Estimados administradores, miembros de comités de administración y copropietarios, sean bienvenidos a esta charla fundamental sobre el marco legal y normativo chileno que rige la mantención de equipos e infraestructura en condominios. Como Diseñador Instruccional Experto en Normativa de Mantenimiento de Edificios, mi objetivo es proporcionarles una visión clara y práctica de sus responsabilidades legales y las implicancias de una gestión deficiente.
La correcta gestión de mantenimiento no es solo una cuestión operativa, sino una obligación legal que impacta directamente en la seguridad, el valor del inmueble y la convivencia en la copropiedad inmobiliaria.
La mantención de equipos e infraestructura en condominios trasciende la mera estética o funcionalidad. Es un pilar esencial que sustenta la vida en comunidad y la viabilidad del proyecto inmobiliario a largo plazo.
La principal razón para una mantención rigurosa es garantizar la seguridad de todas las personas que habitan o transitan por el condominio. Equipos como ascensores, sistemas eléctricos, de gas o de detección de incendios, si no se mantienen adecuadamente, pueden convertirse en fuentes de riesgo grave, provocando accidentes, lesiones o incluso pérdidas fatales. La normativa chilena es enfática en este punto, buscando proteger la vida y la integridad física.
Ejemplo situado: Un ascensor que no recibe las inspecciones y mantenciones periódicas obligatorias puede sufrir fallas mecánicas o eléctricas, dejando a personas atrapadas o, en el peor de los casos, provocando caídas. La responsabilidad recae directamente en la administración y el comité.
Una gestión proactiva de la mantención es una inversión que protege y aumenta el valor de la propiedad. La falta de mantención genera un deterioro acelerado de los bienes comunes, lo que se traduce en reparaciones más costosas a futuro y una desvalorización del inmueble. Por el contrario, un condominio bien mantenido es más atractivo y conserva mejor su plusvalía.
Ejemplo situado: La falta de mantención preventiva en las fachadas o cubiertas puede derivar en filtraciones de agua que dañen la estructura, las unidades privativas y los sistemas eléctricos, generando costos de reparación significativos y afectando la imagen del edificio.
La normativa chilena establece una serie de obligaciones ineludibles para los condominios en materia de mantención. El incumplimiento de estas disposiciones puede acarrear sanciones administrativas, multas, y en casos graves, responsabilidades civiles y penales para los administradores y miembros del comité. El cumplimiento normativo no es opcional, es mandatorio.
Ejemplo situado: Un condominio que no cuenta con la certificación anual de sus instalaciones de gas por parte de una entidad autorizada por la SEC, no solo expone a sus residentes a riesgos, sino que también se expone a multas por parte de la autoridad fiscalizadora.
El marco legal de la mantención en condominios en Chile es multifacético, abarcando diversas leyes y decretos. La piedra angular es la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, que establece las bases generales. Sin embargo, esta se complementa con normativas específicas para equipos críticos, como el Decreto Supremo N° 104 del MINVU para ascensores y las regulaciones de la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) para instalaciones eléctricas y de gas, entre otras.
Comprender este entramado legal es esencial para una administración eficaz y para evitar riesgos y sanciones.
Los objetivos de esta charla son claros y prácticos:
La Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada en 2022, es el cuerpo legal que regula la vida en condominios en Chile. Su ámbito de aplicación se extiende a todo tipo de edificios o conjuntos de viviendas, oficinas, locales comerciales o bodegas que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria, estableciendo normas sobre la propiedad, administración, derechos y obligaciones de los copropietarios, y, crucialmente, la mantención de equipos y bienes comunes.
Esta ley busca modernizar y clarificar las disposiciones anteriores, poniendo un énfasis particular en la seguridad, la convivencia y la eficiencia en la gestión de los condominios.
La ley establece claramente qué se entiende por bienes de dominio común y la obligación de su mantención.
