Editando Subtema: Normativa Laboral y Previsional del Personal

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## Charla de Capacitación: Normativa Laboral y Previsional en la Administración de 
Condominios 
 
Esta charla de capacitación está diseñada para proporcionar una comprensión profunda de 
las obligaciones laborales y previsionales que recaen sobre la administración de 
condominios, asegurando el cumplimiento normativo y una gestión eficiente del personal. 
Abordaremos los roles, deberes y la documentación esencial que sustentan una 
administración responsable y transparente. 
 
--- 
 
### Introducción 
 
Estimados participantes, bienvenidos a esta sesión fundamental sobre la normativa laboral y 
previsional que rige la administración de condominios. En el complejo ecosistema de un 
condominio, la gestión de personas no es solo una tarea administrativa, sino un pilar 
estratégico que impacta directamente en la calidad de vida de sus habitantes y en la 
estabilidad jurídica y financiera de la comunidad. Hoy, exploraremos el marco legal que 
sustenta esta gestión, profundizando en las responsabilidades y procedimientos que todo 
administrador y comité deben dominar. 
 
Nuestro objetivo principal es que, al finalizar esta jornada, ustedes logren: 
 
*   **Comprender** el marco legal que define la administración de condominios y sus 
órganos. 
*   **Identificar** las funciones y deberes específicos del administrador y el comité de 
administración en relación con la gestión del personal. 
*   **Aplicar** los conocimientos adquiridos en la correcta gestión de los aspectos laborales 
y previsionales del personal del condominio. 
*   **Evaluar** la importancia de una adecuada documentación y cumplimiento normativo 
para evitar riesgos y optimizar la convivencia. 
 
Esta capacitación está basada exclusivamente en la normativa vigente, permitiéndonos 
construir un conocimiento sólido y aplicable a la realidad de la administración de 
condominios. 
 
### I. Fundamentos de la Administración de Condominios y su Marco Legal 
 
Para entender las responsabilidades laborales y previsionales, es crucial primero sentar las 
bases de lo que implica la administración de un condominio y quiénes son sus actores 
principales bajo la ley. 
 
#### 1. Definición de Condominio y Unidades 
 
Un **condominio** se refiere a las edificaciones y/o terrenos que están acogidos al régimen 
de copropiedad inmobiliaria, tal como lo establece la ley [1]. Dentro de un condominio, las 
**unidades** son los inmuebles sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo para 
un copropietario [1].

#### 2. Bienes de Dominio Común y su Importancia en la Gestión 
 
Los **bienes de dominio común** son aquellos que pertenecen a todos los copropietarios 
[1]. Su correcta administración y mantenimiento es una función primordial del administrador 
y el comité, y a menudo requiere la contratación de personal. Estos bienes se clasifican en 
varias categorías [1]:  
*   **Necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio:** Incluyen 
terrenos, cimientos, fachadas, cierres perimetrales, muros exteriores y soportantes, 
elementos estructurales, techumbres, ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, y 
todo tipo de instalaciones generales y ductos (calefacción, aire acondicionado, electricidad, 
alcantarillado, gas, agua potable, comunicaciones), recintos de calderas y estanques [1]. 
Estos no pueden dejar de ser de dominio común mientras mantengan sus características 
[1]. 
*   **Permiten el uso y goce de las unidades de dominio exclusivo:** Abarcan terrenos 
comunes diferentes a los anteriores, circulaciones horizontales y verticales, terrazas 
comunes (especialmente las que sirven de techo a la unidad inferior), dependencias de 
servicio comunes, oficinas o dependencias para la administración y habitación del personal 
[1]. Los espacios para la habitación del personal son directamente relevantes para el ámbito 
laboral. 
*   **Terrenos y espacios en sectores o edificaciones colectivas:** Aquellos que forman parte 
de uno de los sectores o edificaciones colectivas de un condominio [1]. 
*   **Bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, recreación y 
esparcimiento común:** Esto puede incluir mobiliario o instalaciones que requieren personal 
para su operación y mantenimiento [1]. 
*   **Bienes que el reglamento de copropiedad o los copropietarios determinen como 
comunes:** Siempre que no se encuentren en las categorías anteriores [1]. 
 
El **deber de cuidado** de estos bienes de dominio común es una obligación del titular del 
proyecto, el primer administrador designado, y los administradores y subadministradores 
sucesores [2]. Este deber implica la correcta diligencia y atención a dichos bienes [2]. 
 
