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Subtema #24

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•Creación del Plan de Emergencia en la Administración de Condominios • • •Introducción •La seguridad en los espacios compartidos es una responsabilidad primordial que recae sobre todos los miembros de una comunidad de copropietarios. En el complejo entorno de un condominio, la preparación frente a siniestros o emergencias no es solo una buena práctica, sino una exigencia legal que busca resguardar la vida y los bienes de sus habitantes. Un evento inesperado, como un incendio o un terremoto, puede generar consecuencias devastadoras si no existe una planificación y organización adecuadas. •En esta charla, exploraremos en detalle los requisitos y las mejores prácticas para la elaboración de un Plan de Emergencia integral, basándonos en la normativa chilena vigente, principalmente la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria y su reglamento, así como en guías y decretos complementarios que abordan aspectos cruciales como la seguridad de las instalaciones de gas y los ascensores. Al finalizar, ustedes contarán con las herramientas y el conocimiento necesario para contribuir activamente a la construcción de comunidades más seguras y resilientes. •Nuestros objetivos para esta sesión son que ustedes puedan: •Comprender la naturaleza jurídica y la clasificación de los condominios en Chile, así como las definiciones clave que rigen la copropiedad inmobiliaria. •Identificar los roles y responsabilidades de los diversos órganos de administración (Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración y Administrador) en la gestión de la seguridad del condominio. •Analizar en profundidad los requisitos legales para la creación, actualización y comunicación del Plan de Emergencia y sus componentes. •Conocer las obligaciones relacionadas con la mantención de instalaciones críticas como las de gas y los ascensores, y la importancia de los seguros. •Aplicar los conocimientos adquiridos para proponer o revisar la implementación de planes de emergencia efectivos en sus respectivos condominios, fomentando una cultura de prevención y autocuidado. •I. El Plan de Emergencia: Requisitos Detallados e Implementación •El Plan de Emergencia es la columna vertebral de la seguridad en un condominio. Su correcta elaboración e implementación son vitales para proteger a las personas y minimizar los daños ante cualquier siniestro. •A. ¿Qué es un Plan de Emergencia? •Un Plan de Emergencia es la planificación y organización humana para la utilización óptima de los medios técnicos previstos, con la finalidad de reducir al máximo las consecuencias económicas y humanas de una situación de emergencia. En esencia, dicta qué hacer en el antes, durante y después de una emergencia. Es un documento que se debe publicar y dar a conocer a toda la comunidad. •B. Propósito y Objetivos del Plan de Emergencia •El plan de emergencia busca cumplir con lo estipulado en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Sus objetivos principales son: •Evitar la ocurrencia de accidentes o situaciones de emergencia. •Detectar y alertar tempranamente sobre la emergencia. •Lograr una respuesta y reacción de control rápida. •Minimizar los daños y consecuencias. •Lograr una pronta normalización de las actividades. C. Marco Legal del Plan de Emergencia •Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (Artículo 40): •Todo condominio debe contar con un plan de emergencia ante siniestros como incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos que puedan causar daño. •El plan debe incluir acciones a tomar antes, durante y después del siniestro o emergencia. •Debe poner especial énfasis en la alerta temprana y los procedimientos de evacuación ante incendios. •El primer plan de emergencia (que incluye el plan de evacuación) debe ser suscrito por la persona natural o jurídica propietaria del condominio (el desarrollador) y acompañarse al solicitar la recepción definitiva del proyecto. Si el condominio ya tiene recepción definitiva, se adjunta al solicitar el certificado de acogida a copropiedad. •Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC): •Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y establece protocolos de seguridad esenciales al momento de construir una propiedad, previendo eventualidades de fuerza mayor. •Señala la necesidad de que las comunidades contemplen