El Artículo 18 de la Ley N° 21.442 define los bienes de dominio común como aquellos que pertenecen a todos los copropietarios y son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, así como aquellos que permiten el uso y goce de las unidades. Esto incluye, entre otros, terrenos, cimientos, muros, techos, ascensores, escaleras, instalaciones de servicios básicos (agua, luz, gas), sistemas de seguridad, piscinas, jardines y áreas verdes.
Ejemplo situado: Los ascensores del edificio, la sala de bombas de agua, el sistema de iluminación de pasillos, la piscina y sus equipos de filtrado, y las cubiertas del edificio son todos bienes de dominio común y, por lo tanto, sujetos a las obligaciones de mantención.
El Artículo 33 establece que la administración del condominio tiene la obligación de velar por la adecuada mantención, reparación y conservación de los bienes de dominio común. Esta obligación es fundamental y no puede ser eludida. Implica la realización de acciones preventivas y correctivas para asegurar el correcto funcionamiento y la seguridad de todos los elementos comunes.
Ejemplo situado: El administrador, en conjunto con el Comité de Administración, debe asegurar la contratación de una Empresa de Mantención de Ascensores (EMA) certificada para realizar las mantenciones mensuales y las inspecciones anuales obligatorias, tal como lo exige el DS N° 104.
La ley distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios para financiar la mantención:
Ejemplo situado: El costo mensual del contrato de mantención de los ascensores se financia con gastos comunes ordinarios. Sin embargo, si es necesario reemplazar un motor principal de un ascensor por obsolescencia o daño mayor, este gasto se consideraría extraordinario y requeriría aprobación de la asamblea.
El Artículo 38 establece la obligatoriedad de un Fondo de Reserva, destinado a solventar gastos de mantención o reparaciones de bienes de dominio común, o para afrontar gastos extraordinarios o urgentes. Este fondo se forma con un porcentaje de los gastos comunes y multas, y su uso debe ser justificado y aprobado según lo establezca el reglamento de copropiedad.
Ejemplo situado: Si una bomba de agua del sistema de impulsión de un edificio colapsa inesperadamente, el fondo de reserva puede ser utilizado para su reparación o reemplazo urgente, evitando la interrupción del suministro de agua a los residentes.
La Ley N° 21.442 pone un fuerte énfasis en la seguridad y la prevención de riesgos, elementos intrínsecamente ligados a la mantención.
El Artículo 39 obliga a la administración a adoptar todas las medidas necesarias para la seguridad del condominio, sus instalaciones y equipos, y para prevenir riesgos a la vida e integridad física de las personas. Esto incluye la implementación de sistemas de seguridad, planes de emergencia y, por supuesto, la mantención de equipos e infraestructura en óptimas condiciones.
Ejemplo situado: La implementación de un plan de emergencia y evacuación, la mantención de extintores y redes húmedas/secas, y la revisión periódica de las vías de evacuación son medidas de seguridad obligatorias que dependen de una buena gestión de mantenimiento.
El Artículo 41 establece la obligación de realizar inspecciones y obtener certificaciones periódicas de las instalaciones y equipos que la ley o los reglamentos específicos exijan. Este es un punto crítico para el cumplimiento normativo y la seguridad. La administración debe asegurar que estas inspecciones se realicen en tiempo y forma por profesionales o entidades certificadas.
Ejemplo situado: La certificación anual de ascensores por una ECA, la revisión de instalaciones de gas por un instalador autorizado por la SEC, o la inspección de sistemas de detección de incendios, son ejemplos de estas obligaciones.
El Artículo 40 establece la obligatoriedad de contratar un seguro contra riesgo de incendio para cada unidad y los bienes de dominio común, con cobertura adicional contra sismos. Si bien el seguro no es una acción de mantención per se, su existencia está directamente relacionada con la prevención de riesgos y la capacidad de recuperación del condominio ante siniestros. Una buena mantención reduce la probabilidad de ocurrencia de eventos cubiertos por el seguro y puede influir en las primas.
Ejemplo situado: Aunque el seguro cubrirá los daños de un incendio, una mantención deficiente de las instalaciones eléctricas puede ser la causa del siniestro, lo que podría generar problemas con la aseguradora o incluso derivar en responsabilidades para la administración si se demuestra negligencia.