#### 3. Los Órganos de la Administración del Condominio 
 
La ley establece **órganos de la administración** que tienen competencias y atribuciones 
específicas para la gestión del condominio [1, 2.6, 15]: 
 
*   **Asamblea de Copropietarios:** Es el principal órgano decisorio y de administración, 
integrado por los propietarios de las unidades [1]. Está facultada para adoptar acuerdos 
vinculantes sobre el uso, administración y mantención de bienes comunes, así como 
resguardar derechos y deberes de todos (copropietarios, ocupantes, residentes) [1]. La 
asamblea es la que legalmente representa a todos los copropietarios y da cumplimiento a 
los acuerdos a través del comité de administración o copropietarios designados [3]. 
*   **Comité de Administración:** Este órgano vela por el cumplimiento de los acuerdos de la 
asamblea y tiene mandato de ella para conocer información relevante del condominio, tomar 
decisiones, impartir instrucciones al administrador, establecer reglas mínimas de uso de 
bienes comunes e imponer multas [1]. La asamblea designa a sus miembros, un número

impar de 3 a 5 (o más, según el artículo 23 de la ley), a menos que haya menos de 3 
copropietarios [4]. Solo copropietarios, sus cónyuges, convivientes civiles, mandatarios o 
representantes de personas jurídicas propietarias pueden ser miembros [4]. El comité puede 
dictar normas para facilitar el uso y administración del condominio, siempre que no 
impliquen discriminación arbitraria [4]. 
*   **Administrador:** Es la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para 
cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio [1, 2.1, 16]. Actúa conforme 
a la ley, el reglamento y las instrucciones de la asamblea o el comité de administración [1, 
2.1, 16, 26]. El administrador debe cumplir con requisitos establecidos por la ley para su 
desempeño [5]. En caso de ausencia del administrador, el presidente del comité de 
administración actuará en su lugar [6]. 
*   **Subadministrador:** Es un sistema de administración para un sector específico del 
condominio, permitiendo a los copropietarios de ese sector tomar decisiones sobre bienes y 
servicios comunes exclusivos de su área, sin requerir la decisión de toda la copropiedad [1]. 
El subadministrador también tiene deberes de cuidado sobre los bienes de dominio común 
[2]. En condominios de edificaciones colectivas con más de 200 unidades habitacionales, no 
se requerirá subadministraciones, pero sí bienes comunes diferenciados que faciliten la 
circulación y administración diaria [7]. 
 
Además, existe el **Administrador Provisional**, designado por gobiernos regionales, 
municipalidades o Servicios de Vivienda y Urbanización (Serviu) por una única vez, en 
condominios de viviendas sociales que carezcan de administrador [1, 2.2, 40]. Este 
administrador provisional actúa con las mismas facultades y obligaciones que un 
administrador regular [1, 2.2, 40]. La asamblea de copropietarios puede solicitar su 
sustitución por causa justificada [8]. Para ser administrador provisional, no es necesario 
estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, pero debe ser 
mayor de edad, capaz de contratar y disponer libremente de sus bienes, y se desempeñará 
temporalmente por un plazo no superior a un año hasta que se designe al administrador 
definitivo [8]. 
 
#### 4. Instrumentos de la Administración 
 
Para una correcta gestión, la administración se apoya en diversos **instrumentos de la 
administración**, que son documentos donde constan actuaciones o decisiones relevantes 
[1, 2.3]. Clave para la gestión del personal son: 
 
*   **Libro de Actas:** Documento foliado (digital o material) donde se registran las actas de 
las asambleas, decisiones de copropietarios, acuerdos de resolución de conflictos 
municipales, actas de ingreso forzoso a unidades, y acuerdos del comité de administración 
[1, 2.4]. El presidente del comité de administración lo custodia y debe asegurar el respaldo 
fidedigno de la información [1, 2.4]. 
*   **Libro de Novedades:** Documento (digital o material) donde el administrador y el 
comité de administración registran información relevante del funcionamiento del condominio, 
así como reclamos y solicitudes fundadas de copropietarios, arrendatarios u ocupantes [1, 
2.5]. Debe ser custodiado por el presidente del comité y estar a disposición de la comunidad 
[1, 2.5]. Esto podría incluir novedades o reclamos relacionados con el personal del 
condominio.

