Modificaciones, Demolición y Exigencias Urbanas
Presentado por: Eduardo
Arquitecto
Introducción: Modificaciones, Demolición y Exigencias Urbanas en Condominios
Esta charla entrega una visión práctica sobre las regulaciones de urbanismo y construcción en Chile, aplicables a condominios. Cubriremos permisos de obra, responsabilidades y exigencias urbanas que impactan la vida comunitaria. Comprender estas normativas permite una administración eficiente y segura, protegiendo el patrimonio.
Objetivos de la Capacitación
Al finalizar, los participantes podrán: identificar marcos normativos de planificación urbana en Chile; distinguir tipos de permisos de obras y requisitos; comprender la recepción municipal de obras; analizar responsabilidades de profesionales involucrados; reconocer exigencias urbanísticas para condominios; y aplicar este conocimiento en la gestión de propiedades.
Marco Normativo General: Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
La LGUC establece principios, atribuciones y responsabilidades en planificación urbana, urbanización y construcción. La OGUC (Ordenanza General) regula su aplicación y procedimientos. El MINVU propone modificaciones y las municipalidades aplican la normativa localmente.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC): Jerarquía y Ámbito
La LGUC establece principios generales; la OGUC, su reglamento, regula procedimientos y estándares. La LGUC prevalece sobre otras leyes en materias similares; a su vez, LGUC y OGUC priman sobre los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).
Roles y Responsabilidades: Profesionales Clave
Profesional competente (arquitecto, ingeniero): responsable de planos y obras. Director de Obras Municipales (DOM): otorga permisos si se cumplen normas. Revisores (independiente y estructural): verifican cumplimiento de normas. Constructor: ejecuta obra según planos. Inspector Técnico de Obra (ITO): supervisa ejecución. Propietario: solicita permisos y recepción.
Planificación Urbana: Instrumentos de Planificación Territorial (IPT)
La planificación urbana se realiza a tres niveles: nacional, intercomunal y comunal. Los instrumentos incluyen: Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano; Plan Regulador Comunal; Planos Seccionales; y Límites Urbanos. Cada instrumento prevalece en su área geográfica y materias.
IPT: Plan Regulador Intercomunal/Metropolitano
Planifica a nivel de agrupaciones de comunas. Incluye memoria explicativa, ordenanza, y planos con zonificación, equipamiento, vías, áreas de desarrollo, límites urbanos y densidades. Sus disposiciones se incorporan automáticamente a los Planes Reguladores Comunales.
IPT: Plan Regulador Comunal
Promueve el desarrollo armónico del territorio comunal, regulando el uso del suelo (zonificación), equipamiento comunitario, estacionamientos, vías, límites urbanos, densidades y prioridades de urbanización. Consta de Memoria Explicativa, Ordenanza Local y planos.
IPT: Planos Seccionales y Límites Urbanos
Los Planos Seccionales detallan la aplicación de Planes Reguladores en áreas específicas, fijando trazados de calles, zonificación y uso de suelo. Los Límites Urbanos delimitan áreas urbanas, prohibiendo construcciones fuera de ellos, salvo excepciones.
Normas Urbanísticas Clave: Usos de Suelo (Zonificación)
Definen el tipo de actividades permitidas en cada zona: Residencial (vivienda), Equipamiento (comercio, salud, etc.), Actividades Productivas (industrias), Infraestructura (servicios básicos), Espacio Público y Área Verde. Las antenas son complementarias a varios usos, pudiendo ubicarse en espacio público con autorización.
Normas Urbanísticas: Densidad, Alturas y Rasantes
La densidad define habitantes por superficie (OGUC: densidad/4 = viviendas). Las alturas máximas se miden en metros o pisos (1 piso = 3,5m). Las rasantes son líneas que definen el volumen edificable; edificios aislados pueden sobrepasarlas si la sombra proyectada no excede el volumen teórico.
