Editando Subtema: Modificaciones, Demolición y Exigencias Urbanas

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Contenido

- Introducción y objetivos de la charla
- Marco normativo general: LGUC y OGUC
- Jerarquía y ámbito de aplicación de la LGUC y OGUC
- Roles y responsabilidades de los actores involucrados (profesionales, DOM, etc.)
- Planificación urbana y su impacto en la edificación
- Instrumentos de Planificación Territorial (IPT)
- Normas urbanísticas clave (usos de suelo, densidad, alturas, etc.)
- Cesiones y aportes al espacio público
- Mitigación de impacto vial (IMIV)
- Permisos de edificación: tipos y requisitos
- Recepcion de obras: proceso y cierre del ciclo constructivo
- Regularizaciones y regímenes especiales
- Exigencias urbanas específicas en condominios (Ley N° 21.442 y OGUC)
- Conformidad con normativa urbanística
- Cesiones en condominios tipo B
- Accesibilidad universal en condominios
- Programas de mantención y certificación de equipos
- Plan de emergencia y evacuación
- Participación municipal y apoyo
- Consideraciones adicionales (conjuntos armónicos, instalaciones de telecomunicaciones)
- Conclusión y resumen

Contenido para Presentación (IA)

¡Estimados participantes! Es un honor guiarlos hoy a través de una charla fundamental 
para la correcta gestión de cualquier propiedad, y en especial, para quienes administran 
condominios. 
Título: "Modificaciones, Demolición y Exigencias Urbanas: Un Marco 
Integral para la Administración de Condominios" 
 
Descripción: 
Esta capacitación ofrecerá una visión detallada y práctica sobre las regulaciones 
esenciales en materia de urbanismo y construcción en Chile, con un enfoque particular 
en su aplicación y relevancia para la administración de condominios. Abarcaremos 
desde los permisos necesarios para obras, hasta las responsabilidades asociadas y las 
exigencias urbanísticas específicas que impactan directamente en la vida comunitaria. 
 
Desarrollo de la Charla: 
A. Introducción 
1. Bienvenida y Relevancia Bienvenidos a esta sesión de capacitación, donde 
exploraremos un tema de vital importancia para la vida en comunidad y la 
correcta gestión de los bienes inmuebles. Las "Modificaciones, Demolición y 
Exigencias Urbanas" pueden parecer conceptos complejos y distantes, pero son 
pilares que sostienen la seguridad, habitabilidad y valor de nuestras propiedades, 
especialmente en el contexto de la administración de condominios. 
Comprender estas normativas no solo nos permite operar dentro de la legalidad, 
sino también anticipar desafíos, tomar decisiones informadas y proteger el 
patrimonio de los copropietarios. Es una inversión en conocimiento que se 
traduce directamente en una administración más eficiente, segura y valorada. 
2. Objetivos del Curso Al finalizar esta charla, cada uno de ustedes será capaz de: 
o Identificar los principales marcos normativos que rigen la planificación 
urbana, urbanización y construcción en Chile. 
o Distinguir los distintos tipos de permisos de obras y sus respectivos 
requisitos. 
o Comprender el proceso de recepción municipal de obras y sus 
implicancias. 
o Analizar las responsabilidades de los diversos profesionales y actores 
involucrados en proyectos de construcción y modificación. 
o Reconocer las exigencias urbanísticas fundamentales que afectan a los 
condominios, incluyendo aspectos de accesibilidad, seguridad y 
mantención. 
o Aplicar este conocimiento en la toma de decisiones y la gestión diaria de 
las propiedades bajo su administración, fomentando un entorno seguro y 
en cumplimiento con la normativa vigente.