La Ley N° 21.442 define claramente las funciones y responsabilidades legales de los distintos órganos de administración en relación con la mantención.
El Administrador es el representante legal del condominio y el ejecutor de las decisiones de la Asamblea y el Comité. Sus deberes en materia de mantención son cruciales:
El Administrador tiene la facultad de contratar los servicios necesarios para la mantención de los bienes de dominio común, siempre bajo las directrices y aprobaciones del Comité de Administración o la Asamblea, según corresponda al monto y tipo de servicio.
Ejemplo situado: El Administrador debe solicitar cotizaciones a diversas Empresas de Mantención de Ascensores (EMA) certificadas y presentar las opciones al Comité de Administración para su aprobación antes de firmar un contrato.
Es deber del Administrador supervisar que los trabajos de mantención contratados se realicen de acuerdo con lo estipulado en los contratos, en los plazos acordados y con la calidad requerida. Debe velar por el cumplimiento de las normativas aplicables por parte de los proveedores.
Ejemplo situado: Tras la mantención mensual de los ascensores, el Administrador debe revisar el Libro de Novedades y asegurarse de que los trabajos se hayan registrado correctamente y que cualquier anomalía detectada haya sido abordada.
El Administrador es responsable de custodiar toda la documentación relativa a la mantención, incluyendo contratos, informes de inspección, certificaciones, facturas y el Libro de Novedades de equipos críticos. Esta documentación es fundamental para el cumplimiento normativo y como respaldo ante eventuales fiscalizaciones o litigios.
Ejemplo situado: Mantener un archivo digital y físico organizado con todos los certificados de mantención de calderas, instalaciones eléctricas y de gas, así como los informes de inspección técnica de ascensores.
El Comité de Administración es el órgano de fiscalización y apoyo al Administrador. Sus deberes en mantención son de supervisión y aprobación:
El Comité tiene el deber general de velar por la adecuada mantención, reparación y conservación de los bienes de dominio común, ejerciendo una función de vigilancia sobre la gestión del Administrador.
Ejemplo situado: El Comité debe solicitar regularmente al Administrador informes sobre el estado de la mantención de los equipos críticos y el cumplimiento de los calendarios establecidos.
Según el reglamento de copropiedad y los montos involucrados, el Comité de Administración tiene la facultad de aprobar los contratos de mantención presentados por el Administrador, asegurándose de que las empresas sean idóneas y cumplan con la normativa chilena.
Ejemplo situado: Antes de la renovación anual del contrato de mantención de ascensores, el Comité debe revisar las propuestas, verificar las certificaciones de las EMA y aprobar la opción más conveniente para el condominio.
El Comité debe fiscalizar la gestión del Administrador en todos los aspectos, incluyendo la correcta ejecución de los planes de mantención, el uso de los fondos destinados a ello y el cumplimiento de las obligaciones legales.
Ejemplo situado: Realizar visitas periódicas a las salas de máquinas, revisar el Libro de Novedades de ascensores o las bitácoras de mantención de piscinas para verificar que los trabajos se estén realizando.
La Asamblea de Copropietarios es la máxima autoridad del condominio. Su rol es fundamental en la aprobación de los planes anuales de mantención, los presupuestos asociados y, especialmente, los gastos comunes extraordinarios que se requieran para reparaciones mayores o mejoras. La Asamblea también puede impartir instrucciones generales al Comité y al Administrador respecto a la mantención.
Ejemplo situado: La Asamblea debe aprobar el presupuesto anual que incluye las partidas para la mantención preventiva de todos los bienes comunes, y también debe votar la aprobación de un gasto extraordinario para la impermeabilización completa de la cubierta del edificio.
