Ley de Copropiedad 21.442 y su reglamento I.
Presentado por: Eduardo
Arquitecto
Introducción: Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442
Esta ley, junto a su reglamento, la LGUC y la OGUC, regula la administración de condominios en Chile. Actualiza la Ley N°19.537, incorporando nuevas realidades. Define roles (asamblea, comité, administrador) y responsabilidades, incluyendo planes de emergencia y evacuación. Es crucial para una convivencia armónica y gestión eficiente.
Contexto Histórico: Evolución de la Copropiedad
La copropiedad ha evolucionado históricamente. En la Edad Media, surgió la distinción entre suelo y construcción. La Edad Moderna, con el Parlamento Francés, impulsó normas para edificios multipisos. El Código Napoleónico (1804) marcó un hito, influyendo en muchos países, incluyendo Chile, que inicialmente no adoptó este régimen. En Chile, la Ley N° 19.537 fue un avance crucial, modernizando la legislación y regulando la vida en comunidad. La actual Ley N° 21.442 actualiza y reemplaza la anterior.
Edad Media y la Copropiedad
En el Derecho Medieval se admitió la posibilidad de un derecho de propiedad independiente de la construcción, sentando las bases para distinguir entre el suelo y lo edificado.
Edad Moderna y la Copropiedad
El Parlamento Francés creó normas para edificios multipisos, regulando la coexistencia de múltiples propietarios en una misma estructura. Esto marcó un avance significativo en la legislación sobre copropiedad.
El Código Napoleónico y su Influencia
El Código Napoleónico (1804) es considerado el "acta de nacimiento de la copropiedad inmobiliaria". Su influencia fue significativa, y muchos países, incluido Chile, adoptaron sus principios. Si bien el Código Civil chileno se basó en el de Napoleón, inicialmente no incluyó el régimen de copropiedad.
Contexto Histórico de la Copropiedad en Chile
La copropiedad evolucionó desde la Edad Media, donde se distinguía el suelo de la construcción, hasta el Código Napoleónico (1804), base de muchos sistemas. Chile, si bien influenciado por este código, inicialmente no adoptó el régimen. La Ley N° 19.537 marcó un avance, modernizando la legislación y regulando la convivencia en condominios. La actual Ley N° 21.442 actualiza y reemplaza la anterior.
Ley de Venta por Pisos y Ley N° 19.537
La Ley N° 19.537 estableció condominios con unidades de dominio exclusivo y bienes comunes. Modernizó la Ley de Venta por Pisos, refundió normativa dispersa, reguló la convivencia y administración, y potenció la planificación urbana. Fue reemplazada por la Ley N° 21.442.
Objetivos de la Ley N° 19.537
Establecer condominios con unidades de dominio exclusivo y bienes comunes; modernizar la Ley de Venta por Pisos; refundir normativa dispersa en un solo texto; regular la vida en comunidad; y potenciar la planificación urbana.
Ley N° 21.442: Actualización y Reemplazo
Actualiza y reemplaza la Ley N° 19.537, incorporando nuevas realidades en la administración de condominios. Establece el marco legal para la constitución y funcionamiento, incluyendo requisitos para acogerse al régimen y roles de la asamblea, comité y administrador. Regula planes de emergencia y evacuación, y la interacción con la LGUC y OGUC.
Marco Legal: Ley N° 21.442 y su Reglamento
La Ley N° 21.442 regula la constitución y funcionamiento de condominios. Define roles (Asamblea, Comité, Administrador) y responsabilidades. Requiere planes de emergencia y evacuación. Se complementa con la LGUC y OGUC para aspectos urbanísticos y de construcción. La documentación clave incluye el certificado de acogida, planos, registros de copropietarios y manuales de instalaciones.
¿Quiénes Pueden Acogerse al Régimen?
Pueden acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria predios con edificaciones existentes, proyectos de edificación aprobados, o sitios urbanizados/proyectos de urbanización para condominio tipo B aprobados. Debe cumplirse con normas de la Ley N° 21.442, su reglamento, LGUC, OGUC e instrumentos de planificación territorial.
Proceso de Acogida a la Copropiedad
Para acogerse al régimen de copropiedad, se debe verificar el cumplimiento de normas urbanísticas y de construcción (Ley N°21.442). Se extiende un certificado tras verificar la escritura pública del reglamento de copropiedad. La recepción definitiva de obras requiere la revisión del plan de emergencia. El expediente debe incluir la solicitud, copia de la escritura y planos. Una vez verificado todo, el DOM extiende el certificado de acogida.
Verificación Inicial del Proyecto
Si al solicitar permiso de obras para un condominio, se informa que se acogerá al régimen de copropiedad, la Dirección de Obras Municipales (DOM) verifica el cumplimiento de normas urbanísticas y exigencias de la Ley N° 21.442.
Extensión del Certificado de Acogida
Para extender el certificado de acogida al régimen de copropiedad, la Dirección de Obras Municipales (DOM) verifica el cumplimiento de las exigencias relacionadas con la reducción a escritura pública e inscripción del primer reglamento de copropiedad.
Recepción Definitiva de Obras
Para la recepción definitiva, la DOM revisa el plan de emergencia y el cumplimiento del permiso. El expediente debe incluir la solicitud de acogida, la escritura pública del reglamento de copropiedad, los planos y el certificado de inscripción. Una vez verificado el cumplimiento de todas las normas (Ley 21.442, reglamento, LGUC, OGUC, etc.), la DOM extiende el certificado de acogida, aprobando los planos.