Normas Urbanísticas: Adosamientos, Distanciamientos, Coeficientes
Las normas urbanísticas regulan la construcción. Importantes son los adosamientos (edificación contigua a deslindes), distanciamientos (distancias mínimas entre construcciones), y coeficientes de constructibilidad y ocupación (límites de superficie construida y ocupación del suelo).
Cesiones y Aportes al Espacio Público
Toda urbanización debe ceder superficies (máx. 44% del terreno) para espacios públicos. Proyectos que aumenten la densidad deben ceder terrenos o un aporte equivalente. Los municipios deben invertir estos aportes en mejorar la movilidad y el espacio público. En condominios tipo B, las cesiones se completan con terrenos de uso público y bienes comunes.
Mitigación de Impacto Vial (IMIV)
Los proyectos inmobiliarios que generen viajes adicionales importantes deben elaborar un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV). El reglamento define qué proyectos requieren IMIV y su contenido. La resolución que aprueba el IMIV tiene una vigencia de 3 años, extendiéndose a 10 con el permiso de edificación. La recepción definitiva requiere acreditar la ejecución de las medidas de mitigación o una caución que las garantice.
Permisos de Edificación: Tipos y Requisitos
En Chile, la construcción requiere permisos de la Dirección de Obras Municipales (DOM). Tipos: Obra Nueva (planos, cálculos estructurales, etc.), Obra Menor (simplificado), Alteración/Reparación/Reconstrucción (planos de partes afectadas), Demolición (plano de demolición, certificado desratización si aplica), Obras Preliminares (instalación de grúa, excavaciones).
Permiso de Obra Nueva: Documentación Requerida
Para una obra nueva, se requiere: Solicitud (propietario y arquitecto), declaración simple de dominio, lista de documentos y planos, CIP, informe del Revisor Independiente (si aplica), planos de arquitectura, cuadro de superficies, plano de sombras (si aplica), cálculo estructural (si corresponde), especificaciones técnicas, levantamiento topográfico (si necesario), carpeta de ascensores (si aplica), plano de accesibilidad (si requerido), e IMIV o certificado de no requerimiento.
Permiso de Obra Menor y Ampliación de Vivienda Social
Para obras menores como cobertizos o cierre de terrazas, se requiere un procedimiento simplificado. Un permiso de obra menor de ampliación de vivienda social necesita solicitud, fotocopia del CIP, informe del arquitecto, croquis, plano y especificaciones técnicas resumidas.
Permisos de Alteración, Reparación o Reconstrucción
Se otorga si la intervención cumple con las exigencias de la OGUC. Se requieren planos y especificaciones de las partes afectadas, diferenciando lo no afectado, lo nuevo y lo demolido. Si afecta la estructura, se necesita memoria de cálculo y planos estructurales. Cambios de destino requieren informe que acredite cumplimiento de normas.
Permiso de Demolición y Permisos de Obras Preliminares
Para demoliciones: se requiere solicitud del propietario, declaración de dominio, plano de emplazamiento (indicando lo que se demolerá y conservará), informe de profesional competente (en caso de medianería) y presupuesto. Si es demolición completa, se necesita certificado de desratización. Los permisos de obras preliminares autorizan trabajos previos, como instalación de grúa o excavaciones; requieren planos y cartas de responsabilidad.
Modificaciones a Proyectos Aprobados
Tras la aprobación de un permiso, las modificaciones se tramitan según la OGUC. Variaciones menores (detalles constructivos, instalaciones o terminaciones) pueden solicitarse con la recepción definitiva. Modificaciones sustanciales requieren nuevos permisos o modificación de antecedentes originales.
Recepción de Obras: Proceso y Cierre del Ciclo Constructivo
La recepción de obras es la etapa final, donde el municipio recibe oficialmente la construcción. Requiere un informe del arquitecto y otros profesionales (ITO, revisor independiente) certificando que la obra cumple con el permiso y normas. El DOM revisa el cumplimiento y exige certificados (agua, electricidad, etc.). Se debe acreditar la ejecución de medidas de mitigación de impacto vial si aplica. Fiscalizaciones posteriores verifican seguridad y mantención.
