Introducción a la Tasación inmobiliaria
Presentado por: karen
Arquitecto
Introducción a la Tasación Inmobiliaria
Esta capacitación introduce los conceptos y metodologías de la tasación inmobiliaria, su relevancia en la administración de condominios y gestión de propiedades en Chile. Se abordarán los tipos de avalúos fiscales, métodos de tasación (comparativo, potencial, residual), la depreciación y el informe de tasación. Se destacará el rol de tasadores, SII, CBR, CMF y corredores.
La Importancia de la Valoración Inmobiliaria
La tasación inmobiliaria es crucial para la gestión eficiente de propiedades. Permite fijar el valor de un inmueble, facilitando transacciones, trámites crediticios y cálculo de impuestos. Un conocimiento sólido en tasación es vital para la administración de condominios y la gestión de propiedades, permitiendo decisiones informadas sobre mantenimiento, inversiones y resolución de conflictos.
Objetivos de la Capacitación
Al finalizar, los participantes conocerán conceptos fundamentales de tasación y avalúo inmobiliario; comprenderán los certificados de avalúo fiscal; identificarán criterios y métodos de valoración de propiedades; analizarán la información clave de un informe de tasación y las consideraciones éticas; y aplicarán los conocimientos en administración de condominios y gestión de propiedades.
Conceptos Fundamentales: Bien Inmueble, Avalúo y Tasación
Bien inmueble: Propiedad raíz (terrenos y edificios). Avalúo: Determinación del valor comercial por un profesional. Tasación: Fijación oficial del valor, usada en créditos hipotecarios o procesos judiciales.
El Catastro de Propiedad en Chile: Historia y Evolución
Su evolución se remonta a mediados del siglo XVI. Inicialmente, la inexactitud en las mediciones generó disputas. En el siglo XX, leyes como la N° 3930 (1923) y el Decreto N° 1269 (1925) establecieron la estimación de propiedades para fines tributarios cada cinco años. Actualmente, el catastro es vital para la administración de posesiones y la planificación territorial.
Tipos de Certificados de Avalúo Fiscal (SII)
El SII emite certificados de avalúo fiscal para bienes raíces: Detallado I (bienes agrícolas), Detallado II (bienes no agrícolas), de períodos anteriores, provisional, proporcional y corriente con información complementaria. Cada uno entrega información específica como avalúo fiscal, superficie, y datos del propietario. Se requiere indicar el número de rol o dirección del bien raíz para solicitarlos.
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado I Serie
Informa el avalúo fiscal de un predio agrícola. Incluye: comuna, rol de avalúo, dirección, destino, nombre y RUT del propietario. Detalla: avalúo del suelo y construcciones, avalúo total, exento e impuesto, superficies. Un anexo detalla información de líneas de suelo y construcciones.
Certificado de Avalúo Fiscal Detallado II Serie
Informa el avalúo fiscal de un predio no agrícola. Incluye: nombre de la comuna, rol de avalúo, dirección, destino del bien raíz, nombre y RUT del propietario. Detalla: avalúo del terreno, avalúo de construcciones, avalúo total, avalúo exento e afecto a impuesto, superficie de terreno y de construcciones. Un anexo detalla información del avalúo fiscal de bienes comunes (si aplica), terreno y construcciones.
Certificados de Avalúo Fiscal: Otros Tipos
Además de los certificados detallados I y II (para bienes agrícolas y no agrícolas), existen certificados de avalúo fiscal para períodos anteriores, avalúo fiscal provisional (para predios en proceso de actualización), avalúo fiscal proporcional (para partes de un predio), y avalúo fiscal corriente con información complementaria.
Criterios de Valoración Inmobiliaria
En la tasación inmobiliaria se consideran criterios como el valor complementario (para propiedades en mal estado o mercados distorsionados), el valor urbanístico (considerando expectativas urbanísticas), y el criterio de los dos extremos (basado en variables con valor nulo). Los métodos de tasación del suelo incluyen el comparativo (analizando propiedades similares), el potencial (para zonas sin solares vacantes), y el residual (para terrenos con potencial de desarrollo).
Métodos de Tasación del Suelo: Comparativo
El método comparativo analiza propiedades similares ("testigos") considerando variables físicas (superficie, topografía), económicas (oferta/demanda) y legales (zonificación). Se busca homogeneizar los comparables para reflejar el mercado local. Ajustes por tamaño, pendiente, ubicación, acabados y servicios se aplican para determinar el valor del suelo.
