Un enfoque práctico para la toma de decisiones estratégicas
El sector inmobiliario es uno de los pilares de cualquier economía, representando una parte significativa del Producto Interno Bruto (PIB) y siendo un motor clave para la inversión y el empleo. En Chile, la propiedad raíz no solo constituye un activo fundamental para individuos y empresas, sino que también es la base de importantes decisiones financieras y de inversión.
La valoración de bienes raíces, o tasación, es el proceso mediante el cual se estima el valor económico de una propiedad en un momento determinado. Este proceso es crucial porque los bienes inmuebles son activos de alto valor, heterogéneos y de baja liquidez, lo que hace que su precio no sea siempre obvio y requiera un análisis experto.
Ejemplo práctico: Imagine un administrador de condominios que debe decidir si es financieramente viable invertir en la modernización de los ascensores o en la instalación de paneles solares en las áreas comunes. Sin una comprensión clara del valor actual del condominio y el potencial impacto de estas mejoras en su valor futuro, cualquier decisión sería especulativa y de alto riesgo para la comunidad.
La tasación inmobiliaria no es un mero trámite; es una herramienta estratégica que proporciona información objetiva y fundamentada. Permite a los administradores de propiedades y condominios, inversionistas, bancos y particulares tomar decisiones informadas en diversas situaciones críticas.
Ejemplo práctico: Un comité de administración de un condominio está evaluando la venta de un espacio común no utilizado (por ejemplo, un antiguo cuarto de basura que puede convertirse en un estacionamiento adicional o una bodega). Una tasación profesional es indispensable para determinar un precio de venta justo que beneficie a todos los copropietarios y evite futuras controversias.
Al finalizar esta charla, los participantes serán capaces de:
Esta charla está estructurada para guiarles desde los conceptos más básicos hasta la aplicación práctica en su rol de administradores de propiedades. Abordaremos:
El alcance se centra en la normativa y el contexto chileno, con un énfasis didáctico y práctico para facilitar la comprensión y la aplicación inmediata de los conocimientos.
Un bien inmueble, también conocido como propiedad raíz o bien raíz, es aquello que no puede trasladarse de un lugar a otro sin alterar su esencia o forma. Jurídicamente, se refiere a las tierras, los edificios y las construcciones adheridas permanentemente al suelo, así como todo lo que forma parte integrante de ellos o está unido a ellos de manera inseparable.
Ejemplo práctico: En un condominio, las unidades habitacionales son edificaciones. Los terrenos donde se asienta el condominio son suelo. Un gimnasio o piscina comunitaria son también edificaciones, pero su valoración puede considerarse parte del valor de las áreas comunes, que a su vez impacta el valor de las unidades individuales.
El valor de un inmueble es el resultado de la interacción de múltiples atributos, tanto intrínsecos como extrínsecos:
Ejemplo práctico: Dos departamentos idénticos en el mismo condominio pueden tener valores diferentes si uno está en un piso alto con vista despejada y orientación norte (mayor valor por vista y luminosidad), mientras que el otro está en un piso bajo con vista a un muro y orientación sur (menor valor). La presencia de un centro comercial o una nueva estación de metro a poca distancia también incrementará el valor por ubicación.
Aunque a menudo se usan indistintamente en el lenguaje común, "avalúo" y "tasación" tienen significados y propósitos distintos en el ámbito inmobiliario chileno.
El avalúo inmobiliario, en el contexto chileno, se refiere principalmente al avalúo fiscal. Es una valoración masiva y periódica que realiza el Servicio de Impuestos Internos (SII) de todas las propiedades del país, con el objetivo de determinar la base imponible para el cálculo de las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial).
Este avalúo se basa en tablas de valores unitarios por metro cuadrado de terreno y construcción, ajustadas por factores de ubicación, destino y calidad, definidos por el SII. No busca reflejar el valor de mercado individual de cada propiedad, sino establecer una base equitativa para la recaudación fiscal.
La tasación inmobiliaria es un proceso técnico y profesional que busca determinar el valor de un bien inmueble en un momento específico y para un propósito determinado. Es realizada por un tasador experto, quien aplica metodologías reconocidas, analiza el mercado, inspecciona la propiedad y emite un informe detallado y fundamentado.
A diferencia del avalúo fiscal, la tasación se enfoca en el valor de mercado (o algún otro tipo de valor específico) y considera todas las particularidades del inmueble y su entorno, utilizando datos de transacciones comparables y análisis de costos o rentas.
