Instalaciones y equipamiento

Presentado por: Jorge

MAGISTER (CS) EN GESTIÓN AMBIENTAL

Definiciones Clave: Condominios, Unidades y Bienes de Dominio Común

Condominios: Edificaciones y/o terrenos bajo copropiedad inmobiliaria. Unidades: Inmuebles con dominio exclusivo dentro del condominio. Bienes de Dominio Común: Instalaciones y equipamiento para todos los copropietarios; clasificados en: necesarios para la existencia y seguridad del condominio; para el uso y goce de las unidades; pertenecientes a sectores colectivos; destinados a recreación; y otros definidos en el reglamento.

Categorización de Bienes de Dominio Común: Necesarios y Complementarios

Se clasifican en bienes necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio (estructurales y sistemas esenciales: cimientos, fachadas, ascensores, instalaciones de agua, gas, electricidad, etc.); bienes que permiten el uso y goce de las unidades (terrazas comunes, pasillos, etc.); bienes en sectores o edificaciones colectivas; bienes para servicio, recreación y esparcimiento (gimnasios, piscinas); y otros determinados en el reglamento de copropiedad.

Bienes de Dominio Común: Ejemplos y Clasificación Detallada

Se clasifican en: a) Necesarios para la existencia, seguridad y conservación (ej: cimientos, ascensores, instalaciones generales); b) Que permiten el uso y goce de las unidades (ej: pasillos, terrazas comunes); c) En sectores o edificaciones colectivas; d) Para servicio, recreación y esparcimiento (ej: gimnasio, piscina); e) Aquellos determinados en el reglamento.

Obligaciones Económicas: Gastos Comunes Ordinarios y Extraordinarios

Los gastos comunes ordinarios cubren el funcionamiento y mantenimiento básico del condominio (mantención, reparación y uso de servicios). Los gastos comunes extraordinarios son adicionales a los ordinarios, incluyendo nuevas obras comunes. Existe un Fondo Común de Reserva para gastos urgentes e imprevistos.

Gastos Comunes Ordinarios: Mantención, Reparación y Uso/Consumo

Corresponde a costos recurrentes para el funcionamiento y mantenimiento básico del condominio. Incluye mantención (ej: ascensores, revisión de instalaciones), reparación de desperfectos y costos de servicios colectivos (agua, luz, gas, etc.).

Fondo Común de Reserva: Formación y Uso

Destinado a gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos. La asamblea de copropietarios fija el porcentaje de recargo sobre gastos comunes ordinarios para su formación y autoriza su uso para solventar gastos comunes ordinarios de mantención o reparación.

Roles y Responsabilidades: El Administrador

El administrador gestiona los bienes comunes, realiza mantenciones (incluyendo ascensores y gas), ejecuta acciones urgentes, vela por el cumplimiento normativo, gestiona las telecomunicaciones, informa sobre seguridad, y puede denunciar incumplimientos o contratar verificaciones (gas) y mantenciones (ascensores). Crea un programa de mantención anual y puede suspender servicios por morosidad.

Funciones del Administrador: Mantención, Inspección y Certificación

El administrador debe realizar mantenciones, inspecciones y certificaciones de instalaciones (gas, ascensores). Gestiona la contratación de estos servicios, velando por el cumplimiento normativo y la seguridad del condominio. Informa a la comunidad y autoridades sobre el estado de las instalaciones.

Funciones del Administrador: Seguridad, Telecomunicaciones y Morosidad

El administrador debe velar por la mantención de redes de servicios básicos y sistemas de emergencia; gestionar las redes de telecomunicaciones, evitando intervenciones que impidan el ingreso de operadores; informar sobre la seguridad del condominio (mantenciones, certificaciones, planes de emergencia); y suspender servicios por morosidad (3 o más cuotas impagas), previa notificación.

Roles y Responsabilidades: El Comité de Administración

El comité de administración vela por el cumplimiento de acuerdos de la asamblea sobre bienes comunes, toma decisiones sobre funcionamiento y administración, e imparte instrucciones al administrador. Aprueba el presupuesto, actualiza el plan de emergencia y coordina el plan de evacuación.

