Mantenimiento de Activos Críticos: Equipos y Certificaciones

Presentado por: Jorge

MAGISTER (CS) EN GESTIÓN AMBIENTAL

Introducción: Mantenimiento de Activos Críticos en Condominios

Este curso entrega herramientas para el mantenimiento de activos críticos en condominios. La adecuada conservación de bienes comunes es vital para la seguridad y bienestar de los ocupantes. La Ley N° 21.442 impone obligaciones claras sobre el mantenimiento, cuyo incumplimiento puede acarrear sanciones.

La Importancia del Mantenimiento Preventivo

El mantenimiento preventivo es esencial para la vida útil del condominio, garantizando la seguridad y el bienestar de sus ocupantes. La Ley N° 21.442 exige el cuidado y mantención de los bienes comunes, incluyendo certificaciones periódicas de ascensores e instalaciones de gas. Un plan de mantenimiento previene problemas, minimiza costos y asegura la conformidad con las normativas.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 21.442)

Esta ley define obligaciones claras sobre el mantenimiento de bienes comunes, incluyendo gastos ordinarios (administración, mantención, reparación, consumo) y extraordinarios. Establece la creación de fondos de reserva y operacional inicial. Define infracciones y sanciones para el incumplimiento, promoviendo la participación comunitaria y la seguridad.

Tipos de Gastos Comunes: Ordinarios y Extraordinarios

Gastos comunes ordinarios: administración, mantención (ej: ascensores, aseo), reparación, uso/consumo (agua, luz). Gastos comunes extraordinarios: cualquier gasto adicional a los ordinarios y a nuevas obras comunes. El fondo común de reserva cubre gastos urgentes e imprevistos.

Obligaciones Económicas de los Copropietarios

La Ley N° 21.442 define las obligaciones económicas como pagos por gastos comunes ordinarios (administración, mantención, reparación, uso/consumo), extraordinarios, fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas e intereses. Cada copropietario contribuye proporcionalmente a su derecho en los bienes comunes, salvo que el reglamento de copropiedad indique otra forma.

Planificación y Ejecución del Mantenimiento

El mantenimiento de activos críticos debe ser planificado sistemáticamente. El administrador crea un programa de mantención (12 meses) para redes de servicios básicos y sistemas de emergencia. El comité de administración aprueba el presupuesto; algunos aspectos requieren aprobación de la asamblea de copropietarios.

El Rol del Administrador y el Comité de Administración

El administrador recauda pagos, emite certificados de deuda y lleva la contabilidad. Informa al comité sobre morosos. El comité aprueba el presupuesto de mantención (elaborado por el administrador), aunque la asamblea puede decidir en ciertos casos. El administrador contrata mantenciones y certificaciones, notificando al comité.

Mantenimiento de Ascensores: Obligaciones Legales

La Ley N° 21.442 exige mantención y certificación de ascensores como gasto común ordinario. El administrador contrata este servicio, notificando al comité; si no hay respuesta, procede. Las certificaciones deben ser visibles y registradas en la DOM. La NCh440/1:2014 regula requisitos técnicos y de seguridad, incluyendo inspecciones, ensayos y mantención preventiva.

Normativa Técnica para Ascensores (NCh 440/1)

La NCh440/1:2014 establece reglas de seguridad para ascensores. Cubre diseño, mantenimiento e inspecciones, incluyendo ensayos de componentes de seguridad (paracaídas, limitador de velocidad). Requiere un registro actualizado de mantenciones y certificaciones, visibles en el ascensor y registrados en la DOM. El mantenimiento preventivo mensual es recomendado.

Requisitos Técnicos y Prácticas de Mantenimiento de Ascensores

La NCh440/1:2014 exige diseño e instalación seguros, mantención preventiva mensual (según fabricante y ley), registro de mantenciones, personal capacitado para rescates, cuarto de máquinas limpio e iluminado, y ensayos periódicos de puertas, paracaídas y limitador de velocidad. Se debe mantener un registro actualizado de inspecciones y certificaciones.

Mantenimiento de Instalaciones Interiores de Gas

El Decreto N° 66/2007 establece requisitos de seguridad mínimos. Los propietarios deben inscribir nuevas instalaciones en la SEC. El administrador puede denunciar incumplimientos a la SEC. Revisiones anuales son obligatorias, según fabricante. Instalaciones deben ser a la vista o en conductos registrables.

Marco Normativo y Responsabilidades en Instalaciones de Gas

El Decreto N° 66/2007 (Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas) establece requisitos de seguridad para instalaciones de gas. Los propietarios deben inscribir nuevas instalaciones en la SEC y entregar copia al administrador. La Ley N° 21.442 faculta al administrador a denunciar incumplimientos a la SEC. Las SEREMI MINVU conocen infracciones a normas de administración de condominios.