La siguiente tabla resume las diferencias clave entre avalúo fiscal y tasación inmobiliaria:
| Característica | Avalúo Fiscal (SII) | Tasación Inmobiliaria |
|---|---|---|
| Realizado por | Servicio de Impuestos Internos (SII) | Tasador profesional independiente o de entidad |
| Propósito principal | Base para el cálculo de impuestos (contribuciones) | Estimar valor de mercado para compraventa, hipotecas, seguros, etc. |
| Metodología | Masiva, basada en tablas y modelos estadísticos | Individualizada, basada en inspección, comparables de mercado, costos, rentas |
| Valor resultante | Valor fiscal (generalmente inferior al de mercado) | Valor de mercado (o de reposición, liquidación, etc.) |
| Periodicidad | Periódica (reavalúos cada 4 años para no agrícolas) | A solicitud, para un momento específico |
| Costo | No tiene costo directo para el contribuyente | Tiene un costo asociado al servicio del tasador |
| Validez | Vigente hasta el próximo reavalúo o modificación | Generalmente 6 meses a 1 año, dependiendo del propósito y mercado |
Ejemplo práctico: Un propietario quiere vender su departamento. El avalúo fiscal es de $40.000.000, pero una tasación comercial encargada por el banco para un crédito hipotecario arroja un valor de mercado de $65.000.000. La diferencia es normal y esperada, ya que el avalúo fiscal no busca el valor comercial, sino la base imponible.
El "valor" de una propiedad no es un concepto único. Dependiendo del propósito de la tasación, se pueden determinar diferentes tipos de valor. Es fundamental que el tasador especifique qué tipo de valor está estimando.
Es el tipo de valor más común y buscado en la mayoría de las tasaciones. Se define como el precio estimado al cual una propiedad se transaría entre un comprador y un vendedor dispuestos y bien informados, en una transacción sin presiones, después de una adecuada comercialización, y donde ambas partes actúan de manera prudente y sin coacción.
Este valor asume condiciones de mercado normales y una exposición razonable de la propiedad en el mercado.
Ejemplo práctico: Un administrador de propiedades necesita saber el valor de mercado de un departamento para asesorar a un propietario que desea vender. El tasador buscará propiedades similares vendidas recientemente en la misma zona para estimar este valor.
Es el costo de construir un inmueble nuevo con las mismas características, funcionalidad y capacidad que el inmueble tasado, utilizando materiales y mano de obra actuales, pero sin considerar la depreciación por antigüedad, uso u obsolescencia. También se puede referir al valor de reposición a nuevo o valor de reposición depreciado.
Es particularmente relevante para fines de seguros, donde se busca determinar cuánto costaría reconstruir la propiedad en caso de un siniestro.
Ejemplo práctico: Un condominio necesita asegurar sus edificios contra incendios y terremotos. El valor de reposición de las edificaciones, sin considerar el terreno, es lo que las compañías de seguros utilizan para calcular las primas y las indemnizaciones. Si el valor de reposición es de UF 100.000, el seguro debería cubrir al menos esa cantidad para reconstruir el condominio.
Es el valor que se obtendría por una propiedad si tuviera que ser vendida rápidamente, bajo condiciones de tiempo limitadas o apremiantes, y a menudo en un mercado desfavorable. Este valor suele ser inferior al valor de mercado, ya que la necesidad de una venta rápida reduce el poder de negociación del vendedor.
Se utiliza en situaciones de remate, quiebra, ejecución de garantías o cuando se requiere una venta urgente.
Ejemplo práctico: Un banco que ha ejecutado una hipoteca sobre una propiedad necesita venderla rápidamente para recuperar el crédito. La tasación para este fin determinará un valor de liquidación, que será menor que el valor de mercado si la venta se realiza en un plazo muy corto.
Ejemplo práctico: Una empresa manufacturera posee una planta industrial altamente especializada. Para ellos, el valor de uso de esa planta es muy alto debido a su adaptación a sus procesos productivos. Sin embargo, su valor de mercado para otro tipo de empresa podría ser menor si requiere una gran inversión en adaptación. El tasador debe aclarar siempre el tipo de valor que está estimando.
El catastro de propiedad en Chile tiene sus raíces en la necesidad de organizar la tenencia de la tierra y, posteriormente, de establecer una base para la tributación. Históricamente, ha evolucionado desde registros rudimentarios hasta sistemas modernos de información geográfica.
Actualmente, el catastro es un inventario detallado de todos los bienes raíces del país, que incluye información gráfica (ubicación, límites, superficie) y alfanumérica (propietario, destino, características constructivas, avalúo fiscal). Es una herramienta fundamental para la gestión territorial, la planificación urbana, la seguridad jurídica de la propiedad y, por supuesto, la recaudación de impuestos.
Ejemplo práctico: Un administrador de condominios necesita verificar los límites de la propiedad común para un proyecto de ampliación. El catastro del SII, a través de sus planos y certificados, proporciona la información oficial sobre la superficie y deslindes del terreno.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) es el organismo fiscalizador encargado de la administración y fiscalización de los impuestos internos en Chile. En el ámbito inmobiliario, el SII tiene un rol central en la mantención del catastro de bienes raíces no agrícolas y en la determinación del avalúo fiscal de todas las propiedades del país.
El SII recopila y actualiza la información de las propiedades a través de declaraciones de los contribuyentes, inspecciones en terreno, convenios con municipalidades y otros organismos, y mediante los procesos de reavalúo. Esta información es la base para el cálculo de las contribuciones de bienes raíces y para la emisión de los certificados de avalúo fiscal.