Matriz de Responsabilidades en la Mantención según Ley N° 21.442
| Rol | Responsabilidad Clave en Mantención | Artículos Ley N° 21.442 | Ejemplo Práctico |
|---|---|---|---|
| Administrador | Ejecutar planes de mantención, contratar servicios, supervisar trabajos, custodiar documentación. | Art. 22, Art. 33, Art. 39, Art. 41 | Contratar EMA certificada, asegurar inspecciones de SEC, mantener Libro de Novedades actualizado. |
| Comité de Administración | Velar por la mantención, aprobar contratos, fiscalizar gestión del Administrador. | Art. 23, Art. 33, Art. 39, Art. 41 | Revisar propuestas de mantención, verificar certificaciones, solicitar informes al Administrador. |
| Asamblea de Copropietarios | Aprobar planes anuales y presupuestos de mantención, autorizar gastos extraordinarios. | Art. 17, Art. 36, Art. 37, Art. 38 | Votar el presupuesto anual de gastos comunes, aprobar uso del fondo de reserva para reparaciones mayores. |
Más allá de la Ley de Copropiedad, existen regulaciones sectoriales que detallan las exigencias para la mantención de equipos específicos, vitales para la seguridad y el funcionamiento del condominio.
El Decreto Supremo N° 104 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) es la normativa clave que regula la instalación, mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados, y montacargas en edificios.
Este decreto es de aplicación obligatoria para todos los edificios, públicos o privados, que cuenten con ascensores o montacargas. Su objetivo es garantizar la seguridad en la operación de estos equipos mediante un riguroso sistema de inspecciones, mantenciones y certificaciones.
Ejemplo situado: Un condominio de 10 pisos con dos ascensores debe cumplir estrictamente con todas las disposiciones del DS N° 104, sin importar la antigüedad de los equipos.
El Artículo 4 establece que los ascensores y montacargas deben ser inspeccionados al menos una vez al año por una Entidad de Certificación de Ascensores (ECA). Estas inspecciones deben verificar el cumplimiento de las normas técnicas y de seguridad.
Ejemplo situado: Cada 12 meses, la ECA debe revisar el estado de los cables, frenos, puertas, sistemas de emergencia, alarmas y el correcto funcionamiento general del ascensor, emitiendo un informe detallado.
Las ECA son personas jurídicas, públicas o privadas, autorizadas por el MINVU para realizar las inspecciones y emitir los certificados de seguridad. Deben estar inscritas en un registro público y cumplir con requisitos de idoneidad técnica.
Ejemplo situado: El Administrador debe verificar que la ECA contratada esté vigente en el registro del MINVU antes de programar la inspección anual.
Las Empresas de Mantención de Ascensores (EMA) son las encargadas de realizar las mantenciones preventivas y correctivas. Deben cumplir con requisitos técnicos y administrativos y estar inscritas en el registro de EMA del MINVU.
Ejemplo situado: Al contratar una EMA, el Administrador debe solicitar su certificado de registro vigente ante el MINVU para asegurar su habilitación legal.
Las EMA tienen la obligación de realizar las mantenciones de acuerdo con las especificaciones del fabricante y la normativa chilena, llevar un registro de las intervenciones en el Libro de Novedades y responder por la calidad de sus servicios.
Ejemplo situado: La EMA debe realizar mantenciones mensuales, lubricar componentes, ajustar sistemas, y registrar cada visita y trabajo realizado en el Libro de Novedades del ascensor.
El Artículo 9 establece la obligatoriedad de que cada ascensor o montacargas cuente con un "Libro de Novedades", el cual debe ser custodiado por el Administrador. En este libro se registran todas las visitas de mantención, las inspecciones de la ECA, las fallas, reparaciones y cualquier evento relevante. Es un documento clave para la trazabilidad y el cumplimiento.
Ejemplo situado: Un copropietario reporta una falla en el ascensor. El Administrador debe verificar en el Libro de Novedades si la falla ha sido recurrente o si hay alguna intervención pendiente.
El Administrador es el principal responsable de velar por el cumplimiento del DS N° 104, incluyendo la contratación de EMA y ECA, la custodia del Libro de Novedades y la ejecución de las recomendaciones de las inspecciones. El Comité de Administración tiene el deber de fiscalizar al Administrador en estas materias.