Proyectos y Ejecución de Instalaciones de Gas

Todo proyecto debe ser elaborado por un instalador autorizado e incluir memoria de cálculo, planos y especificaciones técnicas. Se debe considerar la factibilidad del suministro y las características geográficas. Las tuberías deben ser a la vista o en conductos registrables, incluyendo una "Te de prueba". Se deben cumplir requisitos específicos para válvulas, conductos técnicos y artefactos, considerando ventilación y materiales.

Operaciones y Mantenimiento de Instalaciones de Gas

El Decreto N° 66/2007 establece requisitos de seguridad para instalaciones de gas. Propietarios deben inscribir instalaciones nuevas o modificadas en la SEC. Revisiones anuales son obligatorias. En caso de conversión de gas, la empresa distribuidora coordina con usuarios y administrador. Instalaciones deben cumplir con planos y especificaciones técnicas.

Plan de Emergencia y Seguridad: Obligatoriedad y Objetivos

Todo condominio debe tener un plan de emergencias, creado por el comité y usado por el administrador. Debe actualizarse anualmente y ser firmado por un ingeniero en prevención de riesgos. Sus objetivos son: evitar accidentes, alerta temprana, respuesta rápida, minimizar daños y normalizar actividades.

Contenido y Características del Plan de Emergencia

Debe ser escrito, revisado por especialista y aprobado en asamblea. Se entrega copia a cada copropietario, se enseña a la comunidad y se realizan simulacros. Incluye vías de evacuación, instalaciones de emergencia (extintores, alarmas, etc.) y se actualiza anualmente, considerando discapacidades. Se entrega a Carabineros y Bomberos.

Implementación del Plan de Emergencia (Según ACHS)

La ACHS propone 5 pasos: 1. Analiza amenazas y riesgos (instalaciones, entorno, zonas seguras). 2. Crea un plano gráfico con vías de evacuación, zonas seguras y contactos de emergencia. 3. Define roles y responsabilidades. 4. Realiza simulacros y capacitaciones. 5. Revisa y actualiza el plan anualmente.

Medidas de Prevención Específicas

Instalaciones eléctricas según normas de seguridad. Ventilación y orden en bodega. Prohibición de fumar en zonas de riesgo. Conexión a tierra para equipos con electricidad estática. Inspección y mantenimiento de equipos. Orden y aseo en lugares de trabajo. Procesos con calor lejos de materiales combustibles. Extintores certificados, visibles y accesibles. Red húmeda y seca según normativa.

Estacionamientos para Personas con Discapacidad

Pueden asignarse en uso y goce exclusivo a copropietarios, ocupantes o arrendatarios que lo requieran y acrediten su condición de discapacidad, especialmente movilidad reducida. El reglamento de copropiedad puede establecer la asignación temporal a otros. La solicitud debe ser por escrito al administrador, quien levantará un acta que debe ser ratificada por la asamblea.

Consecuencias del Incumplimiento: Infracciones y Sanciones

El incumplimiento en mantenciones y certificaciones acarrea sanciones legales. La Ley N° 21.442 clasifica infracciones en gravísimas (daño a la seguridad), graves (incumplimiento sin daño a personas), menos graves (falta a obligaciones administrativas), y leves (falta a obligaciones económicas). Las SEREMI MINVU conocen estas infracciones. Además, administradores condenados por ciertos delitos no podrán inscribirse en el Registro Nacional de Administradores.

Fomento de la Organización y Seguridad Comunitaria

La seguridad del condominio es responsabilidad compartida. La organización, colaboración y comunicación entre vecinos son claves. La Ley N° 21.442 promueve la participación comunitaria mediante difusión y capacitaciones. El MINVU, a través de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, implementa políticas y programas de mantención y mejoramiento. Es obligatorio un Reglamento Interno de Orden, Higiene y Seguridad.

Colaboración y Comunicación entre Vecinos

La seguridad del condominio es responsabilidad compartida. La organización, colaboración y comunicación activa entre vecinos son claves. La Ley N° 21.442 promueve la participación comunitaria para la mantención de bienes comunes. Un condominio seguro resulta del compromiso y colaboración de todos.

Conclusión: Inversión en Seguridad y Tranquilidad

El mantenimiento de activos críticos no es solo una tarea operativa, sino una responsabilidad legal y moral que impacta directamente en la seguridad y calidad de vida. La Ley N°21.442 y normativas técnicas establecen un marco para asegurar la integridad de las infraestructuras y la protección de las personas. La prevención, planificación y actualización de planes de emergencia son esenciales. Invertir en mantenimiento preventivo y certificaciones es invertir en seguridad y tranquilidad para la comunidad.