El SII emite diferentes tipos de certificados de avalúo fiscal, cada uno con un nivel de detalle y propósito específico. Comprenderlos es fundamental para cualquier gestor de propiedades.
Este certificado proporciona una descripción exhaustiva de la propiedad y su avalúo. Contiene:
Usos: Es requerido para trámites de compraventa, estudios de títulos, solicitudes de créditos hipotecarios, herencias, divisiones de propiedades, y para obtener información detallada sobre la valoración fiscal de un inmueble.
Es una versión resumida del certificado detallado. Contiene:
Usos: Se utiliza cuando solo se requiere conocer el avalúo fiscal total y el monto de las contribuciones, por ejemplo, para fines informativos rápidos, para presentar en algunos trámites municipales o para verificar si una propiedad paga contribuciones.
Este certificado es emitido por el SII específicamente para procesos de expropiación. Contiene el avalúo fiscal vigente de la propiedad y, en algunos casos, puede incluir antecedentes relevantes para la determinación del valor provisional de la indemnización por expropiación, que es el punto de partida para la negociación.
Usos: Es un documento clave en los procesos donde el Estado requiere adquirir una propiedad por causa de utilidad pública, sirviendo como base para la oferta inicial de indemnización al propietario.
Los certificados de avalúo fiscal se pueden obtener de manera online a través del sitio web del Servicio de Impuestos Internos (www.sii.cl), en la sección "Servicios Online" > "Bienes Raíces" > "Certificados". Se requiere el Rol de Avalúo de la propiedad y, en algunos casos, la Clave Única o la clave del SII del propietario.
Checklist Operativo para Obtener Certificados SII:
Para comprenderlos: Preste atención al Rol de Avalúo (identificador único), la dirección, el avalúo total (separado en terreno y construcciones), y el monto de las contribuciones. Verifique la fecha de emisión y la vigencia del último reavalúo para saber si la información está actualizada.
El SII realiza periódicamente procesos de reavalúo de bienes raíces no agrícolas. En Chile, la ley establece que este proceso debe realizarse cada 4 años. Durante un reavalúo, el SII actualiza los valores unitarios de terreno y construcción, y los factores de ajuste, basándose en estudios de mercado y análisis estadísticos de grandes volúmenes de propiedades.
El objetivo es que los avalúos fiscales reflejen de mejor manera, aunque no de forma exacta, la realidad del mercado inmobiliario y asegurar una distribución equitativa de la carga tributaria. El último reavalúo general de bienes raíces no agrícolas entró en vigencia el 1 de enero de 2018.
Para determinar el avalúo fiscal, el SII considera una serie de factores, que se aplican a través de tablas de valores unitarios y coeficientes:
Ejemplo práctico: Un departamento en un condominio de alta gama (calidad de construcción A o B) tendrá un avalúo fiscal por metro cuadrado de construcción significativamente mayor que un departamento de un condominio social (calidad de construcción E o F), incluso si ambos tienen la misma superficie y están en la misma comuna. La ubicación del condominio dentro de la comuna también será un factor determinante para el valor del terreno.
El avalúo fiscal es la base imponible para el cálculo de las contribuciones de bienes raíces (impuesto territorial), que es un impuesto anual que se paga en cuatro cuotas trimestrales. La tasa de contribuciones varía según el tipo de propiedad (habitacional o no habitacional) y su avalúo, aplicando exenciones para propiedades de menor valor destinadas a la habitación.
Además de las contribuciones, el avalúo fiscal tiene impacto en:
Ejemplo práctico: Un administrador debe informar a los copropietarios sobre el monto de las contribuciones anuales y cómo se calculan. Si el avalúo fiscal de una unidad habitacional es de $70.000.000, y la tasa de contribuciones para propiedades habitacionales es, por ejemplo, del 1% anual (más recargos y exenciones si aplica), el propietario pagará aproximadamente $700.000 al año en contribuciones, dividido en cuatro cuotas.
La tasación inmobiliaria se rige por principios económicos y utiliza diversas metodologías para estimar el valor de una propiedad. La elección del método depende del tipo de inmueble, la finalidad de la tasación y la disponibilidad de información.
Los principios de valoración son las bases teóricas que sustentan la lógica de la tasación inmobiliaria.
Establece que el valor de una propiedad está determinado por la interacción entre la cantidad de propiedades disponibles para la venta (oferta) y el deseo y la capacidad de los compradores para adquirirlas (demanda). Un exceso de oferta o una baja demanda tenderá a disminuir los precios, mientras que una oferta limitada o una alta demanda los incrementará.
Ejemplo práctico: En un sector con un auge de construcción de nuevos condominios (alta oferta) y un crecimiento poblacional moderado (demanda estable), los precios de los departamentos existentes pueden estancarse o incluso bajar ligeramente. Por el contrario, en un barrio consolidado con poca disponibilidad de terrenos para nuevos proyectos (baja oferta) y alta preferencia por vivir allí (alta demanda), los precios tenderán a subir.
