Estructuras y planos de un edificios
Presentado por: Eduardo
Arquitecto
Introducción: La Importancia de Comprender Planos y Estructuras
Comprender planos y estructuras es crucial para la administración eficiente y segura de condominios. Esto permite tomar decisiones informadas sobre mantención y reparaciones, garantizar el cumplimiento de normativas, planificar estrategias de seguridad y emergencia, e interactuar con solvencia con profesionales y autoridades.
Marco Legal: Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
La LGUC y su Ordenanza General (OGUC) rigen la construcción en Chile. Opera en tres niveles: Ley General (principios), Ordenanza General (procedimientos y estándares), y Normas Técnicas (características técnicas). El MINVU, DOM, SEREMI MINVU y SII son organismos involucrados. Profesionales como arquitectos, ingenieros y constructores tienen responsabilidades específicas. Los permisos de edificación (obra nueva, ampliación, etc.) requieren documentación según la OGUC y LGUC.
Marco Legal: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
La OGUC reglamenta la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Define procedimientos administrativos, procesos de planificación y construcción, y estándares técnicos. Sus plazos son en días corridos, salvo indicación contraria. Prevalece sobre Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) en materias coincidentes.
Organismos Involucrados: Ministerios y Direcciones de Obras
Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU): Propone modificaciones a la LGUC. Direcciones de Obras Municipales (DOM): Estudian antecedentes, otorgan permisos y fiscalizan construcciones. Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU): Pueden otorgar permisos en ausencia de DOM. Servicio de Impuestos Internos (SII): Recibe información sobre modificaciones de límites urbanos.
Profesionales y Responsabilidades: Roles y Obligaciones
Arquitectos, Ingenieros Civiles y Constructores Civiles son responsables por sus acciones. Proyectistas responden por errores que causen daños. El Constructor debe velar por el cumplimiento de normas y planos. El Propietario es responsable por fallas post-construcción. El Revisor de Cálculo Estructural verifica planos y cálculos. El Inspector Técnico de Obra (ITO) supervisa la ejecución de la obra. Profesionales especialistas responden por sus estudios.
Planificación Urbana: Instrumentos de Planificación Territorial (IPT)
La planificación urbana opera a nivel nacional, intercomunal y comunal. Los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) incluyen el Plan Nacional, Planes Regionales, Planes Intercomunales (PRI) o Metropolitanos, y Planes Comunales (PRC). Los PRI prevalecen sobre los PRC. Los planos de detalle pueden precisar aspectos como trazados viales y características arquitectónicas.
Planificación Urbana: Principios y la Imagen Objetivo
La planificación urbana define el uso del suelo en niveles nacional, regional, intercomunal y comunal. Principios clave incluyen fundamentos claros, información suficiente y transparencia. La Imagen Objetivo resume el diagnóstico, objetivos, alternativas y cambios esperados del desarrollo urbano.
Permisos de Edificación: Tipos y Requisitos
La obtención de permisos de edificación en Chile se rige por la LGUC y OGUC. Existen permisos para obra nueva, ampliación, alteración, reparación, reconstrucción y demolición, cada uno con requisitos específicos de documentación (planos, memoria de cálculo, etc.). Las obras menores pueden tener requisitos simplificados o estar exentas. El proceso de aprobación tiene plazos definidos y contempla observaciones que deben ser subsanadas. La recepción definitiva es obligatoria antes de habitar la edificación.
Permisos de Edificación: Documentación Clave
Para obtener permisos, se requiere documentación como el Certificado de Informaciones Previas (CIP), Memoria de Cálculo Estructural, planos de arquitectura, especificaciones técnicas, y estudios de mecánica de suelos y ascensores (si aplica). El proceso de aprobación considera plazos de 30 días (o 15 con informe favorable) y la posibilidad de observaciones que deben subsanarse en 60 días. Obras menores pueden tener requisitos simplificados.
Permisos de Edificación: Proceso de Aprobación
La DOM tiene 30 días para pronunciarse sobre permisos (15 si hay informe favorable). Si hay observaciones, deben subsanarse en 60 días o la solicitud se rechaza. Se necesita recepción definitiva antes de habitar la edificación; se adjunta informe del arquitecto (e ITO/revisor si aplica) y plan de evacuación (para edificios >100 personas).