un plan de emergencia. D. Responsabilidades en la Elaboración e Implementación •La Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece claramente quiénes son los actores clave en la creación y gestión del plan de emergencia: •El Propietario (desarrollador) o Primer Vendedor: •Debe suscribir el primer plan de emergencia y acompañarlo en la solicitud de recepción definitiva del proyecto. •Debe entregar al primer administrador una copia en soporte digital y material del primer reglamento de copropiedad y de los documentos que conformarán el archivo del condominio, incluyendo el plan de emergencia. •El Comité de Administración: •Recae en el comité la obligación de implantar el plan de emergencias para afrontar riesgos. •Debe ser aprobado por una asamblea extraordinaria citada para ese efecto, dentro de los primeros tres meses del nombramiento del comité. •Es responsable de actualizar el plan de emergencia cuando se modifiquen las condiciones generales de seguridad. •Debe actualizar el plan de evacuación al menos una vez al año, considerando especialmente a personas con discapacidad, movilidad reducida, infantes y población no hispanoparlante, señalando acciones para su evacuación segura y expedita. •Debe incluir acciones de capacitación y simulacros de evacuación según los diferentes tipos de eventos. •Debe requerir la información sobre ocupantes con necesidades especiales y proveer capacitaciones al personal. •Debe coordinar con los residentes u ocupantes las capacitaciones necesarias para efectuar los simulacros o ejercicios. •La actualización del plan debe ser suscrita por el presidente del comité de administración y por el administrador del condominio, además del ingeniero en prevención de riesgos. •Si Carabineros o Bomberos realizan observaciones al plan, el comité (junto con el administrador) debe evaluarlas con un ingeniero en prevención de riesgos y determinar si se requiere modificar el plan, rectificándolo y entregando la nueva versión en 90 días. •El Administrador: •Es fundamental que el administrador se integre al plan desde el primer momento de su gestión, ya que él y su personal son los más indicados para poner en práctica las normas y procedimientos. •Debe mantener actualizado el registro de copropietarios, incluyendo los domicilios y correos electrónicos para citaciones y comunicaciones. •Debe mantener un archivo actualizado de los documentos que conforman el plan de emergencia y el plan de evacuación en la recepción o conserjería del condominio. •Es personalmente responsable de velar que el diseño del conjunto y de las circulaciones interiores asegure el tránsito y operación expedita de vehículos de emergencia de forma permanente. •Debe entregar el plan de emergencia y sus actualizaciones a la Secretaría Ejecutiva de Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). •Debe custodiar el archivo de documentos del condominio, incluyendo el plan de emergencia y sus actualizaciones. •El Ingeniero en Prevención de Riesgos: •La elaboración del primer plan de emergencia, así como sus actualizaciones, deben ser realizadas y suscritas por un ingeniero en prevención de riesgos. •Debe dar cumplimiento a la norma técnica que establezca el reglamento de la ley para este efecto. •Puede elaborar un informe fundado para acreditar que las circunstancias del plan de evacuación vigente no han variado, lo que permite una "suscripción" de actualización en lugar de una re-elaboración completa. •Debe evaluar las observaciones de Carabineros o Bomberos al plan. E. Contenido del Plan de Emergencia •El Plan de Emergencia, y en particular el Plan de Evacuación, deben ser exhaustivos y accesibles. •Componentes del Plan de Emergencia (Artículo 40 de la Ley 21.442): •Acciones a tomar antes, durante y después del siniestro o emergencia (incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos). •Énfasis en alerta temprana. •Procedimientos de evacuación ante incendios. •El plan de evacuación debe ser actualizado anualmente, prestando atención a personas con discapacidad, movilidad reducida, infantes y población no hispanoparlante, detallando acciones para su evacuación segura y expedita. •Debe incluir acciones de capacitación y simulacros de evacuación según los diferentes tipos de eventos. •Documentación y Archivo (Artículo 40 de la Ley 21.442): •Debe mantenerse un archivo actualizado del plan de emergencia y evacuación en la recepción o conserjería del condominio. •Este