Funciones del Comité: Decisiones, Instrucciones y Presupuesto

El comité de administración vela por el cumplimiento de acuerdos de la asamblea sobre bienes comunes, toma decisiones sobre funcionamiento y administración, imparte instrucciones al administrador, establece reglas mínimas de uso y aprueba el presupuesto de gastos.

Roles y Responsabilidades: El Propietario (Pre-Transferencia)

El propietario inicial dicta el primer reglamento de copropiedad, incluyendo la administración y conservación de bienes comunes. Debe entregar una copia a compradores, designar al primer administrador, y entregarle los documentos técnicos y el primer plan de emergencia (a Carabineros y Bomberos).

El Reglamento de Copropiedad: Instalaciones y Equipamiento

El reglamento debe identificar en planos las unidades y bienes comunes, definir la contribución económica de cada propietario, regular la administración y conservación de bienes comunes, y establecer normas para el uso de bienes comunes. Define las funciones del administrador y comité, incluyendo mantención y certificación de ascensores e instalaciones de gas.

El Reglamento: Obligaciones Económicas, Uso y Administración

El reglamento de copropiedad define obligaciones económicas (pagos de gastos comunes ordinarios y extraordinarios, fondo de reserva), el uso de bienes comunes y las responsabilidades del administrador y comité en su gestión y mantención. Debe detallar la contribución de cada propietario a los gastos y regular el uso de espacios comunes.

Planes de Emergencia y Seguridad: El Plan de Emergencia

Todo condominio necesita un plan de emergencia escrito, revisado por un especialista y aprobado en asamblea. Debe actualizarse anualmente e incluir vías de evacuación, instalaciones de emergencia y servicios básicos. Se debe entregar a Carabineros y Bomberos. Incluye análisis de riesgos y planos gráficos.

Plan de Emergencia: Contenido, Actualización y Responsabilidades

Todo condominio debe tener un plan de emergencia escrito, revisado por especialista y aprobado en asamblea. Debe actualizarse anualmente (comité, administrador e ingeniero). Incluye vías de evacuación, instalaciones de emergencia y servicios básicos. Se entrega a Carabineros y Bomberos. El comité de administración es responsable de su actualización.

Seguridad en Instalaciones de Gas: Normativa y Responsabilidades

El Decreto Nº 66/2007 (SEC) regula la seguridad de instalaciones de gas. Propietarios deben contratar entidades certificadas por la SEC para instalaciones nuevas o modificaciones, y inspecciones periódicas. Solo instaladores autorizados por la SEC pueden realizar trabajos de gas. Se deben cumplir requisitos de ventilación, materiales, válvulas, y conductos de evacuación según la normativa.

Seguridad en Instalaciones de Gas: Instalación, Mantención y Certificación

El Decreto Nº 66/2007 establece requisitos de seguridad para instalaciones de gas. Propietarios deben contratar entidades certificadas por la SEC. Instalaciones deben ser realizadas por instaladores autorizados. Se requieren inspecciones periódicas y mantención del buen estado.

Requisitos Urbanísticos y de Construcción: Normativa y Cumplimiento

El condominio debe cumplir la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y los instrumentos de planificación territorial. El Director de Obras Municipales verifica el cumplimiento. Se deben considerar estacionamientos mínimos y superficie predial mínima según normativa. Los planos deben identificar bienes comunes. Nuevas construcciones deben respetar la trama vial.

Estacionamientos, Superficie Predial y Trama Vial

Los condominios deben cumplir con las normas de estacionamientos (mínimo uno por cada dos unidades en viviendas sociales). La superficie predial mínima puede ser menor si la suma de terrenos, más el terreno común, iguala o supera el mínimo requerido por unidad. Respecto a la trama vial, se debe respetar la normativa vigente, pudiendo extender vías existentes o proyectar nuevas, con autorización de la dirección de obras municipales.

Subadministraciones y Otras Consideraciones: Registro y Reglamento Interno

El reglamento o la asamblea pueden establecer subadministraciones para gestionar bienes comunes de sectores específicos. Los condominios deben registrarse en el Registro Nacional de Condominios. Se requiere un reglamento interno de orden, higiene y seguridad, según el Código del Trabajo.