*   **Registro de Copropietarios, Arrendatarios y demás Ocupantes (Registro de 
Copropietarios):** Este registro (digital o material) consigna información de copropietarios, 
arrendatarios y otros ocupantes (usufructo, habitación, herencia, comodato), incluyendo 
nombre completo, cédula de identidad, domicilio y correo electrónico [1, 2.8, 3]. Debe 
mantenerse actualizado por la administración [1, 2.8, 21]. Es obligatorio consignar la 
distinción entre ocupantes permanentes (más de 30 días corridos) y transitorios en 
condominios habitacionales [9]. La calidad de copropietario se acredita con copia de la 
inscripción de dominio y documento de identidad [9]. Para arrendatarios, se requiere copia 
del contrato o declaración del arrendador y copia de identidad [9]. Para otros ocupantes, 
exhibición de título o declaración del copropietario y copia de identidad [9]. El administrador 
es responsable de su custodia y complementación, incluyendo las actas de asambleas [10]. 
*   **Reglamento de Copropiedad:** Es el instrumento que fija las normas del régimen 
administrativo del condominio, regulando materias como las enumeradas en el artículo 8 de 
la ley [1, 2.9]. Es obligatorio para todos los copropietarios y ocupantes [1, 2.9]. Este 
reglamento debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y 
Gravámenes [1, 2.9]. Las modificaciones también se someten a estas exigencias [11]. El 
primer reglamento es dictado por la persona propietaria del condominio y debe considerar 
sus características [12]. No puede establecer disposiciones que impidan el acceso de 
empresas de telecomunicaciones [12]. Una copia de este reglamento debe ser entregada al 
promitente comprador o comprador antes de la suscripción del contrato [12]. El reglamento 
fija las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador [13]. 
Puede regular el aprovechamiento de bienes comunes [13]. 
*   **Archivo de Documentos del Condominio:** El propietario del condominio debe entregar 
al primer administrador, en soporte digital y material, una copia del primer reglamento de 
copropiedad, documentos sobre planes de emergencia/evacuación y seguros, además de 
otros antecedentes como copias auténticas del permiso de edificación, el certificado que 
acoge el condominio al régimen de copropiedad, el listado de proveedores y 
subcontratistas, carpetas de ascensores e instalaciones, y el registro de copropietarios [10]. 
El administrador es el responsable de la custodia y complementación de estos documentos, 
agregando copias del libro de actas y acuerdos de las asambleas [10]. 
 
### II. Rol del Administrador y el Comité en la Gestión del Personal 
 
La gestión del personal es una de las funciones más sensibles y cruciales de la 
administración de un condominio, involucrando al administrador y, en muchos casos, al 
comité de administración. 
 
#### 1. Designación y Requisitos del Administrador 
 
La designación del **primer administrador** la realiza la persona natural o jurídica 
propietaria del condominio, una vez efectuada la recepción definitiva de la edificación y 
antes de la ocupación del primer copropietario [12, 14]. Esta designación debe constar en 
escritura pública [6]. Las designaciones posteriores, realizadas por la asamblea de 
copropietarios, deben constar en el acta de la sesión, reducida a escritura pública [6]. 
 
Para desempeñarse como administrador (a título oneroso), se deben cumplir requisitos 
específicos, incluyendo [15]:

*   **Acreditar licencia de enseñanza media** [15]. 
*   **Haber aprobado un curso de capacitación en administración de condominios**, 
impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por este, o un 
organismo técnico de capacitación acreditado por SENCE, o contar con certificación de 
competencia laboral (Chile Valora) [15]. Este curso debe incluir conocimientos en:     *   Plan de emergencia, contratación de seguros y seguridad del condominio y 
mantenimiento de instalaciones [15]. 
    *   **Normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio** [15]. 
    *   Rendición de cuentas y cobro de gastos comunes y otras obligaciones económicas 
[15]. 
    *   Fórmulas de resolución de conflictos [15]. 
*   En el caso de una persona jurídica, al menos uno de los socios o el representante legal 
debe cumplir con estos requisitos [15]. La persona natural que ejerza el rol debe estar 
inscrita en el Registro Nacional de Administradores de Condominios [15]. 
*   **No haber sido condenado por delitos** contemplados en los Títulos VIII y IX del Libro 
Segundo del Código Penal [15]. 
 
Es importante destacar que quienes ya ejercían como administradores antes de la entrada 
en vigencia del reglamento del Registro Nacional de Administradores de Condominios, y 
acrediten una antigüedad mínima de tres meses, pueden continuar, pero tienen un plazo de 
18 meses para acreditar la aprobación del curso de capacitación o la certificación de 
competencia laboral [16]. 
 