Ejemplo situado: Si un ascensor sufre un accidente por falta de mantención, las responsabilidades legales recaerán inicialmente sobre el Administrador y el Comité por no haber asegurado el cumplimiento del decreto.
El incumplimiento de las disposiciones del DS N° 104 puede dar lugar a multas y sanciones por parte de la Dirección de Obras Municipales (DOM) o del MINVU, además de las responsabilidades civiles o penales que pudieran derivarse de accidentes.
Ejemplo situado: Un condominio que no presente la certificación anual de sus ascensores ante la DOM se expone a multas y a la prohibición de uso de los equipos hasta regularizar su situación.
Checklist Operativo para Cumplimiento DS N° 104
La Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC) es el organismo fiscalizador encargado de velar por la seguridad de las personas y bienes en las instalaciones y productos de electricidad, gas y combustibles líquidos. Sus regulaciones son críticas para la mantención en condominios.
La SEC fiscaliza que las instalaciones y equipos cumplan con las normas técnicas y de seguridad, desde su diseño y construcción hasta su operación y mantención. Su rol es preventivo y sancionatorio, buscando minimizar los riesgos de accidentes eléctricos o por fugas de gas.
Ejemplo situado: La SEC puede realizar inspecciones aleatorias en condominios para verificar la certificación de las instalaciones de gas o el estado de los grupos electrógenos.
La Norma Chilena Eléctrica 4/2003 (NCh Elec. 4/2003) establece los requisitos mínimos de seguridad que deben cumplir las instalaciones eléctricas de baja tensión. Aunque es una norma de diseño y construcción, su cumplimiento es esencial para la mantención, ya que cualquier intervención debe respetar estos estándares.
Ejemplo situado: Al realizar una mantención en el tablero eléctrico general del condominio, el técnico debe asegurar que los dispositivos de protección (disyuntores, diferenciales) estén operativos y dimensionados según la NCh Elec. 4/2003.
Toda instalación eléctrica interior debe ser declarada ante la SEC mediante el formulario TE1, certificando que fue ejecutada por un instalador autorizado y que cumple con la normativa chilena. Esta declaración es un requisito inicial, pero su validez se mantiene con una adecuada mantención.
Ejemplo situado: Si se realiza una modificación o ampliación significativa en la instalación eléctrica de los bienes comunes (ej. nueva iluminación en estacionamientos), se debe tramitar una nueva declaración TE1.
Los sistemas eléctricos de emergencia, como grupos electrógenos, sistemas de iluminación de emergencia y bombas de agua contra incendios, son críticos para la seguridad. La SEC exige su correcta mantención y pruebas periódicas para asegurar su operatividad ante un corte de energía.
Ejemplo situado: El grupo electrógeno del condominio debe ser sometido a pruebas semanales o mensuales de arranque y carga, y a mantenciones preventivas periódicas por personal calificado, registrando todas las intervenciones en una bitácora.
El Decreto Supremo N° 298/2005 del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, y sus modificaciones, establece el Reglamento de Instalaciones Interiores de Gas. Esta normativa es fundamental para la seguridad de las instalaciones de gas en condominios, regulando su diseño, construcción, operación y mantención.
Ejemplo situado: Las redes de gas del condominio, tanto las que abastecen a las unidades como las que alimentan calderas centrales, deben cumplir con este decreto en todo momento.
Las instalaciones de gas deben ser inspeccionadas y certificadas periódicamente por un instalador de gas autorizado por la SEC. Esta certificación verifica que la instalación no presenta fugas, que los artefactos están en buen estado y que se cumplen las condiciones de ventilación y seguridad.
Ejemplo situado: El Administrador debe coordinar la revisión anual de las instalaciones de gas del condominio, incluyendo las redes comunes y, preferentemente, las de cada unidad, para obtener el certificado de hermeticidad y buen funcionamiento.
Los condominios con calderas o sistemas de calefacción central a gas o combustible líquido deben someter estos equipos a mantenciones periódicas rigurosas por técnicos especializados. Esto no solo garantiza la eficiencia energética, sino que previene riesgos de fugas, explosiones o intoxicaciones por monóxido de carbono.