Afirma que el valor de una propiedad no excederá el costo de adquirir una propiedad igualmente deseable que pueda servir como sustituto. Un comprador racional no pagará más por una propiedad que lo que le costaría adquirir otra similar con la misma utilidad o beneficio.
Este principio es la base del método comparativo de mercado.
Ejemplo práctico: Si un comprador está buscando un departamento de 3 dormitorios en el mismo sector y encuentra dos opciones muy similares en tamaño, antigüedad y estado, pero una cuesta UF 5.000 y la otra UF 5.500, es probable que opte por la de UF 5.000, a menos que la más cara ofrezca un beneficio adicional muy significativo que justifique la diferencia.
Establece que el valor de una propiedad debe basarse en su uso legalmente permitido, físicamente posible, financieramente factible y que resulte en el mayor valor para el terreno. Este principio es fundamental para la tasación de terrenos con potencial de desarrollo o propiedades subutilizadas.
Ejemplo práctico: Un terreno en una zona céntrica de Santiago está ocupado por una antigua casa de un piso. El mayor y mejor uso de ese terreno, según la normativa urbanística, podría ser la construcción de un edificio de 10 pisos con departamentos. El tasador valorará el terreno considerando su potencial para ese desarrollo, no solo como el sitio de la casa existente.
Ejemplo práctico (Anticipación): Un inversionista compra un departamento para arrendar. El valor que le asigna a esa propiedad se basa en la anticipación de las rentas mensuales que recibirá y la eventual plusvalía al venderlo en el futuro.
Ejemplo práctico (Contribución): Instalar una piscina en un condominio puede tener un costo de X, pero su contribución al valor de las unidades y al atractivo general del condominio podría ser mayor o menor que X, dependiendo del mercado y las características del condominio.
El suelo es un componente fundamental de cualquier propiedad inmobiliaria. Su valoración requiere métodos específicos, especialmente cuando tiene potencial de desarrollo.
Este es el método más utilizado y preferido para la tasación de propiedades, incluyendo el suelo. Se basa en el principio de sustitución. Consiste en estimar el valor de la propiedad tasada (suelo o propiedad completa) comparándola con propiedades similares (comparables) que se han vendido o están en oferta en el mercado reciente.
La aplicación práctica implica:
Ejemplo práctico: Un tasador debe valorar un terreno de 500 m² en la comuna de Ñuñoa. Busca ventas recientes de terrenos en Ñuñoa de tamaño similar, con la misma zonificación y características topográficas. Encuentra tres ventas: uno de 480 m² vendido en UF 10.000, otro de 550 m² en UF 11.500, y otro de 520 m² en UF 10.800. A partir de estos datos, y realizando ajustes, determinará el valor unitario por m² y luego el valor total del terreno tasado.
La clave del método comparativo reside en la correcta selección y ajuste de los comparables.
Selección: Los comparables deben ser:
Ajuste (homogeneización): Una vez seleccionados, los precios de los comparables se ajustan para compensar las diferencias con la propiedad tasada. Los factores de ajuste pueden incluir:
Ejemplo de ajuste: Si el terreno tasado es de 500 m² y un comparable de 400 m² se vendió en UF 8.000 (UF 20/m²), pero el terreno tasado tiene una mejor ubicación que justifica un factor de ajuste del +5%, y es 100 m² más grande, el ajuste no es lineal. Se suele trabajar con valores unitarios por m² y aplicar factores multiplicadores o sumas/restas de valor por cada característica diferencial. Por ejemplo, si el comparable de 400 m² se vendió a UF 20/m², y el terreno tasado tiene una mejor vista que justifica un +UF 1/m², el valor unitario ajustado del comparable para la vista sería UF 21/m².
Ventajas:
Limitaciones:
Errores comunes:
El método del valor potencial (o residual estático) se utiliza para valorar terrenos que tienen un potencial de desarrollo inmobiliario, es decir, donde se puede construir algo más rentable que lo que existe actualmente o donde el terreno está baldío. Se basa en el principio de mayor y mejor uso.
El concepto es que el valor del suelo es el "residuo" que queda después de restar todos los costos de construcción y comercialización de un proyecto inmobiliario hipotético (el mayor y mejor uso) de los ingresos brutos esperados por la venta de las unidades construidas, considerando una rentabilidad razonable para el promotor.
Escenarios de aplicación:
Ejemplo práctico: Un terreno de 1.000 m² en Providencia permite construir un edificio de 10 pisos con 20 departamentos. El tasador estima los ingresos por la venta de esos 20 departamentos y les resta los costos de construcción, permisos, comercialización, financieros y la utilidad esperada del desarrollador. El valor resultante es el valor potencial del suelo.