#### 2. Funciones y Deberes relacionados con el Personal 
 
El administrador tiene un conjunto de funciones y deberes que impactan directamente en la 
gestión del personal del condominio [17]: 
 
*   **Cuidar los bienes de dominio común** [17, 18]. Este deber de cuidado se extiende al 
titular del proyecto, el primer administrador y los que le sucedan, así como a los 
subadministradores [2]. Implica la correcta diligencia y atención [2]. 
*   **Contratar y poner término a los contratos de trabajadores de la copropiedad**, previo 
acuerdo del comité de administración, salvo que la asamblea de copropietarios haya 
delegado directamente esta facultad al administrador [18]. Esta es una función laboral 
directa que el administrador ejerce con el respaldo del comité o la asamblea. *   **Efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y 
certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran**, como las de gas y 
ascensores [17]. Esto implica la gestión de personal técnico o de mantenimiento, ya sea 
propio del condominio o subcontratado. El administrador debe elaborar un programa de 
mantención de redes internas de servicios básicos y sistemas de emergencia e incendios 
por un período de 12 meses, diagnosticando su estado (mantención vs. reparación), 
planificando fechas/periodicidad, priorizando partidas y evaluando costos [2, 19]. 
*   **Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre 
copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad** [17]. Esto incluye, por 
extensión, las normativas laborales que afectan al personal del condominio. 
*   **Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios** en causas 
relacionadas con la administración y conservación del condominio [17]. Esto podría incluir 
litigios laborales o previsionales con o sobre el personal.

*   **Citar a las sesiones de la asamblea de copropietarios** y agregar copias del libro de 
actas y acuerdos a la carpeta de documentos del condominio [17]. 
*   **Entregar información actualizada a la Secretaría Ejecutiva de Condominios**, 
especialmente en lo que respecta a su identificación como administrador, la composición del 
comité de administración, y el cumplimiento de exigencias de seguridad (mantenciones, 
certificaciones, planes de emergencia/evacuación, simulacros anuales) [18]. Esto subraya la 
importancia de mantener registros precisos sobre la seguridad del personal y la 
infraestructura. 
 
El **Comité de Administración**, por su parte, supervisa la gestión del administrador y le 
imparte instrucciones [1, 6]. La designación o remoción del administrador o 
subadministrador es materia de sesión ordinaria de la asamblea [20]. El comité también 
participa en la decisión de contratar o poner término a los contratos de los trabajadores [18].  
#### 3. Contratación y Término de Relaciones Laborales 
 
Como se mencionó, el **administrador** es quien formaliza la contratación y el término de 
los contratos de los trabajadores del condominio, siempre con el **acuerdo previo del comité 
de administración**, a menos que la asamblea le haya delegado esta facultad 
explícitamente [18].  
Este proceso debe adherirse a la normativa laboral chilena vigente, incluyendo la 
formalización de contratos, el cumplimiento de jornadas laborales, remuneraciones, 
beneficios, y las causales y procedimientos para el término de la relación laboral, 
asegurando el pago de todas las prestaciones e indemnizaciones que correspondan [18].  
### III. Aspectos Laborales Clave en Condominios 
 
Una gestión laboral eficiente en condominios requiere una sólida contabilidad, el manejo 
adecuado de registros y una planificación rigurosa en seguridad y emergencias. 
 
#### 1. La Contabilidad del Condominio y los Gastos de Personal 
 
El **administrador** es el responsable de llevar la **contabilidad del condominio** de 
manera sencilla y comprensible para los copropietarios [18, 21]. En esta contabilidad, debe 
representar fidedignamente el estado de situación financiera, con actualizaciones 
mensuales [21].  
Dentro de los conceptos que deben desglosarse en la contabilidad, se encuentran los 
**gastos comunes ordinarios**, los cuales incluyen los gastos relativos a la administración, 
mantención, reparación y uso o consumo de servicios básicos colectivos [21]. Crucialmente, 
los **gastos comunes ordinarios** comprenden [5]:  
*   **Gastos de administración:** Tales como los de reproducción de documentos y 
despacho, y los correspondientes a **honorarios y remuneraciones del personal de servicio, 
conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan** [5]. Esto 
es de vital importancia, ya que vincula directamente los sueldos y las contribuciones a la 
seguridad social del personal del condominio con los gastos comunes.