Ejemplo situado: La caldera central de agua caliente sanitaria del condominio debe ser revisada y ajustada al menos una vez al año por un técnico calificado, que verificará quemadores, conductos de evacuación de gases y sistemas de seguridad.
La SEC tiene facultades para fiscalizar y aplicar sanciones (multas) a los condominios que no cumplan con la normativa chilena en materia eléctrica y de gas. En caso de accidentes graves por una mantención deficiente, las responsabilidades legales pueden escalar a instancias civiles y penales para el Administrador y el Comité.
Ejemplo situado: Si la SEC detecta una instalación de gas sin la certificación anual o un grupo electrógeno que no funciona por falta de mantención, puede aplicar multas significativas al condominio.
Cláusula Modelo (Extracto de Contrato de Mantención de Calderas):
"La Empresa de Mantención se obliga a realizar la mantención preventiva de la(s) caldera(s) del Condominio [Nombre Condominio] con una frecuencia [mensual/trimestral/anual], de acuerdo con las especificaciones del fabricante y la normativa chilena vigente, incluyendo el DS N° 298/2005 de la SEC y el DS N° 48/1984 del MINSAL. Se entregará un informe técnico de cada visita y se registrarán las intervenciones en la bitácora del equipo, asegurando la operatividad y seguridad del sistema. El Condominio se compromete a facilitar el acceso y a cumplir con las recomendaciones de la empresa para la correcta operación y cumplimiento normativo."
Además de las normativas anteriores, existen otras regulaciones que impactan la mantención en condominios.
La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) establece las disposiciones generales sobre planificación, diseño, construcción y uso de los edificios. Si bien no es una normativa de mantención per se, muchas de sus exigencias de diseño y materiales implican una posterior obligación de mantención para preservar la seguridad y funcionalidad.
La OGUC exige la instalación de sistemas de detección y extinción de incendios (detectores de humo, rociadores, redes húmedas/secas, extintores) en edificios de cierta altura o uso. La mantención de estos sistemas es crucial para su operatividad y para el cumplimiento de la OGUC.
Ejemplo situado: Los extintores deben ser inspeccionados mensualmente y recargados anualmente por una empresa certificada. Las redes húmedas y secas deben ser probadas y mantenidas para asegurar que tengan la presión adecuada y no presenten fugas.
La OGUC establece requisitos para las vías de evacuación (escaleras, pasillos, salidas), incluyendo su ancho, señalización e iluminación de emergencia. La mantención implica asegurar que estas vías estén siempre despejadas, bien iluminadas y que sus elementos de seguridad (barandas, puertas cortafuego) funcionen correctamente.
Ejemplo situado: Las puertas cortafuego de las escaleras de emergencia deben ser revisadas periódicamente para asegurar que cierren herméticamente y que sus herrajes estén en buen estado.
El Decreto Supremo N° 209/2002 del Ministerio de Salud (MINSAL) establece el Reglamento de Piscinas de Uso Público. Para condominios, si la piscina es de uso común, se le aplican muchas de estas disposiciones, especialmente en lo que respecta a la calidad del agua, sistemas de filtrado, seguridad de los usuarios y mantención de equipos.
Ejemplo situado: La bomba y el filtro de la piscina deben recibir mantención periódica para asegurar la calidad del agua y el correcto funcionamiento del sistema de recirculación, cumpliendo con los parámetros de cloración y pH exigidos por la normativa de salud.
El Decreto Supremo N° 48/1984 del Ministerio de Salud (MINSAL), y sus modificaciones, establece el Reglamento de Calderas, Autoclaves y Equipos que Utilizan Vapor de Agua. Si un condominio cuenta con calderas de vapor para calefacción o agua caliente (más allá de las de gas que ya cubre SEC), estas deben cumplir con este reglamento, incluyendo inspecciones, pruebas de presión y mantención por personal calificado.
Ejemplo situado: Una caldera de vapor para calefacción central debe ser sometida a pruebas hidrostáticas y de seguridad periódicas, además de su mantención preventiva anual, y contar con un operador calificado.