Método Comparativo: Factores Considerados
En el método comparativo se consideran factores como el tamaño (ajuste unitario por diferencia de tamaño), pendiente del predio (efecto de la inclinación), costo de adecuación (para dejar el lote óptimo), ubicación vertical, tipo de acabados, servicios disponibles y porcentaje de incidencia del suelo en el valor total.
Métodos de Tasación del Suelo: Potencial y Residual
Para tasar suelo, se usan tres métodos: el comparativo (analiza propiedades similares), el potencial (útil en mercados distorsionados o sin solares vacantes), y el residual (para terrenos con potencial de desarrollo, deduciendo el valor del suelo del valor total del proyecto tras restar costos de construcción y promoción).
Costos de Construcción y Depreciación
Para una tasación precisa, se deben estimar los costos de construcción (sistemas constructivos, instalaciones, acabados, costos directos e indirectos). La depreciación, disminución del valor por tiempo, uso u obsolescencia, se considera crucial. Métodos de cálculo incluyen el lineal, Kuentzle, Ross y tablas FF.
El Informe de Tasación: Contenido Esencial
El informe de tasación debe incluir datos del tasador, solicitante y fecha; identificación del inmueble (uso, ubicación); antecedentes registrales; aspectos físicos y urbanísticos; situación del mercado; finalidad de la tasación; metodología aplicada; valores calculados (terreno, edificación, comercial); gráficos y fotos; explicaciones y firma. La información de linderos debe concordar con la escritura.
Actores Clave en la Tasación Inmobiliaria
En Chile, la tasación involucra al Tasador (experto que determina el valor del inmueble), el Servicio de Impuestos Internos (SII) (emite certificados de avalúo fiscal), el Conservador de Bienes Raíces (CBR) (mantiene el registro de propiedades), la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y bancos (regulan la valoración de activos en préstamos), y corredores de propiedades (intermediarios en transacciones inmobiliarias).
El Tasador/Perito Tasador Profesional
Experto universitario en bienes tangibles e intangibles, con alta competencia técnica e integridad. Analiza factores que influyen en el valor de un bien, procesa datos objetivamente y estima su valor para una fecha, lugar, uso y propósito específicos. Prácticas inaceptables incluyen datos inexactos, no considerar factores negativos, o recibir sobornos.
El Servicio de Impuestos Internos (SII)
El SII emite certificados de avalúo fiscal para bienes raíces, actualizados a la fecha de emisión. Coordina con municipalidades para actualizar el catastro y aplicar la Ley de Impuesto Territorial. Las tasaciones para impuestos se realizan cada cinco años, revisando declaraciones y roles de avalúo. Si el valor de venta supera el avalúo fiscal, el SII puede elevar la tasación.
El Conservador de Bienes Raíces (CBR)
El CBR mantiene el registro de propiedades, inscribiendo títulos de dominio, hipotecas, gravámenes y reglamentos de copropiedad. Su función es fundamental para la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, ya que la inscripción en el CBR es necesaria para la validez de muchos actos y contratos.
CMF y Bancos: Rol en la Tasación
Si bien el Compendio de Normas Contables para Bancos de la CMF no detalla métodos de tasación, establece el marco regulatorio para la valoración de activos y provisiones por riesgo de crédito. Las tasaciones son cruciales para los bancos, especialmente cuando las propiedades garantizan préstamos. Los bancos deben evaluar el riesgo crediticio, considerando la calidad crediticia de los deudores y la valoración de los inmuebles como garantía.
Los Corredores de Propiedades
Actúan como intermediarios en compra, venta y arriendo de bienes raíces. Asesoran a clientes en todas las etapas, incluyendo revisión de títulos y gestión de créditos hipotecarios. La profesionalización es clave, con asociaciones ofreciendo capacitación en diversas áreas, incluyendo tasación.
Relevancia de la Tasación en la Administración de Condominios
La tasación es crucial para comprender el valor de las unidades y bienes comunes, planificar mantenciones, gestionar trámites legales y financieros (ej: créditos), y evaluar la rentabilidad de proyectos futuros. Un administrador capacitado puede usarla para tomar decisiones informadas y optimizar recursos.
