Renta: Veremos que debe ser real (en dinero), serio y determinado (en pesos o UF). Recordaremos la aplicación de las disposiciones generales del Código Civil cuando no haya normativa especial.
5. Efectos del Contrato: Obligaciones y Derechos de las Partes (30 minutos) ◦ Para el Arrendador: ▪ Entrega de la Cosa Arrendada: La importancia vital del inventario al momento de la entrega. Consecuencias del mal estado o mala calidad de la cosa (Art. 1932 CC), incluyendo la posibilidad de término o rebaja de renta. El derecho a indemnización de perjuicios por vicios anteriores al contrato y sus excepciones. ¿Qué pasa con el incumplimiento en la entrega?. ▪ Mantener la Cosa en Estado de Servir: La obligación de procurar el goce prolongado y las reparaciones necesarias a cargo del arrendador, distinguiéndolas de las locativas (Art. 1927 CC). Las condiciones para que el arrendatario pueda realizarlas y ser reembolsado (Art. 1935 CC). Las mejoras útiles y una sugerencia práctica en el contrato. ▪ Librar de Toda Turbación en el Goce: La doble obligación del arrendador de no perturbar él mismo y de garantizar al arrendatario frente a turbaciones de terceros (de hecho o de derecho). La relevancia de la notificación en las turbaciones de derecho (Art. 1930, 1931 CC). ▪ Derecho Legal de Retención del Arrendador: Cuándo puede el arrendador retener bienes para asegurar el pago de la renta o indemnizaciones. ¿Cómo se decreta este derecho?. ◦ Para el Arrendatario: ▪ Pago de la Renta: La época de pago, según lo convenido, la costumbre o el Art. 1944 CC (predios urbanos, rústicos, veraneo). ▪ Uso de la Cosa según Destino: La obligación de usar la cosa conforme a lo estipulado o su destino natural (Art. 1938 CC). ▪ Cuidado de la Cosa como un Buen Padre de Familia: La responsabilidad por culpa leve y la extensión de esta responsabilidad a su familia, huéspedes y dependientes (Art. 1939, 1941, 2320 CC). ▪ Reparaciones Locativas: Aquellas que son consecuencia normal del uso y goce, a cargo del arrendatario (Art. 1927, 1940 CC). ▪ Restitución de la Cosa Arrendada: La obligación temporal de restituir al término del arriendo, en el estado en que fue entregada, considerando el deterioro normal. La presunción legal si no hay inventario inicial. ▪ Derecho Legal de Retención del Arrendatario: ¿En qué casos el arrendatario puede retener la cosa? Por trabajos no reembolsados, turbaciones, mal estado o mejoras útiles consentidas (Art. 1937 CC). ¿Cómo se otorga este derecho?.
6. Expiración o Término del Contrato de Arrendamiento (20 minutos) ◦ Modos Generales y Especiales: Las formas en que el arrendamiento puede terminar, según el Art. 1950 del Código Civil. ◦ Destrucción Total de la Cosa: Las implicancias de la destrucción total o parcial para el contrato y las indemnizaciones (Art. 1932 CC). ◦ Llegada del Plazo: Contratos de duración determinada vs. indeterminada. La importancia de las cláusulas de renovación automática. ◦ El Desahucio: Concepto y su rol en los contratos de duración indeterminada. ▪ Desahucio en Ley 18.101: ¿Cómo se efectúa el desahucio por el arrendador en contratos mes a mes e indefinidos (Art. 3º)? Plazos y aumentos. ¿Qué ocurre si el arrendatario restituye antes?. ▪ Desahucio en Contratos a Plazo Fijo no superior a un año: El procedimiento judicial para el arrendador y el derecho del arrendatario a un plazo de dos meses (Art. 4º). ◦ Extinción del Derecho del Arrendador: ▪ Por causas independientes de su voluntad (Art. 1958 CC), como una expropiación o un fideicomiso. ▪ Por hecho o culpa del arrendador (Art. 1961 CC). ▪ ¿Quién está obligado a respetar el arriendo en caso de transferencia de la propiedad? (Título lucrativo, oneroso con escritura pública, acreedores hipotecarios). ◦ Otras Causales: La sentencia judicial de término por incumplimiento de obligaciones. ◦ Extinción por Culpa del Arrendatario: Indemnizaciones de perjuicios (Art. 1945 CC). Un punto crucial: la facultad implícita de subarrendar en contratos de habitación con plazo fijo superior a un año y cómo exime al arrendatario del pago de rentas futuras (Art. 5 Ley 18.101).