La mantención deficiente no es solo un problema operativo, sino una fuente de graves responsabilidades legales y consecuencias para todos los involucrados en la administración del condominio.
El Comité de Administración tiene un deber de diligencia en la supervisión de la gestión del Administrador, incluyendo la mantención de equipos y bienes comunes. Esto implica no solo aprobar presupuestos, sino también fiscalizar activamente que los planes de mantención se ejecuten y que se cumpla con la normativa chilena.
Ejemplo situado: Si el Comité de Administración aprueba la contratación de una EMA, pero luego no verifica que las mantenciones se realicen o que las certificaciones estén al día, está incumpliendo su deber de diligencia.
Los miembros del Comité de Administración pueden incurrir en responsabilidad solidaria junto con el Administrador en caso de incumplimiento de sus deberes, especialmente si se demuestra negligencia grave o dolo en la supervisión de la mantención que derive en daños o sanciones. Esta responsabilidad puede ser civil e incluso penal, dependiendo de la gravedad de las consecuencias.
Ejemplo situado: Si un accidente en un ascensor ocurre debido a una mantención deficiente que el Comité no fiscalizó, y se demuestra que tenían conocimiento de las falencias pero no actuaron, podrían ser considerados solidariamente responsables.
El Administrador tiene el deber primordial de ejecutar los planes de mantención aprobados por la Asamblea o el Comité, así como todas las obligaciones derivadas de la normativa chilena. Esto incluye la contratación de servicios, la supervisión de los trabajos y la gestión de la documentación.
Ejemplo situado: No contratar la inspección anual obligatoria de ascensores o no gestionar la reparación de una falla crítica en la red de gas, son incumplimientos directos de su deber.
El Administrador puede ser civilmente responsable por los daños y perjuicios que cause a los copropietarios o a terceros por su gestión negligente o dolosa en la mantención. Esto implica la obligación de indemnizar los daños materiales, morales y las lesiones personales resultantes de su actuar u omisión.
Ejemplo situado: Un residente sufre una caída grave en una escalera común debido a un peldaño roto que el Administrador no reparó a pesar de haber sido notificado repetidamente. El Administrador podría ser demandado civilmente por los gastos médicos y el daño moral.
En situaciones extremadamente graves, donde la mantención deficiente derive en lesiones graves o gravísimas, o incluso en el fallecimiento de personas, el Administrador podría enfrentar responsabilidades penales por delitos como cuasidelito de lesiones o cuasidelito de homicidio, si se demuestra que su negligencia fue la causa directa del suceso.
Ejemplo situado: Si una caldera explota por falta de mantención y supervisión del Administrador, causando la muerte de un operario, el Administrador podría ser imputado penalmente.
Las responsabilidades legales no se limitan al Administrador y al Comité; el condominio como entidad y los propios copropietarios también pueden verse afectados.
Los organismos como la Dirección de Obras Municipales (DOM), la SEC, el MINVU o el MINSAL tienen la facultad de imponer multas al condominio por el incumplimiento de las normativas de mantención. Estas multas son un gasto común que deben asumir todos los copropietarios.
Ejemplo situado: La DOM multa al condominio por no tener la certificación anual de los ascensores, o la SEC impone una multa por la falta de mantención del grupo electrógeno.
El condominio, como persona jurídica, puede ser demandado civilmente por daños causados a terceros o a los propios copropietarios debido a la mantención deficiente de los bienes comunes. Esto puede incluir:
Indemnización por la destrucción o deterioro de bienes.
Ejemplo situado: Una tubería común mal mantenida se rompe y causa una inundación en un departamento, dañando muebles y enseres. El condominio podría ser demandado por los daños materiales.
Compensación por gastos médicos, lucro cesante y daño emergente producto de lesiones.
Ejemplo situado: Un visitante resbala y cae en una zona común con baldosas sueltas y sin señalización, sufriendo una fractura. El condominio podría ser demandado por las lesiones personales.