*   **Gastos de mantención:** Necesarios para el mantenimiento de bienes de dominio 
común, como ascensores, revisiones técnicas periódicas, aseo, lubricación, adquisición y 
reposición de equipos, primas de seguros, etc. [5]. Si bien no son remuneraciones directas, 
las tareas asociadas a estos gastos a menudo son realizadas por personal del condominio o 
contratistas externos. 
*   **Gastos de reparación:** Los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de 
los bienes comunes o el reemplazo de artefactos, piezas o partes [5]. Similar a los gastos 
de mantención, pueden implicar la necesidad de personal. 
*   **Gastos de uso o consumo:** Los correspondientes a servicios colectivos (calefacción, 
agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones) [5]. 
 
El administrador también es responsable de **recaudar los montos correspondientes a las 
obligaciones económicas**, emitir certificados sobre el estado de deudas de las unidades, e 
informar al comité de administración sobre las gestiones de cobro a morosos [18, 21]. 
Puede dar publicidad a las situaciones de morosidad, según lo dispongan las normas de 
uso y administración del condominio [21]. La definición de **obligación económica** abarca 
todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes 
ordinarios y extraordinarios, fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, 
intereses, primas de seguros u otros que determine el reglamento de copropiedad [5]. El 
deber de contribuir a estas obligaciones económicas sigue al dueño de cada unidad, incluso 
por créditos devengados antes de la adquisición [22]. 
 
#### 2. Gestión de Registros y Documentación del Personal 
 
La adecuada gestión de documentos es esencial. El administrador debe custodiar el 
**archivo de documentos del condominio**, que incluye información relevante desde el 
permiso de edificación hasta el registro de copropietarios [10]. En este archivo, se deben 
mantener:  
*   **Copia del primer reglamento de copropiedad** y sus modificaciones [10]. 
*   **Documentos relacionados con los planes de emergencia y evacuación** [10]. 
*   **Copia auténtica del permiso de edificación** y sus planos [10]. 
*   **Certificado de acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria** y el plano respectivo 
[10]. 
*   **Listado de proveedores y subcontratistas de especialidades** que intervinieron en la 
construcción [10]. Esto es importante, ya que muchos servicios de mantenimiento y 
seguridad en condominios son externalizados, y el administrador debe tener registro de 
estas empresas y sus datos de contacto. *   **Carpeta de ascensores e instalaciones similares** [10]. 
*   **Carpeta con el detalle de las instalaciones y artefactos**, acompañada de manuales de 
fabricantes o proveedores [10]. 
*   **Registro de Copropietarios, Arrendatarios y demás Ocupantes** [1, 2.8, 3, 21]. Aunque 
primariamente para residentes, si el personal del condominio vive en una unidad (ej. 
conserje), su información debe estar allí. 
*   **Copias de las actas de las asambleas de copropietarios** y de los acuerdos adoptados 
[10, 17]. Aquí se registrarán acuerdos sobre contratación, remuneraciones o condiciones 
laborales del personal. 
*   **Libro de Novedades** [1, 2.5].

Toda esta documentación debe estar a disposición de quien la requiera, siendo el 
administrador el responsable de su custodia y complementación [10]. Al finalizar su 
mandato, el administrador debe entregar todos los documentos a su sucesor [10]. 
 
#### 3. Seguridad y Planes de Emergencia para el Personal 
 
La seguridad es una prioridad en la administración de condominios, y esto incluye la 
seguridad del personal. 
 
*   **Plan de Evacuación:** Este plan debe ser **actualizado al menos una vez al año** [23, 
24]. En su actualización, debe considerar el número de residentes y, **especialmente, a las 
personas ocupantes con discapacidad, con movilidad reducida, infantes y población no 
hispanohablante**, y señalar las acciones determinadas para su evacuación segura y 
expedita [23, 24]. Crucialmente, debe **incluir las acciones de capacitación que procedan y 
los respectivos simulacros de evacuación** según los diferentes tipos de eventos o 
emergencias [23, 24]. 
 