Recomendaciones para la Aplicación de lo Aprendido

1. Revisen los documentos del condominio: reglamento, contratos de mantención e informes de certificación. 2. Verifiquen y actualicen el Plan de Emergencia y Evacuación. 3. Fomenten la comunicación y organización comunitaria.

Recursos Adicionales y Bibliografía

Para más información, consulte: Ley 21442 (Biblioteca del Congreso Nacional), Manual de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios (CChC), NCh 440/1 (INN), Decreto N° 66/2007 (SEC), y normativas del MINVU.

Glosario de Términos

Administrador: Persona designada para administrar el condominio. Activos Críticos: Equipos cuya falla afecta la seguridad. Asamblea: Órgano decisorio del condominio. Bienes Comunes: Pertenecen a todos los copropietarios. Certificación de Gas: Verificación del cumplimiento de requisitos de seguridad. Comité: Vela por el cumplimiento de acuerdos de la asamblea. Condominio: Edificaciones bajo régimen de copropiedad. Copropietarios Hábiles: Al día en sus pagos. Decreto N°66/2007: Regula instalaciones de gas. DOM: Verifica cumplimiento de normas. Fondo Común de Reserva: Para gastos imprevistos. Fondo Operacional Inicial: Para gastos iniciales. Gastos Comunes Extraordinarios: Adicionales a los ordinarios. Gastos Comunes Ordinarios: De administración, mantención, etc. Instalador de Gas: Autorizado para instalaciones de gas. Ley N° 21.442: Nueva Ley de Copropiedad. NCh440/1:2014: Norma de seguridad para ascensores. Obligación Económica: Pago de un copropietario. Plan de Emergencia: Directrices para situaciones de emergencia. Reglamento de Copropiedad: Normas internas del condominio. SEC: Fiscaliza cumplimiento de normativa de gas.

Fuentes Oficiales Utilizadas

"Ley 21442": Biblioteca del Congreso Nacional de Chile / BCN, Ley Chile.
"MANUAL - de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios - Cámara Chilena de la Construcción": Cámara Chilena de la Construcción A.G.
"NCh 440/1 - Traction Lift": Instituto Nacional de Normalización - INN.
"Plan de Emergencia - Minvu": Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Minvu.
"Reglamento-de-la-ley-21442.pdf - Minvu": Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Minvu, Diario Oficial.
"Seguridad en condominios - Minvu": Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Minvu.
"Tipo Norma :Decreto 66 Fecha Publicación - SEC": Superintendencia de Electricidad y Combustibles - SEC, Biblioteca del Congreso Nacional de Chile / BCN.
"¿Los edificios y condominios están obligados a tener un reglamento interno de orden, higiene y seguridad? - DT - Consultas": Dirección del Trabajo - DT.

Glosario de Términos

Activos Críticos: Equipos e instalaciones de un condominio cuya falla o mal funcionamiento puede afectar gravemente la seguridad, habitabilidad o continuidad de los servicios, tales como ascensores, instalaciones de gas y sistemas de emergencia.
Administrador: Persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio, según la ley, el reglamento y las instrucciones de la asamblea o comité de administración.
Asamblea de Copropietarios: Órgano principal decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios, facultado para adoptar acuerdos vinculantes sobre uso, administración y mantención de bienes comunes.
Bienes de Dominio Común: Inmuebles que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, o aquellos que permiten el uso y goce de las unidades exclusivas.
Certificación de Instalaciones Interiores de Gas: Procedimiento de verificación y ensayo de instalaciones de gas nuevas o modificadas para constatar cumplimiento de requisitos de seguridad, realizado por entidades autorizadas por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC).
Comité de Administración: Órgano encargado de velar por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea, mandatado para tomar decisiones sobre el funcionamiento y administración del condominio, e impartir instrucciones al administrador.
Ley N° 21.442: Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile.

Resumen

El mantenimiento de activos críticos en condominios es una obligación legal y moral, vital para la seguridad y bienestar de los residentes.
La Ley N° 21.442 define claramente los tipos de gastos comunes, incluyendo obligaciones económicas, gastos ordinarios y extraordinarios, y fondos de reserva.
Activos críticos como ascensores, instalaciones de gas y sistemas de emergencia requieren mantención y certificación periódica según normas específicas (NCh440/1, Decreto N° 66/2007).
El administrador es responsable de la contratación y supervisión del mantenimiento, la obtención de certificaciones y el cumplimiento de la normativa.
Un plan de emergencia actualizado y practicado es esencial para la seguridad del condominio, incluyendo la evacuación de personas con discapacidad.
El incumplimiento de las obligaciones puede acarrear graves sanciones para el administrador.
La colaboración y comunicación entre vecinos son claves para fomentar una cultura de seguridad en el condominio.

Gracias por su atención

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