archivo debe incluir un plano del condominio con indicación de: •Vías de evacuación. •Instalaciones de emergencia: grifos o bocas de incendio, sistemas de respaldo de energía (grupo electrógeno), alumbrado de emergencia, sistema de detección de humos y alarmas, red seca, red húmeda, sistemas de extinción manual o automática. •Instalaciones de servicios básicos: agua potable, alcantarillado, electricidad y calefacción. •Artefactos a gas y sus requerimientos de ventilación. •Cualquier otra información de instalaciones o recintos relevante frente a emergencias. •El presidente del comité o el administrador son responsables de la custodia y complementación de estos documentos. •Características de un Plan de Emergencia Efectivo (Según Guía Minvu): •Escrito: Es un documento que debe ser publicado y dado a conocer. •Revisado por un especialista. •Aprobado por una asamblea extraordinaria de copropietarios. •Publicado y entregado a cada copropietario. •Enseñado a toda la comunidad y al personal que trabaja en el condominio. •Practicado por toda la comunidad. •Actualizado anualmente por el comité de administración. F. Proceso de Implementación del Plan de Emergencia (Metodología ACHS) •La Asociación Chilena de Seguridad (ACHS) propone un proceso de cinco pasos para implementar un plan de emergencia, que puede servir como guía práctica: •Analizar las Amenazas y Riesgos: •Observar y analizar el edificio externa e internamente para identificar elementos que puedan generar riesgos adicionales. •Revisar el entorno: Postes eléctricos, depósitos de materiales peligrosos que puedan incendiarse o caer. •Considerar la distancia a servicios de emergencia (Bomberos, Carabineros, centros médicos) para estimar tiempos de respuesta. •Revisar el estado de las instalaciones de gas, electricidad y agua. •Examinar la distribución de espacios comunes para asegurar que no haya interferencias en la evacuación. •Identificar zonas seguras (internas y externas). •Determinar accesibilidad a equipos de protección contra incendios, luces de emergencia, equipos de primeros auxilios (deben estar siempre a mano). •Definir Acciones y Grupos de Apoyo: •Establecer vías de evacuación y destacarlas con señalización. •Definir zonas de seguridad tanto internas como externas. •Acordar el tipo de señal que activará el plan y cómo se ejecutará internamente. •Determinar tiempos de evacuación y organización de salidas. •Conformar brigadas de emergencia o grupos de apoyo a cargo de acciones operativas y coordinación de la evacuación. •Capacitar a la comunidad para apoyar en la prevención de riesgos y ejecución del plan. •Llevar el Plan al Papel (Documentación): •La comunidad debe tener un croquis o plano de la edificación que muestre gráficamente la información recopilada, disponible para todos los copropietarios. •Este plano debe identificar todas las "habitaciones" del condominio, incluyendo pasillos, salidas de emergencia, vías de evacuación, zonas seguras. •Debe mostrar la distribución del condominio para que las instituciones de emergencia (Bomberos, Cruz Roja, ambulancias) puedan usarlo como orientación. •Debe destacar el entorno del condominio, incluyendo distancias a servicios de emergencia y sus números telefónicos. •Difundir y Evaluar: •El plan debe ser compartido con todos los copropietarios para que sepan cómo reaccionar ante una emergencia. •Se debe escuchar las opiniones de los copropietarios para posibles mejoras. •Determinar una instancia de evaluación del plan, al menos una vez al año, para estudiar posibles cambios. •Es necesario que el plan esté constantemente actualizado y que el comité y el administrador se preocupen de dejarlo visible para propietarios, residentes y trabajadores. G. Entrega del Plan a las Autoridades •El Plan de Emergencia y sus actualizaciones deben ser entregados a las autoridades competentes: •El primer plan debe ser entregado por el propietario (desarrollador) a la unidad de Carabineros de Chile y del Cuerpo de Bomberos de la comuna correspondiente, en formato material y digital, antes de solicitar la recepción definitiva de las obras. •Las actualizaciones deben ser entregadas a estas instituciones por el comité de administración (en formato material y digital) dentro de los 15 días corridos siguientes a su suscripción. •Es obligatorio requerir una constancia de recepción de estos planes por parte de Carabineros y Bomberos, y esta constancia debe ser informada a los