La fórmula básica es:
Valor del Suelo = Ingresos Totales del Proyecto - Costos Totales del Proyecto - Utilidad del Desarrollador
Ejemplo de cálculo simplificado:
Este método es muy sensible a los supuestos utilizados:
Un pequeño error en cualquiera de estos supuestos puede generar una gran diferencia en el valor final del suelo.
El método residual dinámico es una evolución del método estático, utilizado para proyectos inmobiliarios de mayor envergadura y complejidad, donde el factor tiempo y el flujo de caja son cruciales. Permite modelar el desarrollo del proyecto a lo largo del tiempo, considerando los ingresos y egresos en diferentes etapas.
Es ideal para:
Este método construye un modelo financiero detallado que proyecta los flujos de caja del proyecto a lo largo de su vida útil (desde la adquisición del terreno hasta la venta de la última unidad). Considera:
Todos estos flujos se descuentan a una tasa de descuento apropiada (que representa la rentabilidad esperada por el inversionista), para obtener el Valor Presente Neto (VPN) del proyecto. El valor del suelo se determina como el monto máximo que se podría pagar por el terreno para que el VPN del proyecto sea cero o igual a la rentabilidad mínima exigida.
Ejemplo práctico: Un desarrollador evalúa un proyecto de un edificio de 20 pisos. El método residual dinámico le permite proyectar que la construcción tomará 3 años y las ventas se realizarán durante 4 años. Cada año, habrá desembolsos por construcción y ventas de unidades. Al descontar todos estos flujos a una tasa del 12% anual, obtiene un VPN. Si el VPN es positivo, significa que el valor del terreno es mayor que el que se estimó inicialmente, o que el proyecto es muy rentable. Si es negativo, el valor del terreno es menor o el proyecto no es viable.
Una de las grandes ventajas del método residual dinámico es que permite realizar análisis de sensibilidad. Se pueden variar los supuestos clave (precios de venta, costos de construcción, tasa de descuento, plazos) para ver cómo afectan el valor del suelo y la rentabilidad del proyecto.
Esto ayuda a identificar los factores de riesgo más importantes y a tomar decisiones más robustas. Por ejemplo, ¿qué pasa si los precios de venta caen un 10%? ¿O si los costos de construcción suben un 5%? ¿O si el proyecto se retrasa 6 meses?
Estos conceptos son fundamentales para el método de costo de reposición y para la valoración de edificaciones.
Ejemplo práctico: Un administrador de condominios debe evaluar el costo de construir una nueva sala multiuso. Los costos directos serían los materiales y la mano de obra para la sala. Los costos indirectos incluirían los honorarios del arquitecto que diseñó la sala, los permisos municipales y la supervisión del proyecto.
La depreciación es la pérdida de valor de una propiedad debido a diversas causas. Es crucial para estimar el valor actual de una construcción usada.
Ejemplo práctico: En un condominio, los ascensores antiguos que fallan constantemente y consumen mucha energía (depreciación física), la falta de accesibilidad para personas con movilidad reducida en áreas comunes (depreciación funcional), o la construcción de una planta de tratamiento de residuos cercana que genera malos olores (depreciación económica), son factores que disminuyen el valor de las propiedades.
Existen varios métodos para cuantificar la depreciación, siendo los más comunes:
Depreciación = (Edad Efectiva / Vida Útil Económica) * Costo de Reposición a Nuevo
Ejemplo práctico: Un edificio de 20 años tiene una vida útil económica estimada de 50 años. Si se ha mantenido muy bien, el tasador podría asignarle una edad efectiva de 15 años. Si su costo de reposición a nuevo es de UF 100.000, la depreciación sería (15/50) * UF 100.000 = UF 30.000. Si se ha mantenido mal, su edad efectiva podría ser 25 años, resultando en una depreciación de (25/50) * UF 100.000 = UF 50.000.
Este método se utiliza para tasar propiedades que generan ingresos, como edificios de oficinas, locales comerciales, centros comerciales o edificios de departamentos para arriendo. Se basa en el principio de anticipación.
Consiste en estimar el valor de la propiedad a partir de la capitalización de las rentas netas que genera o que se espera que genere. Se divide la renta neta anual por una tasa de capitalización (o tasa de retorno), que refleja el riesgo y la rentabilidad esperada por el inversionista.
Valor = Renta Neta Anual / Tasa de Capitalización
Ejemplo práctico: Un edificio de oficinas genera una renta neta anual de UF 1.200 (después de descontar gastos de operación). Si la tasa de capitalización de mercado para este tipo de propiedades es del 6% (0.06), el valor de la propiedad sería UF 1.200 / 0.06 = UF 20.000.
Este método estima el valor de una propiedad sumando el valor del terreno (tasado por el método comparativo) y el costo de reposición depreciado de las construcciones y mejoras.
Es particularmente útil para propiedades nuevas (donde la depreciación es mínima o nula) o para propiedades especiales (como iglesias, escuelas, hospitales, plantas industriales muy específicas) para las cuales no hay un mercado de comparables activos o rentas claras.