    *   **Responsabilidad:** Corresponde al **comité de administración y al administrador** 
requerir la información sobre los ocupantes de cada unidad [23]. Más importante aún, les 
corresponde **proveer las capacitaciones al personal del condominio** respecto de las 
acciones, medidas o procedimientos considerados en el plan de evacuación [23]. Asimismo, 
deben **coordinar con los residentes u ocupantes del condominio las capacitaciones 
necesarias** para efectuar los simulacros o ejercicios de evacuación [23]. 
    *   **Elaboración y Actualización:** La elaboración del primer plan de emergencia y sus 
actualizaciones deben ser realizadas y suscritas por un **ingeniero en prevención de 
riesgos** [24]. Las actualizaciones de este plan deben ser suscritas también por el 
presidente del comité de administración y por el administrador [24]. Para la actualización 
anual, se puede solicitar un informe fundado a un ingeniero en prevención de riesgos que 
acredite que las circunstancias del plan vigente no han variado; en tal caso, solo se requiere 
la nueva suscripción del plan por el presidente del comité, el administrador y el ingeniero, 
incorporando el informe [23]. 
    *   **Entrega a Autoridades:** El plan de evacuación, junto con el informe, debe ser 
entregado a las autoridades respectivas (Carabineros de Chile y el Cuerpo de Bomberos de 
la comuna) en formato material y digital, dentro de los 15 días corridos desde su suscripción 
[23-25]. La constancia de recepción debe ser informada a los copropietarios y expuesta en 
un lugar visible del condominio [25]. 
    *   **Observaciones de Autoridades:** Si Carabineros o Bomberos realizan 
observaciones, estas deben ser evaluadas por un ingeniero en prevención de riesgos, 
quien, junto con el propietario o el administrador y el comité, determinará si implican la 
necesidad de modificar el plan [25]. Si es afirmativo, la nueva versión debe ser elaborada y 
suscrita por el ingeniero y los responsables, y entregada a las instituciones en un plazo de 
90 días [25]. Si se descarta la modificación, la decisión debe constar en un acta suscrita por 
las mismas personas [25]. 
 
*   **Mantenimiento de Redes y Sistemas:** El deber de cuidado del administrador incluye la 
**mantención de las redes internas de servicios básicos y de los sistemas de emergencia y 
de extinción de incendios** [2, 18]. Además, debe asegurarse de que la **infraestructura de

soporte de redes de telecomunicaciones no sea intervenida por terceros** para impedir el 
ingreso de distintos operadores [2, 18]. Para esto, el administrador debe elaborar un 
programa de mantención de 12 meses con diagnóstico, planificación de fechas y evaluación 
económica de costos [2, 19]. Al finalizar el período, debe rendir cuenta detallada al comité 
de administración de las obras realizadas [19]. Si la infraestructura de telecomunicaciones 
no puede ser inspeccionada personalmente, el administrador puede contratar a 
profesionales capacitados [19]. 
 
### IV. Aspectos Previsionales Cruciales para el Personal del Condominio 
 
El condominio, en su rol de empleador, tiene importantes responsabilidades previsionales 
para con su personal. Aunque las fuentes detallan ampliamente las operaciones de las 
AFPs y otros organismos previsionales, nos centraremos en las obligaciones directas que 
recaen sobre la administración del condominio.  
#### 1. Obligaciones de Cotización 
 
Como se detalló, las **cotizaciones previsionales** del personal (honorarios y 
remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador) son parte de los 
**gastos comunes ordinarios** [5]. Esto implica que la administración del condominio, a 
través del administrador, debe asegurar el pago oportuno de estas cotizaciones.  
Los copropietarios tienen el deber de contribuir a todas las obligaciones económicas del 
condominio, incluyendo las previsionales del personal, en proporción a su derecho en los 
bienes de dominio común, a menos que el reglamento de copropiedad establezca otra 
forma de contribución [22]. Este deber sigue al dueño de cada unidad, incluso por créditos 
devengados antes de su adquisición [22]. 
 
El administrador tiene la función de **recaudar los montos correspondientes a las 
obligaciones económicas** y llevar la contabilidad del condominio [18, 21]. Esto incluye la 
gestión de las cotizaciones previsionales del personal. 
 
#### 2. Manejo de Morosidad y Publicidad de Deudas 
 
El administrador tiene la facultad de **dar publicidad a las situaciones de morosidad** de 
copropietarios y ocupantes del condominio, según lo dispongan las normas de uso y 
administración [21]. Si la morosidad afecta el pago de gastos comunes ordinarios, que 
incluyen las cotizaciones previsionales del personal, esto puede generar un impacto directo 
en la capacidad del condominio para cumplir con sus obligaciones laborales y previsionales. 
 