copropietarios. •Si las autoridades realizan observaciones, estas deben ser evaluadas por un ingeniero en prevención de riesgos junto al propietario/administrador/comité. Si se requiere modificación, la nueva versión debe ser elaborada y suscrita por un ingeniero en prevención de riesgos (junto al propietario o al presidente del comité y administrador) y entregada en un plazo de 90 días corridos desde la recepción de las observaciones. Los documentos deben incorporarse al archivo del condominio. •IV. Obligaciones de Seguridad y Mantenimiento Complementarias •Un Plan de Emergencia efectivo se sustenta en una gestión integral de la seguridad y el mantenimiento de las instalaciones del condominio. •A. Mantenimiento de Bienes de Dominio Común •El administrador tiene la obligación de cuidar los bienes de dominio común, lo que implica una correcta diligencia y atención. Esto incluye, entre otras cosas: •La mantención de las redes internas de servicios básicos (agua, electricidad, alcantarillado, gas, calefacción). •La mantención de los sistemas de emergencia y extinción de incendios. •Asegurarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida para impedir el ingreso de distintos operadores. Para una proyección adecuada de gastos, el administrador debe elaborar un programa de mantención de 12 meses para estas redes y sistemas. Al finalizar este período, debe rendir una cuenta detallada al comité de administración sobre las obras de mantención, reparación e inspección realizadas. •B. Seguros Obligatorios •Los condominios que incluyan unidades con destino habitacional tienen la obligación de contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio. •Cobertura del Seguro (Artículo 43 de la Ley 21.442): •Debe cubrir los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes. •Debe ofrecer opciones a los copropietarios para cubrir los daños en sus unidades, especialmente si son edificaciones continuas, pareadas o colectivas. •La asamblea puede decidir incluir otras coberturas complementarias, como sismo o salida de mar. •La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) debe establecer mecanismos para proteger los derechos de los copropietarios y evitar el doble pago de seguros. Esto incluye: •Permitir a copropietarios presentar la póliza del condominio a entidades crediticias. •Permitir a copropietarios renunciar a las opciones de cobertura de su unidad si ya está asegurada por otra póliza (ej., hipotecaria), pero no se eximen del pago de la parte correspondiente a los bienes comunes. •Las indemnizaciones por daños parciales en una unidad deben destinarse primero a la reparación del bien asegurado y no al pago del saldo deudor del acreedor hipotecario. •Este seguro también es exigible para condominios sin destino habitacional, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario. •Los condominios de viviendas sociales tienen normas especiales para la cobertura contra incendio, buscando un resguardo adecuado sin una carga excesiva. Pueden acceder preferentemente a recursos públicos para solventar reparaciones por incendio u otras catástrofes. •Plazos de Exigibilidad (Artículo 5° Transitorio de la Ley 21.442): •La obligación de contratar el seguro colectivo contra incendio será exigible seis meses después de la publicación del reglamento de la Ley 21.442. Durante el intermedio, rige el Artículo 36 de la Ley N° 19.537. •Los condominios anteriores a la Ley 21.442 tienen un plazo de dos años desde la entrada en vigencia del Artículo 43 para revisar sus pólizas y adaptarse. C. Mantenimiento y Certificación de Instalaciones de Gas •La seguridad de las instalaciones de gas es una prioridad, y la Ley 21.442 lo aborda específicamente. •Responsabilidades según la Ley 21.442 (Artículo 24, 20): •Las instalaciones de artefactos a gas dentro de una unidad solo pueden ser realizadas por una persona o entidad autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC), previa comunicación al administrador. •El administrador tiene la función de efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones de gas. •El administrador o quien haga sus veces está facultado para denunciar ante la SEC el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. •También puede encomendar a cualquier persona o entidad autorizada por la SEC la verificación de las instalaciones de gas de la comunidad, debiendo notificar el valor del servicio al comité de administración, que tiene 10 días