Valor = Valor del Terreno + (Costo de Reposición a Nuevo de Construcciones - Depreciación)
Ejemplo práctico: Se valora un centro de eventos recién construido. El tasador determina el valor del terreno por comparables y luego calcula el costo de construir el centro de eventos (costo directo + indirecto). Como es nuevo, la depreciación es cero o muy baja. La suma de ambos valores da el valor de la propiedad.
El informe de tasación es el documento formal que presenta los resultados del trabajo del tasador. Debe ser claro, preciso, bien estructurado y fundamentado, permitiendo al usuario comprender el proceso y la conclusión de valor.
Aunque la estructura puede variar ligeramente, un informe de tasación profesional en Chile generalmente incluye los siguientes elementos:
Ejemplo de cláusula modelo para finalidad:
"El presente informe tiene como finalidad la determinación del valor de mercado para efectos de garantía hipotecaria, solicitado por [Nombre del Banco]. El valor estimado corresponde a la fecha de inspección y análisis de mercado indicada en este documento."
Ejemplo práctico: Para un departamento en un condominio, se describirá el barrio (ej. "sector residencial consolidado de Las Condes, con excelente conectividad a Av. Apoquindo y cercano a Metro El Golf"), las características del edificio (año de construcción, número de pisos, ascensores, conserjería) y luego el departamento en sí (superficie útil, número de dormitorios, baños, cocina equipada, terraza, estado de conservación).
Ejemplo práctico: El informe podría indicar que "el mercado de departamentos en el sector presenta una oferta estable y una demanda sostenida, con un crecimiento de precios del 3% anual en el último año, lo que valida el uso del método comparativo". También se mencionará que "se revisó el certificado de dominio vigente, el cual no presenta gravámenes ni prohibiciones que afecten la libre disposición del inmueble".
Esta sección es el corazón técnico del informe y debe ser lo suficientemente transparente para que un tercero pueda entender cómo se llegó al valor.
Ejemplo de cláusula modelo para limitaciones:
"La presente tasación se ha realizado asumiendo que el inmueble cuenta con todos sus permisos municipales y recepciones finales al día. Cualquier discrepancia con esta situación no fue verificada por el tasador y podría afectar el valor final."
Para un administrador de propiedades, saber interpretar un informe de tasación es tan importante como solicitarlo.
Ejemplo práctico: Un administrador recibe un informe para un seguro de incendio. Si el informe entrega un "valor de mercado" en lugar de un "valor de reposición", no es adecuado para el propósito, ya que un seguro debe cubrir el costo de reconstrucción, no el de venta.
Ejemplo práctico: Si un informe valora un terreno con un potencial de construcción de 10 pisos, pero el plan regulador comunal solo permite 5 pisos, hay una inconsistencia fundamental que invalida el valor residual del suelo y, por ende, la tasación.
Las limitaciones no son un defecto del informe, sino una declaración de su alcance y las condiciones bajo las cuales se realizó. Es vital leerlas y entenderlas, ya que pueden afectar la confianza en el valor estimado o requerir acciones adicionales.
Ejemplo práctico: Si el informe indica que "no se realizó una revisión exhaustiva de los títulos de dominio", el administrador debe saber que existe un riesgo legal no evaluado que podría impactar el valor o la viabilidad de una transacción.
Un informe de tasación es una "fotografía" del valor de una propiedad en una fecha específica. Por lo tanto, su validez es limitada en el tiempo. Generalmente, se considera que un informe de tasación tiene una vigencia de 6 meses a 1 año, dependiendo de la volatilidad del mercado inmobiliario y del propósito de la tasación.
En mercados muy dinámicos, con cambios rápidos en precios o condiciones, la vigencia puede ser incluso menor. Para fines bancarios, suelen requerir tasaciones con una antigüedad no mayor a 6 meses.
Ejemplo práctico: Un informe de tasación de un departamento realizado en enero de 2023 podría no ser válido para un crédito hipotecario solicitado en diciembre de 2023, si el mercado ha experimentado cambios significativos en ese período. El banco probablemente solicitará una nueva tasación.
El proceso de tasación en Chile involucra a diversos actores, cada uno con roles y responsabilidades específicas que interactúan para dar forma al valor de las propiedades y su regulación.
El tasador inmobiliario es un profesional especializado en la estimación del valor de los bienes raíces. Su perfil requiere una combinación de conocimientos técnicos, económicos, legales y de mercado.
Ejemplo práctico: Un arquitecto con un diplomado en tasación y 5 años de experiencia en tasaciones bancarias es un perfil típico de tasador profesional. Su formación le permite comprender tanto la calidad constructiva como el marco legal y de mercado.
El tasador tiene importantes responsabilidades:
La independencia es un pilar fundamental. Un tasador que no es independiente pierde credibilidad y su informe puede ser cuestionado.