Fiscalización Post-Recepción
Las Direcciones de Obras Municipales pueden fiscalizar, en cualquier momento después de la recepción definitiva, el cumplimiento de normas sobre seguridad, conservación de edificaciones y accesibilidad. También fiscalizan la mantención y certificación de ascensores, montacargas, escaleras o rampas mecánicas.
Regularizaciones: Ley 20.898 y Edificaciones Anteriores a 1959
La Ley 20.898 (Ley del Mono) permite regularizar edificaciones, con límites de superficie y avalúo. No aplica si hay denuncias o la edificación está en áreas de riesgo. Se requiere profesional competente y el plazo es de 90 días hábiles. Para edificaciones anteriores a 1959, se simplifica el proceso, exigiendo solo el cumplimiento de normas de áreas de riesgo, uso de suelo y habitabilidad.
Proyectos en Zonas de Catástrofe
La OGUC establece normas especiales y procedimientos simplificados para construcciones en zonas de catástrofe. Pueden existir exenciones a algunas normas urbanísticas, excepto en zonas no edificables, áreas de riesgo o protección, y franjas de utilidad pública. Para viviendas se requiere declaración simple de dominio, formulario de estadísticas, informe de daños, planos de arquitectura, especificaciones técnicas y, si aplica, proyecto de cálculo estructural e informe de revisor. La DOM debe pronunciarse en 15 días.
Conclusión y Resumen
Esta charla revisó el marco normativo para modificaciones, demoliciones y exigencias urbanas en Chile, especialmente en condominios. La LGUC y OGUC son fundamentales, definiendo roles y responsabilidades. Se detallaron permisos de obra (nueva, menor, etc.) y la recepción definitiva. La planificación urbana (Planes Reguladores) define usos de suelo, densidades y cesiones. En condominios, la accesibilidad universal, mantención de equipos y planes de emergencia son cruciales para una administración proactiva y segura. El cumplimiento normativo es una obligación legal y una responsabilidad ética.
Glosario de Términos
- Accesibilidad Universal
- Condición que deben cumplir entornos, procesos, bienes, productos y servicios para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas, en condiciones de seguridad y comodidad, de la forma más autónoma y natural posible.
- Certificado de Informaciones Previas (CIP)
- Documento emitido por la Dirección de Obras Municipales que contiene las condiciones aplicables a un predio de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo.
- Cesiones
- Superficies de terreno que deben ser cedidas gratuita y obligatoriamente para circulación, áreas verdes, deportes, recreación y equipamiento en toda urbanización de terrenos.
- Coeficiente de Constructibilidad
- Parámetro urbanístico que determina la superficie máxima edificable en un predio.
- Coeficiente de Ocupación de Suelo
- Parámetro urbanístico que determina la superficie máxima del predio que puede ser ocupada por la edificación en el nivel de suelo.
- Director de Obras Municipales (DOM)
- Funcionario municipal a cargo de estudiar antecedentes, otorgar permisos de obras y conocer reclamos. Es el organismo local encargado de aplicar la normativa urbanística y de construcción.
- Plan Regulador Comunal (PRC)
- Instrumento de planificación urbana que promueve el desarrollo armónico del territorio comunal.
Resumen de la Charla
- Comprensión de la LGUC y OGUC para la gestión de condominios.
- Identificación de los diferentes tipos de permisos de edificación y sus requisitos.
- Importancia de la recepción definitiva de obras y las fiscalizaciones posteriores.
- Conocimiento de los instrumentos de planificación urbana y sus implicaciones en la construcción.
- Aplicación de normas urbanísticas clave (usos de suelo, densidad, alturas, etc.) en condominios.
- Cumplimiento de exigencias específicas en condominios: accesibilidad universal, mantención de equipos, planes de emergencia.
- Procedimientos de regularización de edificaciones.
Gracias por su atención
Consultas y próximos pasos.