Compensación por el sufrimiento, angustia o afectación psicológica.
Ejemplo situado: Tras un accidente grave en un ascensor por falta de mantención, los copropietarios afectados podrían demandar por el daño moral sufrido.
Más allá de las sanciones y demandas, una mantención deficiente impacta directamente en la seguridad y el bienestar de los residentes. La sensación de inseguridad, las fallas recurrentes de equipos y la falta de higiene afectan la calidad de vida y generan un ambiente de conflicto.
Un condominio con problemas recurrentes de mantención, equipos en mal estado o que ha sido objeto de sanciones, pierde atractivo en el mercado inmobiliario, lo que se traduce en una desvalorización de las unidades privativas.
La mantención deficiente es una de las principales causas de conflictos entre copropietarios, el Comité y el Administrador, que pueden escalar a litigios judiciales, generando costos legales y un ambiente de tensión en la comunidad.
Hemos recorrido un extenso camino a través del marco legal y normativo que rige la mantención en condominios. Es evidente que la gestión proactiva y el cumplimiento son imperativos, no solo por seguridad, sino para evitar graves responsabilidades legales.
La clave para el cumplimiento y la seguridad radica en la implementación de un Plan de Mantención Integral y Documentado. Este plan debe ser un instrumento vivo que detalle las tareas, frecuencias, responsables, costos y registros de cada intervención en los bienes de dominio común y equipos críticos. No basta con hacer las cosas, hay que demostrar que se hicieron y que se hicieron bien.
Ejemplo situado: Un plan de mantención podría incluir un calendario anual detallado para cada equipo (ascensores, calderas, bombas, sistemas de incendio), especificando las tareas a realizar, la empresa a cargo y la fecha de la próxima certificación. Cada tarea completada debe ser registrada y archivada.
Para lograr una gestión proactiva y eficaz, se sugieren las siguientes recomendaciones:
Siempre contrate empresas y profesionales que estén debidamente certificados y registrados ante las autoridades competentes (MINVU para EMA/ECA, SEC para instaladores de gas y electricistas, etc.). Verifique sus credenciales y experiencia.
Ejemplo situado: Antes de firmar un contrato, solicite el certificado de registro de la EMA ante el MINVU y verifique su vigencia en los canales oficiales.
Desarrolle un calendario anual de mantención preventiva para todos los equipos y sistemas, y asigne un presupuesto realista para cubrir estos gastos. Esto debe ser parte del presupuesto anual del condominio y aprobado por la Asamblea.
Ejemplo situado: Crear una tabla Excel o usar un software de gestión de condominios para programar las mantenciones, con alertas para las fechas de vencimiento de certificaciones.
Mantenga un registro exhaustivo de todas las intervenciones de mantención: fechas, trabajos realizados, nombre del técnico, observaciones, costos, y archivos de informes y facturas. Utilice el Libro de Novedades para equipos críticos.
Ejemplo situado: Implementar una bitácora digital o física para cada equipo importante (caldera, grupo electrógeno, bomba de piscina) donde se anoten todas las visitas y trabajos.
Informe regularmente a los copropietarios sobre la importancia de la mantención, los planes en curso, los costos asociados y el estado de las certificaciones. Una comunidad informada es una comunidad que apoya la gestión.
Ejemplo situado: Enviar boletines informativos o publicar avisos en los espacios comunes sobre las próximas mantenciones de ascensores o la fecha de la inspección de gas.
Considere realizar auditorías externas periódicas para verificar el cumplimiento de todas las normativas de mantención. Esto puede identificar falencias antes de que se conviertan en problemas graves y servir como un respaldo de la buena gestión.
Ejemplo situado: Contratar a un especialista externo para que revise la documentación de mantención y realice una inspección visual de los equipos comunes una vez al año, emitiendo un informe de cumplimiento.
Agradezco su atención y espero que esta charla haya sido de gran utilidad para comprender el crucial rol del marco legal y la normativa chilena en la mantención de equipos y bienes comunes en sus condominios. Estoy a su disposición para responder cualquier pregunta que puedan tener.