para aceptar o proponer una alternativa. Si el comité no se pronuncia, el administrador puede contratar la certificación propuesta. •El administrador puede disponer, previo aviso al comité, cualquier revisión relativa al gas en bienes comunes o unidades cuando sea dispuesta por la autoridad competente. •Detalles del Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas (Decreto N° 66/2007 del Mimecon, fuente SEC): •Este decreto establece los requisitos mínimos de seguridad para las instalaciones interiores de gas (individuales o colectivas, abastecidas por red o cilindros) y sus medidores, en edificios residenciales, comerciales, industriales y públicos. •Ejecución y Mantenimiento: La elaboración de proyectos, ejecución, mantenimiento, modificación, renovación y reparación de las instalaciones de gas y sus medidores (incluyendo instalación/desconexión de artefactos) deben ser realizadas solo por instaladores de gas de la clase correspondiente, autorizados por la SEC. •Certificación: Las instalaciones nuevas o modificadas deben ser certificadas por entidades autorizadas por la SEC para constatar el cumplimiento de los requisitos de seguridad. Se debe hacer una inspección periódica de las instalaciones en uso. •Declaración: Los propietarios o el propietario primer vendedor deben inscribir la Declaración de la instalación en la SEC a través de un instalador de gas. Posteriormente, se debe entregar una copia de dicha Declaración y su plano definitivo al administrador o comité. •Archivo del Administrador: El administrador debe mantener una copia de la inscripción de la Declaración y de la documentación detallada para uso de los copropietarios, especialmente en emergencias. •Mantenimiento: Los propietarios deben encomendar el mantenimiento e intervención a personal competente e instaladores de gas con licencia vigente de la SEC. El mantenimiento debe realizarse al menos anualmente. •Proyectos de Instalaciones de Gas: Deben cumplir con la normativa vigente. Deben incluir memoria de cálculo, planos de obras ("As built"), especificaciones técnicas de materiales y artefactos, recomendaciones del fabricante, procedimientos de construcción, y un Manual de Uso. El proyecto debe ser firmado por el instalador y el propietario. •Punto de Prueba ("Te de Prueba"): Toda instalación de gas debe incluir una "Te de prueba" de 12,52 mm (1/2" HI) para los ensayos y controles de certificación/inspección periódica, ubicada después del medidor o regulador de servicio. •Tuberías: Se permite el uso de tuberías plásticas (PE) solo fuera de los edificios y enterradas. Las tuberías de gas en edificios deben ser a la vista o en conductos registrables, prohibiéndose las empotradas. Deben asegurar que no transmitan esfuerzos estructurales al edificio. Se deben considerar protecciones contra daños mecánicos y corrosión para tuberías enterradas. Deben tener flexibilidad para atenuar efectos térmicos y sísmicos. •Válvulas: Deben haber válvulas de corte antes del medidor y una válvula de paso para cada artefacto. Las válvulas de paso deben estar a la vista y ser de fácil acceso ("accesibilidad grado 1"). •Gabinetes de Medidores: Deben ser de uso exclusivo, construidos con material no quebradizo y no combustible. Deben contar con ventilación natural. •Señalética: Los gabinetes y artefactos deben tener advertencias de seguridad y rótulos claros con información relevante (tipo de gas, número municipal, etc.), que sean permanentes, legibles y de fácil comprensión. •Instalaciones de GLP (Gas Licuado de Petróleo): La instalación de equipos de GLP en techos solo se permite si no hay otra opción y el techo está diseñado para resistir incendios. Se deben mantener distancias de seguridad mínimas a aberturas del edificio, vías públicas, conductores eléctricos, etc.. Los cilindros portátiles de GLP deben instalarse en espacios ventilados y protegidos con gabinetes con resistencia al fuego de al menos F60 y con una cara abierta al exterior protegida con rejilla. No se permite la instalación de equipos de GLP en cajas de escala, pasillos o recintos interiores de departamentos en edificios en altura. •Artefactos a Gas: Deben ser instalados según las instrucciones del fabricante. Deben ser adecuados para el gas y presión suministrados. Las aberturas de ventilación no deben ser reducciones de puertas. Se establecen distancias de seguridad a materiales combustibles para calentadores de agua, estufas, artefactos de