Los tasadores pueden especializarse o trabajar para diferentes entidades:
| Tipo de Tasador | Descripción | Propósito Principal | Regulación/Cliente |
|---|---|---|---|
| Tasador Bancario | Trabaja para o es contratado por entidades financieras. | Garantías hipotecarias para créditos. | Regulado por la CMF y políticas internas del banco. |
| Tasador Judicial | Nombrado por tribunales de justicia. | Tasaciones para juicios (herencias, expropiaciones, quiebras, divisiones). | Regulado por el Código de Procedimiento Civil y la Ley. |
| Tasador Independiente | Ofrece sus servicios a particulares, empresas, inmobiliarias. | Compraventa, seguros, inversión, contabilidad, gestión. | Autorregulado por códigos de ética gremiales. |
| Tasador Fiscal (SII) | Funcionario del Servicio de Impuestos Internos. | Determinación del avalúo fiscal. | Regulado por la Ley de Impuesto Territorial. |
Ejemplo práctico: Un administrador de condominios necesita un tasador judicial si hay una disputa entre copropietarios sobre el valor de un espacio común. Si un copropietario solicita un crédito hipotecario, el banco contratará a un tasador bancario.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) es la institución pública encargada de la administración y fiscalización de los impuestos internos en Chile. Su rol en la tasación inmobiliaria se centra en:
Aunque el avalúo fiscal no es el valor de mercado, las decisiones del SII tienen un impacto indirecto en el valor de las propiedades:
Ejemplo práctico: Si el SII realiza un reavalúo que incrementa significativamente el avalúo fiscal de las propiedades en un condominio, los gastos comunes que incluyen las contribuciones aumentarán, lo que puede afectar la atractividad de las unidades para potenciales compradores o arrendatarios.
El Conservador de Bienes Raíces (CBR) es una institución pública encargada de mantener el registro público de la propiedad inmobiliaria. Su función principal es dar publicidad y seguridad jurídica a la propiedad raíz.
Para la tasación, el CBR es fundamental porque proporciona:
El tasador debe siempre revisar los certificados de dominio vigente, hipotecas y gravámenes, y prohibiciones de enajenar emitidos por el CBR para asegurar la correcta identificación de la propiedad y sus cargas.
Ejemplo práctico: Un administrador está evaluando la compra de un terreno adyacente para ampliar las áreas verdes del condominio. Al solicitar los certificados al CBR, descubre que el terreno tiene una hipoteca vigente y una servidumbre de paso a favor de un vecino. Esta información es crítica para la negociación del precio y para la viabilidad de la compra.
La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) es el organismo encargado de la supervisión y regulación de los mercados financieros en Chile, incluyendo bancos, compañías de seguros y otras entidades. En el ámbito de la tasación, la CMF juega un rol crucial en la regulación de las tasaciones que sirven como garantía para créditos otorgados por las entidades bajo su supervisión.
Su objetivo es asegurar la solvencia de las instituciones financieras y proteger a los inversionistas y clientes. Para ello, establece normativas que garantizan la calidad, objetividad y transparencia de las tasaciones inmobiliarias que respaldan operaciones crediticias.
La CMF emite normativas específicas, como la Recopilación Actualizada de Normas (RAN), que establecen los requisitos que deben cumplir los tasadores que trabajan para bancos y otras instituciones financieras. Estas normas regulan aspectos como:
Ejemplo práctico: Si un banco otorga un crédito hipotecario, la tasación de la propiedad que sirve de garantía debe cumplir con la normativa de la CMF. Esto asegura que el valor estimado sea confiable y que el banco no sobrevalore la garantía, protegiendo así sus activos y a sus depositantes.
Los corredores de propiedades son profesionales que actúan como intermediarios en la compraventa y arriendo de bienes raíces. Su rol es fundamental en el mercado inmobiliario por su profundo conocimiento del mismo.
Aunque no realizan tasaciones formales, su experiencia y acceso a datos de mercado los convierten en una fuente de información relevante.
Es crucial distinguir entre una tasación formal y una opinión de valor de mercado de un corredor:
Ejemplo práctico: Un propietario que quiere vender su departamento le pide a un corredor que le dé una "tasación". El corredor le entregará una OVM, sugiriendo un precio de salida al mercado. Sin embargo, para obtener un crédito hipotecario, el comprador necesitará una tasación formal realizada por un tasador bancario, que es un documento mucho más riguroso y detallado.
Para un administrador de condominios o un gestor de propiedades, comprender y utilizar la tasación inmobiliaria es una habilidad estratégica que impacta directamente en la eficiencia, la transparencia y la rentabilidad de su gestión.
La tasación permite al administrador tener una visión clara del valor total del condominio, tanto de sus bienes comunes como de las unidades individuales.
Ejemplo práctico: Un administrador debe presentar un presupuesto para la reparación de la fachada del edificio. Conocer el valor de reposición de la fachada (parte de los bienes comunes) le permite justificar la inversión y dimensionar su impacto en el patrimonio del condominio.