Estructuras: Normas de Diseño Estructural
Toda edificación necesita un proyecto de cálculo estructural (ingeniero civil o arquitecto), incluyendo memoria y planos. El diseño debe considerar materiales, zona sísmica y tipo de suelo (NCh 433). Se deben cumplir normas chilenas (NCh) como NCh 1928 (albañilería armada).
Elementos Estructurales: Cimientos, Muros, Losas, etc.
Los elementos estructurales clave son cimientos/fundaciones (soportan la estructura, profundidad mínima 0.60m), muros soportantes, losas, vigas y pilares (elementos horizontales y verticales de soporte), techumbres y adosamientos (edificaciones contiguas a deslindes).
Seguridad Estructural: Resistencia al Fuego y Normas
Las edificaciones deben cumplir con normas de resistencia al fuego (RF), según su destino y características (NCh 935/1). Se utilizan muros cortafuego y zonas de seguridad vertical (edificios de 7+ pisos). Sistemas de detección, alarma, y redes húmedas/secas son obligatorios en ciertos casos. El acceso para bomberos es crucial en edificios altos.
Seguridad Estructural: Sistemas de Protección contra Incendios
La resistencia al fuego (RF) en edificios depende del uso, pisos, superficie y ocupación (normas NCh 935/1). Se usan muros cortafuego y zonas verticales de seguridad (edificios de 7+ pisos o con subterráneos). Edificios de 5+ pisos con >200 personas necesitan detección y alarma automática. Se requieren redes húmedas y secas (RIDAA), alumbrado de emergencia (7+ pisos o locales >300 personas), y acceso para bomberos (7+ pisos).
Superficies y Volúmenes: Definiciones y Cálculos
Superficie útil: Suma de superficie edificada de unidades, hasta el eje de muros. Superficie edificada: En viviendas económicas, la superficie común no se contabiliza si no excede el 20% de la superficie útil. Volumen de edificación: Volumen resultante de unir planos exteriores. Volumen teórico: Volumen máximo según rasantes y alturas.
Coeficientes y Densidades: Constructibilidad y Ocupación
El coeficiente de constructibilidad indica el porcentaje máximo edificable del terreno. El coeficiente de ocupación de suelo regula la superficie que la edificación puede ocupar. La densidad, expresada en habitantes/hectárea o viviendas, considera la superficie útil. La altura máxima se expresa en metros o pisos.
Condominios: Régimen de Copropiedad Inmobiliaria
La Ley N° 21.442 regula este régimen. Para acogerse, se debe cumplir con la ley, su reglamento, la LGUC, OGUC e IPT. El administrador debe mantener la Carpeta de Copropiedad con planos, certificados, y registros. Se requiere un Plan de Emergencia y un Plan de Evacuación, actualizados anualmente. La mantención de instalaciones es responsabilidad de los propietarios.
Condominios: Documentación Relevante para la Administración
La Ley 21.442 exige una Carpeta de Copropiedad con: certificado de copropiedad y plano; listado de proveedores; carpeta de ascensores; detalle de instalaciones con manuales; registro de copropietarios. El administrador debe documentar el estado de las instalaciones comunes dentro de los 60 días de su nombramiento. Se requiere un Plan de Emergencia y un Plan de Evacuación (actualizado anualmente).
Seguridad en Condominios: Plan de Emergencia y Evacuación
Condominios deben tener un plan de emergencia, actualizado anualmente, considerando residentes, discapacitados e idiomas. Incluye capacitaciones y simulacros. El administrador debe custodiar estos documentos.
Mantenimiento y Conservación: Programa y Responsabilidades
El administrador debe crear un programa de mantenimiento de redes internas, sistemas de emergencia y extinción de incendios (12 meses). Las DOM fiscalizan el cumplimiento de normas de seguridad y conservación post-recepción. La falta de mantención o certificación de ascensores acarrea sanciones. Los propietarios son responsables de la mantención y deben contratar los servicios correspondientes.
Otros Aspectos Relevantes: Accesibilidad Universal
Los nuevos espacios públicos y los remodelados deben ser accesibles. La ruta accesible debe conectar accesos, estacionamientos para personas con discapacidad y recintos de uso común. Los estacionamientos para personas con discapacidad tienen dimensiones y señalización específicas.