En casos de morosidad, el administrador debe **informar al comité de administración las 
gestiones realizadas para el cobro** de las obligaciones económicas respecto de los 
copropietarios, arrendatarios u ocupantes morosos [18, 21]. La contabilidad debe 
representar el estado de situación financiera con actualizaciones mensuales, incluyendo la 
recaudación por gastos comunes ordinarios y extraordinarios [21]. 
 
Adicionalmente, el administrador puede **suspender o requerir la suspensión**, con 
acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de

calefacción a unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de **tres o más cuotas, 
continuas o discontinuas, de los gastos comunes** [18]. Esta es una medida de presión 
para asegurar el flujo de fondos que, indirectamente, garantiza el pago de las obligaciones 
previsionales.  
#### 3. Recaudación y Acreditación de Cotizaciones 
 
Las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFPs) tienen normativas detalladas para la 
recaudación y acreditación de cotizaciones. Aunque la administración del condominio no es 
una AFP, como empleador, debe entender el proceso general para asegurar que las 
cotizaciones de su personal se manejen correctamente.  
*   **Recaudación de cotizaciones, depósitos y aportes:** Las AFPs deben mantener 
disponibles planillas de pago y de declaración y no pago para que los empleadores efectúen 
los pagos o declaraciones [26]. Los empleadores deben realizar el pago en una misma 
planilla para todos sus trabajadores incorporados a la misma AFP [26]. La documentación 
de respaldo de la recaudación son las planillas de pago (manuales y electrónicas) que 
cuentan con el resumen y sus hojas de detalle [27]. Las AFPs deben controlar que cada 
abono bancario se asocie a un lote de planillas [27]. 
*   **Contabilización:** La AFP debe contabilizar la totalidad de la recaudación recepcionada 
y procesada [28]. Para las cotizaciones obligatorias de trabajadores dependientes, la 
cotización de capitalización (10% de la remuneración) y la parte de la comisión para la AFP 
se registran como un único movimiento [28]. La parte para la prima del seguro de invalidez y 
sobrevivencia, a cargo del empleador, se registra por separado [28]. 
*   **Excesos de Cotización:** Si se detectan excesos de cotización obligatoria por 
sobrepasar porcentajes o montos legales, no pueden usarse para compensar menores 
pagos de la planilla total, salvo errores evidentes de transposición [29]. Estos excesos 
deben abonarse a las cuentas personales como exceso de cotización obligatoria o 
voluntaria [30]. 
*   **Comisiones:** La comisión porcentual por acreditación de cotización se devenga desde 
el momento en que la cotización obligatoria o voluntaria es acreditada en la cuenta personal 
[31]. El cargo por esta comisión debe ser simultáneo con la acreditación [31]. 
*   **Informes:** Las AFPs deben emitir un informe resumido del control de la recaudación 
mensualmente, el cual debe ser aprobado por el Contralor de los Registros Auxiliares y 
estar a disposición de la Superintendencia de Pensiones [32]. 
*   **Irregularidades:** Cualquier situación irregular en la recaudación (apropiación indebida, 
hurtos, robos, adulteración) debe ser comunicada de inmediato a la Superintendencia, con 
toda la información disponible [33]. La AFP debe también informar anualmente las 
cotizaciones impagas [34, 35]. El administrador del condominio debe estar consciente de la 
importancia de realizar los pagos de manera transparente y con los respaldos adecuados 
para evitar este tipo de situaciones. 
 
#### 4. Importancia de la Información y Cumplimiento Normativo 
 
El cumplimiento de la normativa laboral y previsional no solo es una obligación legal, sino 
que también es fundamental para la estabilidad y reputación del condominio.