Contenido del Expediente de Copropiedad
El expediente debe incluir: Solicitud de acogida; Escritura pública con el primer reglamento de copropiedad y certificado de inscripción; Planos (artículo 49 Ley N° 21.442).
Aprobación por la DOM
Para que un condominio se acoja al régimen de copropiedad, debe cumplir normas de la Ley N° 21.442, su reglamento, LGUC, OGUC e instrumentos de planificación territorial. La DOM verifica el cumplimiento de estas normas, la escritura pública del reglamento de copropiedad y su inscripción. Una vez verificado, extiende el certificado de acogida, aprobando los planos. Este certificado debe incluir la fecha y notaría de la escritura pública y su inscripción.
Transferencia de Dominio
Las escrituras de transferencia de dominio deben hacer referencia al plano de copropiedad. En la primera transferencia, se debe incluir el certificado de acogida al régimen. La inscripción del título debe incluir la fecha, naturaleza y fecha del título, notaría, nombres y domicilios de las partes, ubicación y deslindes del condominio, número y ubicación de la unidad en el plano, y firma del conservador.
Documentos Clave de la Copropiedad
La documentación clave incluye: certificado de acogida al régimen de copropiedad y plano; listado de proveedores; carpeta de ascensores e instalaciones; detalle de instalaciones y artefactos con manuales; y registro de copropietarios, arrendatarios y ocupantes.
Gobernanza y Administración del Condominio
La Ley N° 21.442 define roles y responsabilidades. La Asamblea de Copropietarios decide sobre bienes comunes. El Comité de Administración vela por el cumplimiento de acuerdos. El Administrador ejecuta labores administrativas, incluyendo recaudación, contabilidad y mantención. Se requieren planes de emergencia y evacuación, actualizados anualmente. El administrador resguarda el Registro de Copropietarios, cumpliendo la Ley de Protección de Datos Personales.
Asamblea de Copropietarios
Órgano principal para decisiones en el condominio. Facultad para acuerdos vinculantes sobre uso, administración y mantención de bienes comunes. Las materias pueden acordarse por escrito con antecedentes e información previa.
Comité de Administración
Velar por el cumplimiento de acuerdos de la asamblea de copropietarios. Adoptar decisiones, dar instrucciones al administrador, establecer reglas para el uso de bienes comunes e imponer multas por infracciones. El presidente o un miembro debe asegurar los quórums mínimos de las sesiones de asamblea.
El Administrador: Roles y Responsabilidades
El administrador, designado por los copropietarios, recauda pagos, emite certificados de deuda, informa sobre morosidad, lleva la contabilidad, puede publicitar morosidad, considera el estado financiero inicial, y elabora un programa de mantención anual. Debe custodiar documentos, incluyendo planes de emergencia. Cumple con normas de contabilidad y protección de datos personales del registro de copropietarios.
Seguridad del Condominio: Planes de Emergencia
El plan de emergencia debe ser actualizado anualmente, considerando residentes con discapacidades. Incluye capacitaciones y simulacros. El comité y administrador deben coordinar con los residentes. Bomberos o Carabineros pueden realizar observaciones, las que deben ser evaluadas por un ingeniero en prevención de riesgos para determinar si requieren modificar el plan.
LGUC y OGUC: Normativas Complementarias
La LGUC (Ley General de Urbanismo y Construcciones) y OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones) son fundamentales para condominios. La LGUC abarca planificación urbana, construcción y permisos; la OGUC regula procedimientos, planificación, construcción y estándares técnicos. Ambas son cruciales para la legalidad y desarrollo de cualquier edificación, incluyendo condominios.
No se especificaron fuentes para este contenido.
Glosario
- Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442
- Marco legal que regula la constitución y funcionamiento de los condominios en Chile.
- Reglamento de Copropiedad
- Conjunto de normas que rigen la administración interna de un condominio, complementando la Ley N° 21.442.
- Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
- Ley que regula la planificación urbana y la construcción en Chile.
- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
- Reglamento que complementa y detalla la aplicación de la LGUC.
- Dirección de Obras Municipales (DOM)
- Organismo municipal responsable de la fiscalización de las obras de construcción y el cumplimiento de las normas urbanísticas.
- Instrumentos de Planificación Territorial (IPT)
- Planes reguladores (intercomunal y comunal) que definen el uso del suelo y las normas urbanísticas de un territorio.
- Asamblea de Copropietarios
- Órgano máximo de decisión en un condominio, integrado por los propietarios de las unidades.
Resumen de la Charla
- Comprensión de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442 y su Reglamento.
- Interacción con la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General (OGUC).
- Optimización de la gestión y administración de condominios.
- Contexto histórico de la copropiedad inmobiliaria en Chile.
- Proceso de acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria (trámites con la DOM).
- Documentos clave para la administración de condominios.
- Gobernanza y administración del condominio: roles de la asamblea, el comité y el administrador.
- Seguridad del condominio: planes de emergencia y evacuación.
- Registro de copropietarios y protección de datos personales.
- Importancia de la LGUC y la OGUC en el desarrollo de condominios.
- Responsabilidades de los profesionales involucrados en la construcción y administración.
- Planificación urbana e Instrumentos de Planificación Territorial (IPT).
Gracias por su atención
Consultas y próximos pasos.