La tasación tiene implicaciones directas en aspectos críticos de la administración:
Ejemplo práctico: Un condominio sufre un incendio parcial. Si la póliza de seguro se basó en una tasación de reposición adecuada, la comunidad recibirá la indemnización suficiente para reconstruir las partes afectadas. Si no, los copropietarios deberán asumir la diferencia.
La tasación es una herramienta clave para evaluar la rentabilidad de las inversiones en el condominio:
Una tasación pre y post-mejora puede cuantificar el aumento de valor.
Ejemplo práctico: Un condominio está considerando invertir UF 5.000 en la remodelación de su salón de eventos. Una tasación puede estimar que esta mejora podría aumentar el valor de cada una de las 50 unidades en UF 150, generando un aumento total de UF 7.500 en el patrimonio del condominio, justificando la inversión.
Los administradores pueden liderar proyectos que buscan aumentar el valor general del condominio, como la modernización de fachadas, la implementación de sistemas de seguridad avanzados o la mejora de la eficiencia energética. La tasación permite evaluar la viabilidad económica de estos proyectos y su impacto real en el valor de las propiedades.
Aunque la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que los gastos comunes se prorratean según el porcentaje que le corresponde a cada unidad en los bienes de dominio común (generalmente definido por la superficie o el avalúo en la escritura de compraventa), en algunos casos específicos o para ciertos tipos de gastos, el avalúo fiscal o comercial puede ser un factor considerado.
Un administrador debe comprender cómo el avalúo fiscal de las unidades afecta el cálculo de las contribuciones, las cuales a menudo se incluyen en los gastos comunes.
Ejemplo práctico: Si las contribuciones de bienes raíces son parte de los gastos comunes, y el avalúo fiscal de una unidad es mayor que el de otra, esa unidad pagará una proporción mayor de las contribuciones, lo que se reflejará en sus gastos comunes. El administrador debe poder explicar esta relación a los copropietarios.
En cualquier operación de compraventa dentro del condominio, la tasación es indispensable:
Ejemplo práctico: La asamblea de copropietarios aprueba vender una parte del jardín común a un desarrollador para construir un pequeño local comercial. Se requiere una tasación profesional de ese segmento de terreno para determinar el precio de venta y asegurar que la comunidad reciba un valor justo.
Si la comunidad de un condominio necesita obtener un crédito bancario para financiar un proyecto mayor (ej. renovación de ascensores, instalación de un sistema de calefacción central), es posible que el banco solicite una tasación de las áreas comunes o de las unidades para evaluar la garantía.
Aunque no es común que los condominios hipotequen sus bienes comunes directamente, el valor de las unidades individuales es el que finalmente respalda la capacidad de pago de la comunidad.
La tasación es una herramienta objetiva para resolver disputas:
Ejemplo práctico: Dos hermanos heredan un departamento en un condominio y no se ponen de acuerdo sobre su valor para la venta o para que uno compre la parte del otro. Una tasación independiente proporciona una base objetiva para la negociación.
Un administrador con conocimientos de tasación puede identificar oportunidades para generar valor adicional para el condominio:
La tasación ayuda a evaluar la viabilidad económica de estas ideas.
Ejemplo práctico: Un administrador identifica que el techo de un estacionamiento subterráneo es una losa sin uso. Una tasación de "mayor y mejor uso" podría determinar que es económicamente viable construir ahí un gimnasio o un quincho, aumentando el valor de las unidades y la calidad de vida de los residentes.
Antes de embarcarse en cualquier proyecto de construcción o ampliación, es esencial evaluar su viabilidad. La tasación, especialmente a través de los métodos residuales, puede proyectar el valor que generará el proyecto y compararlo con los costos, asegurando que la inversión sea rentable para la comunidad.
La tasación no solo estima el valor, sino que también proporciona información sobre los factores que lo influyen. Con esta información, el administrador puede desarrollar estrategias para mantener o aumentar el valor de las propiedades:
Ejemplo práctico: Un administrador nota que las áreas verdes del condominio están deterioradas. Una tasación podría indicar que la calidad de las áreas verdes es un factor clave en el valor de las unidades. Con esta información, el administrador puede justificar una inversión en paisajismo, no solo como un gasto, sino como una estrategia para mantener o aumentar el valor de las propiedades.
Hemos recorrido un camino exhaustivo por el fascinante mundo de la tasación inmobiliaria, destacando su relevancia para la administración de condominios y la gestión de propiedades. Recapitulamos los puntos esenciales:
En un mercado inmobiliario dinámico y complejo como el chileno, la capacidad de comprender y aplicar los principios de tasación no es un lujo, sino una necesidad para el administrador de condominios y gestor de propiedades moderno. Les permite:
La tasación es una brújula que guía la gestión, asegurando que el patrimonio de la comunidad se mantenga y crezca, y que las decisiones tomadas hoy beneficien el valor de las propiedades a largo plazo.
Abrimos ahora el espacio para sus preguntas. Estoy a su disposición para aclarar cualquier duda o profundizar en los temas que consideren relevantes para su labor diaria.