Tasación y Patrimonio Condominal
Comprender la tasación es clave para la administración de condominios. La Ley 19.537 exige el avalúo fiscal de bienes comunes para distribuir gastos. Tasaciones precisas son cruciales para decisiones de mantenimiento, trámites legales y financieros, y la evaluación de proyectos futuros.
Tasación en Decisiones de Gestión y Mantenimiento
La tasación en condominios es crucial para comprender el valor de unidades y bienes comunes (Ley 19.537). Información clave para el mantenimiento, mejoras, trámites legales y financieros. Permite evaluar la rentabilidad de proyectos y optimizar recursos.
Conclusión: La Valoración como Brújula
La tasación inmobiliaria es esencial en la administración de condominios y gestión de propiedades. Implica comprender factores físicos, legales y fiscales para tomar decisiones informadas. Dominar los avalúos fiscales, criterios de valoración y métodos de tasación permite una gestión eficiente y segura del patrimonio inmobiliario.
Fuentes y Referencias
SII, CMF, FICDE, investigación de Lily Alvarez Correa (Universitat de Barcelona), Manual de Avaluo de Bienes Inmuebles Urbanos, Manual de Corretaje de Propiedades y Contratación Inmobiliaria (Katherine Andrea Santoro Salazar, Universidad Finis Terrae), y Wikipedia.
Glosario de Términos
Administración de Condominios: Gestión de propiedades horizontales. Acreditación de Dominio: Demostrar propiedad legal. Avalúo Fiscal: Valor oficial (SII). Bienes Comunes: Partes de uso compartido en copropiedad. Catastro de Bienes Inmuebles: Registro de información predial. Certificado de Avalúo Fiscal: Documento del SII con el avalúo fiscal. Costo de Adecuación: Dejar lote listo para construir (100% si ya hay construcción). Corredor de Propiedades: Intermediario en compraventa y arriendo. Depreciación: Disminución del valor de un inmueble. Tasación: Fijar oficialmente el valor de un bien.
Glosario de Términos Técnicos
- Avalúo Fiscal
- Valor oficial de un bien raíz determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para fines tributarios.
- Bienes Comunes (Copropiedad Inmobiliaria)
- Partes de una propiedad acogida a la Ley N° 19.537 que son de uso y goce compartido por los copropietarios.
- Catastro de Bienes Inmuebles
- Instrumento de recolección y administración de información predial.
- Certificado de Avalúo Fiscal
- Documento emitido por el SII que informa el avalúo fiscal de un bien raíz.
- Depreciación
- Disminución del valor de un inmueble debido a factores como el tiempo, el uso, la obsolescencia, o el deterioro.
- Método Comparativo
- Metodología de tasación que se basa en el análisis de propiedades similares en el mercado.
- Perito Tasador Profesional
- Experto universitario en bienes tangibles e intangibles que estima el valor de los bienes.
Resumen: Tasación Inmobiliaria para Administración de Condominios
- Importancia de la tasación: Esencial para la gestión eficiente de propiedades, negociaciones, trámites crediticios e impuestos.
- Conceptos clave: Avalúo (valor comercial) y Tasación (valor oficial).
- Certificados de Avalúo Fiscal (SII): Diversos tipos (detallado agrícola/no agrícola, períodos anteriores, provisional, proporcional, corriente con información complementaria).
- Métodos de tasación: Comparativo (estudio de mercado), potencial (para mercados distorsionados), residual (para terrenos con potencial de desarrollo).
- Factores de valoración: Tamaño del terreno, pendiente, costo de adecuación, ubicación vertical, tipo de acabados, servicios.
- Depreciación: Disminución del valor por tiempo, uso, obsolescencia; métodos de cálculo (lineal, Kuentzle, Ross, FF).
- Informe de tasación: Documento formal con datos del tasador, inmueble, antecedentes registrales, aspectos físicos/urbanísticos, metodología y valores calculados.
- Actores clave: Tasador, SII, CBR, CMF, bancos, corredores de propiedades.
- Tasación en administración de condominios: Crucial para comprender el patrimonio, planificar mantenimiento, trámites legales y optimizar recursos.
- Conclusión: La tasación es una herramienta fundamental para la toma de decisiones informadas y la gestión eficiente del patrimonio inmobiliario.
Gracias por su atención
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