*   **Información para la Secretaría Ejecutiva de Condominios:** El administrador tiene la 
obligación de entregar información actualizada requerida por la Secretaría Ejecutiva de 
Condominios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo [18, 36]. Esto incluye su identificación 
como administrador, la composición del comité y el cumplimiento de exigencias de 
seguridad como mantenciones, certificaciones, actualizaciones de planes de emergencia y 
evacuación y realización de simulacros anuales [18]. Esto, aunque no directamente 
previsional, es parte del cumplimiento normativo general que demuestra una administración 
diligente. 
*   **Registro Nacional de Administradores:** La existencia de un registro para 
administradores [15, 36] implica un estándar profesional. Las Secretarías Regionales 
Ministeriales son competentes para conocer y resolver reclamaciones contra 
administradores o subadministradores [15]. Esto subraya la importancia de que el 
administrador se mantenga actualizado en la normativa y actúe con la diligencia debida en 
todos los aspectos de su gestión, incluyendo los laborales y previsionales. 
*   **Programas Educativos y Apoyo Municipal:** Las municipalidades tienen el deber de 
desarrollar programas educativos sobre los derechos y deberes de los habitantes de 
condominios de viviendas sociales, así como promover, asesorar y prestar apoyo a su 
organización y progreso [37]. También pueden destinar recursos para afrontar gastos 
relacionados con la adecuación a la ley, como la elaboración de planos u otros [37]. Aunque 
enfocado en viviendas sociales, esto destaca la importancia de buscar asesoría y 
capacitación para una correcta gestión. 
*   **Cartolas y Certificados:** Las AFPs envían cartolas cuatrimestrales a los afiliados con 
información sobre sus movimientos de cuenta de capitalización individual, incluyendo 
cotizaciones obligatorias, voluntarias y otros [38, 39]. Adjunto a estas cartolas, se envía un 
**Estado de Morosidad** que detalla cotizaciones declaradas y no pagadas, o morosidad 
presunta, y la situación de cobranza [40-42]. El administrador, como empleador, debe 
asegurarse de que las cotizaciones de sus trabajadores se paguen a tiempo para evitar que 
sus empleados aparezcan en estos estados de morosidad, lo que podría generar problemas 
y reclamos [41, 43]. 
 
    *   El administrador puede expedir certificados de **copropietario hábil** (al día en 
obligaciones económicas) [3]. En el contexto laboral, el condominio debe procurar ser un 
"empleador hábil" cumpliendo sus obligaciones previsionales. 
    *   También existe la posibilidad de que un trabajador o sindicato pida un **Certificado 
Reclamo Artículo 4° de la Ley N° 17.322** si las cotizaciones previsionales no fueron 
pagadas ni declaradas por el empleador [44]. Esto resalta la importancia de la declaración y 
pago correcto. El administrador debe mantener registros y ser capaz de responder a tales 
solicitudes [44, 45]. 
    *   La Dirección del Trabajo elabora y publica un **Boletín de Infractores a la Legislación 
Laboral y Previsional** con información de las entidades previsionales, incluyendo las AFPs 
[46]. Las AFPs deben enviar información sobre empleadores morosos [47]. La 
administración del condominio debe evitar ser incluida en este tipo de boletines.  
### Conclusión 
 
Hemos recorrido un camino fundamental para entender la intrincada relación entre la 
administración de condominios y la normativa laboral y previsional que la rige. Hemos visto

cómo el administrador, apoyado por el comité, es la figura central en la contratación, gestión 
y el cumplimiento de las obligaciones salariales y previsionales del personal del condominio. 
 
Es imperativo que la **contabilidad sea transparente y actualizada**, reflejando fielmente los 
gastos de personal como parte de los gastos comunes ordinarios. La **gestión de registros 
y la documentación** no es solo una tarea burocrática, sino una herramienta clave para la 
trazabilidad y la rendición de cuentas. Además, la **seguridad del personal**, a través de 
planes de evacuación y simulacros, es un deber ineludible que protege a quienes sirven a la 
comunidad. 
 
En el ámbito previsional, el rol del condominio como empleador exige una diligencia 
constante en el **pago de cotizaciones y la provisión de información** a los organismos 
pertinentes, evitando la morosidad y las consiguientes sanciones. La competencia y la 
idoneidad del administrador, validadas por requisitos de capacitación y registros nacionales, 
son esenciales para navegar este complejo marco normativo. 
 
Una administración que comprende y aplica estas normativas no solo cumple con la ley, 
sino que también fomenta un ambiente de trabajo justo y seguro, contribuyendo al bienestar 
general del condominio. Invertir en el conocimiento y la aplicación rigurosa de estas normas 
es invertir en la tranquilidad y el valor de su comunidad.  
### Cierre 
 
Que el conocimiento adquirido hoy se traduzca en una gestión más profesional, 
transparente y humanizada, elevando el estándar de la administración de condominios en 
beneficio de todos.

¿Qué se enseñará?

¿Qué aprenderá?

Horas de la Actividad

Teóricas

Prácticas

E-learning

Valor de la Actividad

Administracion de Condominios

Normativa Laboral y Previsional del Personal

María Violeta