7. Ley 18.101 sobre Arrendamiento de Inmuebles Urbanos y Reformas Recientes (20 minutos) ◦ Ámbito de Aplicación de la Ley 18.101: ¿Qué bienes raíces urbanos rige esta ley?. Detallaremos las importantes exclusiones: predios agrícolas mayores a 1 hectárea, inmuebles fiscales, viviendas de descanso o turismo por temporadas, hoteles, estacionamientos y viviendas regidas por la ley de leasing. ◦ Importancia del Contrato Escrito y Denominación de Partes: Recordaremos que no es obligatorio escribir el contrato, pero sí muy aconsejable. ◦ La Reforma de la Ley 18.101 (Ley 21.461): Analizaremos las novedades clave: ▪ Medida Precautoria de Restitución Anticipada: Introducida por el nuevo Art. 7 bis. ¿Cuándo procede esta medida de desalojo anticipado? Cuando hay destrucción parcial o inutilización por acción del arrendatario. La facultad del juez de exigir caución al demandante. ▪ Nuevo Procedimiento Monitorio para Cobro de Rentas: Título III bis, una figura que busca agilizar el cobro. Detallaremos el proceso: demanda, plazo de 10 días para el deudor, y las tres opciones que tiene (pago total, oposición, rebeldía). La apelación en este procedimiento. ▪ Presunción de Existencia de Contrato y Acreditación de Renta: La modificación al Art. 20 de la Ley 18.101 que exige firmas autorizadas por notario para la demanda monitoria y establece presunciones para contratos no escritos. ▪ Aplicación a Acciones de Comodato Precario y Precario: Una novedad que extiende las normas de este título a estas acciones de restitución de inmuebles (Art. 18 letra K). ▪ Los Nuevos Plazos: Consideraremos cómo estos plazos modifican la perspectiva anterior.
8. Espacio para Reflexión y Aplicación Práctica (10 minutos) ◦ Presentaremos breves casos prácticos para que ustedes apliquen lo aprendido y discutamos posibles soluciones. ◦ Abrimos el espacio para sus preguntas, reflexiones y comentarios.

Qué se enseñará (Propósito de la charla desde la perspectiva del formador) Esta charla busca proporcionar a los participantes un conocimiento sólido y actualizado sobre la regulación de los contratos de arrendamiento en Chile. El objetivo es que comprendan los derechos y obligaciones fundamentales tanto del arrendador como del arrendatario, y se familiaricen con las recientes modificaciones legales, especialmente la Ley 21.461, con el fin de fomentar una gestión inmobiliaria informada, prevenir conflictos y fortalecer la protección de los intereses de todas las partes involucradas, aplicando la normativa chilena vigente de forma práctica. Qué aprenderás (Objetivos de aprendizaje desde la perspectiva del participante, basados en la Taxonomía de Bloom) Al finalizar esta charla, se espera que tú, como participante, seas capaz de: • Conocer (Nivel de Conocimiento): ◦ Identificar las leyes principales (Código Civil y Ley 18.101 y sus reformas) que regulan el contrato de arrendamiento en Chile. ◦ Recordar la definición y los tipos de arrendamiento según la legislación chilena. ◦ Enumerar las características generales y los elementos esenciales que conforman un contrato de arrendamiento. • Comprender (Nivel de Comprensión): ◦ Explicar la importancia de que el contrato de arrendamiento conste por escrito y las implicancias de su ausencia. ◦ Interpretar las obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario derivados del contrato. ◦ Diferenciar las reparaciones necesarias de las locativas y las mejoras útiles en el contexto del arrendamiento. • Aplicar (Nivel de Aplicación): ◦ Reconocer cuándo procede un derecho legal de retención, tanto para el arrendador como para el arrendatario, en situaciones concretas. ◦ Aplicar las normas sobre el desahucio y los plazos de restitución según el tipo de contrato (mes a mes, indefinido, plazo fijo) establecidas en la Ley 18.101. ◦ Identificar las situaciones que pueden llevar a la expiración o término del contrato de arrendamiento. • Analizar (Nivel de Análisis): ◦ Distinguir las distintas causales de extinción del derecho del arrendador y sus consecuencias para el contrato. ◦ Analizar el ámbito de aplicación de la Ley 18.101 y las propiedades que quedan excluidas de su regulación. ◦ Evaluar el impacto de las recientes modificaciones introducidas por la Ley 21.461, específicamente la medida precautoria de restitución anticipada y el nuevo procedimiento monitorio. • Evaluar (Nivel de Evaluación): ◦ Juzgar la relevancia de contar con un contrato de arrendamiento bien elaborado y con las firmas autorizadas ante notario para la seguridad jurídica de ambas partes. ◦ Valorar la importancia de la nueva normativa en la agilización de procesos judiciales y la protección de los derechos de las partes en caso de incumplimiento.