cocina y secadoras de ropa. D. Mantenimiento y Certificación de Ascensores y Montacargas •Los ascensores y montacargas son componentes críticos para la seguridad y el funcionamiento del condominio. •Responsabilidades según la Ley 21.442 (Artículo 20): •El administrador tiene la función de efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de los ascensores (verticales, inclinados, funiculares), montacargas y escaleras o rampas mecánicas, y sus instalaciones. •Puede contratar la mantención y certificación de estos equipos, notificando al comité de administración del valor del servicio. •Normativa Técnica (NCh440/1:2014): •Esta norma establece las reglas de seguridad para la construcción e instalación de ascensores (de pasajeros y de pasajeros y cargas) con el fin de salvaguardar a personas y objetos de riesgos de accidentes asociados al uso, mantenimiento y operaciones de emergencia. Es idéntica a la Norma UNE EN 81-1:2001+3. •Principios Generales: Los componentes deben mantenerse adecuadamente, elegirse e instalarse para que las influencias previsibles del entorno no afecten el funcionamiento seguro. Las vías de acceso a las zonas de trabajo deben estar suficientemente iluminadas. •Inspecciones, Ensayos, Registro y Mantenimiento (Capítulo 16, NCh440/1:2014): •Los ascensores deben ser objeto de inspecciones y ensayos antes de su puesta en servicio. •Debe existir un registro (libro de registro) que contenga planos de instalación, esquemas eléctricos, informes de examen e inspección (fechados), y que se mantenga actualizado con modificaciones importantes, cambios de piezas o accidentes. Este registro debe estar a disposición de quien tenga a cargo el mantenimiento y de la persona u organismo responsable de las inspecciones periódicas. •El instalador debe facilitar un manual de instrucciones para el uso normal y maniobras de rescate. •Se debe realizar mantención periódica por un servicio técnico especializado y mantener un archivo de los informes de mantención. •Debe haber permanentemente una persona capacitada para el rescate de pasajeros. •La sala de máquinas debe mantenerse limpia, sin objetos ajenos a los equipos y con buena iluminación. •Dispositivos de Seguridad: La norma detalla requisitos para el hueco del ascensor, espacios de maquinaria y poleas, puertas de piso, cabina, contrapeso, masa de equilibrado, paracaídas, limitadores de velocidad y amortiguadores. •Advertencias y Marcado (Capítulo 15, NCh440/1:2014): Todas las placas, advertencias, marcado e instrucciones deben ser indelebles, legibles, de fácil comprensión (con símbolos si es necesario), de material duradero, situadas a la vista y redactadas en el idioma del país. •En la cabina, los dispositivos de control deben estar claramente identificados. •En los espacios de maquinaria y poleas, debe haber un cartel que indique: "Maquinaria de ascensor - Peligro" y "Acceso prohibido a toda persona ajena al servicio". •En las trampillas, un cartel visible debe indicar "Peligro de caída - Cerrar la trampilla". •Debe haber instrucciones detalladas para averías y movimiento de emergencia manual o eléctrico en el cuarto de máquinas o paneles de emergencia. •Los pisos de parada deben estar identificados. •En caso de sobrecarga, los usuarios deben ser informados mediante una señal audible y/o visual en la cabina. E. Otras Consideraciones de Seguridad en Áreas Comunes •Además de los planes de emergencia y el mantenimiento de instalaciones específicas, la gestión general de las áreas comunes contribuye a la seguridad del condominio. •Iluminación Adecuada: Pasillos, estacionamientos y áreas de acceso deben estar bien iluminadas para evitar zonas de riesgo. •Mantención Permanente: Los espacios deben estar limpios, libres de basura y escombros, lo que aumenta la sensación de seguridad. •Personal Capacitado: Porteros y conserjes deben estar preparados en protocolos de acceso, manejo de emergencias y comunicación efectiva. •Registro de Residentes: Mantener una lista actualizada facilita la comunicación y participación en caso de emergencia. •Extintores: Los extintores deben estar certificados por un laboratorio acreditado por el INN y claramente identificados con señalización en lugares visibles y libres de obstáculos. •Red Húmeda y Red Seca: Son sistemas de extinción de incendios. La Red Húmeda debe tener una manguera de 25mm con llave de paso, ubicada a no más de 20 metros de cualquier punto de la unidad respectiva.