Conclusión: Gestión Proactiva y Responsabilidad Compartida

La gestión eficaz de condominios requiere conocimiento y aplicación de normativas. Administrador, comité y copropietarios comparten responsabilidades para asegurar el funcionamiento seguro y eficiente de instalaciones y equipamiento. La inversión en mantención preventiva y planes de emergencia es clave para el bienestar de la comunidad.

Fuentes

• Ley 21442: "Ley 21442" (Extractos de la Biblioteca del Congreso Nacional de Chile / BCN)
• MANUAL - de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios - Cámara Chilena de la Construcción: "MANUAL - de Uso y Mantención de Espacios Comunes de Condominios - Cámara Chilena de la Construcción" (Extractos)
• NCh 440/1 - Traction Lift: "NCh 440/1 - Traction Lift" (Extractos)
• Plan de Emergencia - Minvu: "Plan de Emergencia - Minvu" (Extractos)
• Reglamento-de-la-ley-21442.pdf - Minvu: "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf - Minvu" (Extractos)
• Tipo Norma :Decreto 66 Fecha Publicación - SEC: "Tipo Norma :Decreto 66 Fecha Publicación - SEC" (Extractos)
• ¿Los edificios y condominios están obligados a tener un reglamento interno de orden, higiene y seguridad? - DT - Consultas: "¿Los edificios y condominios están obligados a tener un reglamento interno de orden, higiene y seguridad? - DT - Consultas" (Extractos)

Glosario de Términos

Administrador

Persona natural o jurídica designada por los copropietarios para ejecutar las labores de administración y mantenimiento del condominio [2.6, 191].

Amortiguadores (Ascensores)

Dispositivos colocados en los extremos inferiores del recorrido de la cabina y el contrapeso de un ascensor para absorber la energía.

Artefactos a Gas

Equipos que utilizan gas combustible para diversos fines (cocina, calefacción, agua caliente, etc.).

Asamblea de Copropietarios

Principal órgano decisorio de un condominio, integrado por los propietarios de las unidades [1.4].

Ascensores

Equipos de transporte vertical (o inclinados/funiculares) para personas y/o cargas [1.3a, 40].

Bienes de Dominio Común

Los inmuebles y bienes muebles que pertenecen a todos los copropietarios de un condominio, esenciales para su existencia, seguridad, conservación, uso y goce [1.3].

Comité de Administración

Órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de los acuerdos de la asamblea y con funciones delegadas de administración [1.5].

Condominios

Edificaciones y/o terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria [1.1].

Conductos de Evacuación de Gases

Sistemas (individuales o colectivos) para evacuar los gases producto de la combustión de artefactos a gas al exterior.

Ley 21.442

Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria en Chile.

Plan de Emergencia

Documento que establece procedimientos para actuar ante diversas situaciones de riesgo o emergencia en un condominio.

Reglamento de Copropiedad

Instrumento que contiene las normas que rigen la administración y el uso de un condominio.

SEC (Superintendencia de Electricidad y Combustibles)

Organismo fiscalizador en materia de gas y electricidad en Chile.

Unidades

Los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo [1.2].

Resumen

• Normativa Chilena para gestión y mantenimiento de instalaciones y equipamiento en condominios (Ley 21.442).
• Definiciones clave: Condominios, Unidades, Bienes de Dominio Común (clasificación detallada).
• Obligaciones económicas: Gastos comunes ordinarios (mantención, reparación, uso) y extraordinarios; Fondo Común de Reserva.
• Roles y responsabilidades: Administrador (mantención, certificaciones, seguridad, etc.), Comité de Administración (supervisión, acuerdos), Propietario (reglamento inicial, planes de emergencia).
• Reglamento de Copropiedad: administración, conservación, uso de bienes comunes, facultades del comité y administrador.
• Planes de Emergencia: obligatoriedad, contenido, actualización, responsabilidades, información requerida, entrega a autoridades.
• Seguridad en instalaciones: contra incendios (extintores, red húmeda/seca), gas (Decreto 66/2007, SEC, responsabilidades, instalaciones, artefactos, conductos), ascensores (NCh440/1:2014, mantención, certificación).
• Requisitos urbanísticos y de construcción: cumplimiento normativo, planos, registros, estacionamientos, superficie predial mínima, trama vial.
• Subadministraciones: administración de sectores específicos del condominio.

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