Otros Aspectos Relevantes: Conectividad y Vialidad
Los nuevos condominios deben integrar una red vial que amplíe las vías públicas existentes o cree nuevas circulaciones de uso público. Estas vías deben tener anchos mínimos de calzada pavimentada y aceras.
Conclusión: El Rol del Administrador
El administrador juega un rol crucial en la gestión de condominios. Su comprensión de planos y estructuras permite tomar decisiones informadas sobre mantención y reparaciones, asegurar el cumplimiento normativo, planificar estrategias de seguridad y emergencia, e interactuar con solvencia con profesionales y residentes. Dominar esta información eleva la calidad de vida y seguridad de la comunidad.
Recursos Adicionales: Fuentes y Glosario
Fuentes: Excerpts from "C4 Planos y superficies de un condominio.pdf", "LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES LGUC Ley-General-noviembre-2020-Ley-21.284.pdf", "Ley N° 21.442.pdf", "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf", "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf". Glosario: Conceptos clave como Accesibilidad Universal, CIP, Coeficientes de Constructibilidad y Ocupación de Suelo, DOM, y otros términos técnicos relevantes para la administración de condominios.
Preguntas y Respuestas
Esta charla aborda la legislación chilena sobre construcción (LGUC y OGUC), permisos de edificación (tipos y requisitos), estructuras de edificios (elementos clave y seguridad), condominios (administración, seguridad y documentación), y mantenimiento. Se explican los roles de profesionales involucrados y la importancia de los planos para la administración eficiente y segura de condominios.
Glosario de Términos Técnicos
- Accesibilidad universal
- Condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, para ser utilizables por todas las personas, en condiciones de seguridad y comodidad.
- Director de Obras Municipales (DOM)
- Profesional a cargo de la Dirección de Obras en cada municipalidad, responsable de permisos y fiscalización.
- Instrumentos de Planificación Territorial (IPT)
- Documentos que orientan o regulan el desarrollo de los centros urbanos (Planes Reguladores Comunales, Intercomunales, Seccionales).
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
- Ley que establece los principios, atribuciones y normas que rigen la planificación urbana y la construcción en Chile.
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
- Reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
- Plan Regulador Comunal (PRC)
- Instrumento de planificación urbana a nivel comunal, con normas sobre uso de suelo, equipamiento, vialidad, etc.
- Certificado de Informaciones Previas (CIP)
- Documento que identifica la zona o subzona de un predio y las normas urbanísticas que lo afectan.
Resumen de la Charla
- Marco Legal y Normativo: Comprensión de la LGUC, OGUC y Normas Técnicas en la construcción chilena.
- Organismos e Intervenientes: Roles del MINVU, DOM, SEREMI MINVU, SII y responsabilidades de los profesionales involucrados (arquitectos, ingenieros, constructores, propietarios, revisores, ITO).
- Planificación Urbana: Importancia de los IPT (Planes Reguladores Nacionales, Regionales, Intercomunales y Comunales) e Imagen Objetivo.
- Permisos de Edificación: Tipos de permisos (obra nueva, ampliación, alteración, demolición, obras menores, regularizaciones) y documentación requerida (CIP, memoria de cálculo, planos, especificaciones técnicas).
- Estructuras y Elementos Clave: Normas de diseño estructural, elementos estructurales (cimientos, muros, losas, vigas, pilares, techumbres), seguridad estructural y contra incendio (RF, muros cortafuego, zona vertical de seguridad, sistemas de detección y alarma).
- Superficies y Volúmenes: Definiciones de superficies (útil, edificada, predial), coeficientes (constructibilidad, ocupación de suelo), densidades y volumetría.
- Condominios y Administración: Ley N° 21.442, constitución del condominio, documentación relevante (Carpeta de Copropiedad), seguridad del condominio (Plan de Emergencia, Plan de Evacuación, seguros, ascensores), y mantención.
- Otros Aspectos Relevantes: Accesibilidad universal, conectividad y vialidad, zonas de remodelación y construcción obligatoria.
Gracias por su atención
Consultas y próximos pasos.