B. Marco Normativo General: Ley General de Urbanismo y Construcciones 
(LGUC) y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) 
Para entender las exigencias urbanas, es crucial familiarizarnos con el marco legal que 
las rige. En Chile, la columna vertebral de la regulación en esta materia está compuesta 
por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza 
General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). 
1. Jerarquía y Ámbito de Aplicación La LGUC es la ley de carácter general que 
contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades, 
responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los 
organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de 
planificación urbana, urbanización y construcción. La OGUC, por su parte, es el 
reglamento de la LGUC. Contiene las disposiciones reglamentarias de esta ley 
y regula el procedimiento administrativo, el proceso de planificación urbana, 
urbanización y construcción, así como los estándares técnicos de diseño y 
construcción exigibles. En la jerarquía normativa, las disposiciones de la 
LGUC prevalecen sobre cualquier otra ley que verse sobre las mismas materias. 
A su vez, las normas de la LGUC y la OGUC priman sobre las disposiciones 
contempladas en los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) que traten 
las mismas materias. 
Es importante destacar que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) 
es el organismo central encargado de proponer modificaciones a la LGUC y la 
OGUC para mantenerlas actualizadas con el desarrollo nacional, el avance 
tecnológico y socioeconómico. También es responsable de impartir 
instrucciones para la aplicación de esta ley y su Ordenanza General mediante 
circulares, las cuales deben estar disponibles al público. 
A nivel local, las Municipalidades son las encargadas de aplicar la LGUC, la 
OGUC, las Normas Técnicas y demás Reglamentos en sus acciones 
administrativas relacionadas con la planificación urbana, urbanización y 
construcción, velando por el cumplimiento de sus disposiciones. 
2. Roles y Responsabilidades Clave La ejecución de proyectos de construcción y 
urbanización implica la participación de diversos actores, cada uno con 
responsabilidades específicas: 
a. Profesional Competente: Es el arquitecto, ingeniero civil, ingeniero 
constructor o constructor civil, a quienes, dentro de sus respectivos ámbitos de 
competencia, les corresponde efectuar las tareas u obras a que se refiere la 
LGUC y la OGUC. Deben acreditar su calidad ante la Dirección de Obras 
Municipales (DOM) al solicitar los permisos. Son responsables de los 
documentos y planos que suscriben y por los errores en que hayan incurrido si se 
derivan daños o perjuicios. 
b. Director de Obras Municipales (DOM): Cargo presente en todas las 
Municipalidades, debe ser desempeñado por un profesional con título 
universitario (arquitecto o ingeniero civil en comunas de más de 40.000 
habitantes, o constructor civil en otras). Sus funciones principales incluyen

estudiar los antecedentes, dar los permisos de ejecución de obras, y conocer 
los reclamos. El DOM concede los permisos si los proyectos cumplen con las 
normas urbanísticas, previo pago de derechos. No le corresponde estudiar los 
títulos de dominio de la propiedad. 
c. Revisores (Independiente y de Cálculo Estructural): * Revisor 
Independiente: Profesional (arquitecto o ingeniero civil, entre otros) que 
verifica el cumplimiento de las normas del proyecto de construcción. Su informe 
favorable puede reducir los plazos de pronunciamiento de la DOM. Son 
subsidiariamente responsables con los proyectistas en la aplicación de las 
normas. * Revisor de Proyecto de Cálculo Estructural: Ingeniero civil o 
arquitecto inscrito en el registro del MINVU, que revisa el proyecto de cálculo 
estructural. Son subsidiariamente responsables con el profesional que realizó el 
cálculo estructural. Al igual que el DOM, no le corresponde estudiar los títulos 
de dominio. 
d. Constructor: Profesional competente a cargo de la ejecución de una obra. Es 
responsable de que la obra se ejecute conforme a los planos y especificaciones 
aprobados, y de adoptar medidas de gestión y control de calidad. Debe mantener 
un Libro de Obras permanente y actualizado en el lugar de la obra. Las 
personas jurídicas que actúen como constructores son solidariamente 
responsables con el profesional competente a cargo. 
e. Inspector Técnico de Obra (ITO): Obligatorio para edificios de uso público 
y otros casos que la OGUC señale. Supervisa que la obra se ejecute conforme a 
las normas, el permiso aprobado y sus modificaciones. También es responsable 
de supervisar el cumplimiento de las medidas de gestión y control de calidad. El 
ITO es subsidiariamente responsable con el constructor por daños o defectos 
derivados del incumplimiento de sus funciones. 
f. Propietario: Es quien solicita el permiso de edificación y la recepción 
definitiva de la obra. El propietario primer vendedor de una construcción es 
responsable por los daños o perjuicios derivados de fallas o defectos en el diseño 
o construcción. 
C. Planificación Urbana y su Impacto en la Edificación 
La planificación urbana es una función pública esencial para organizar y definir el uso 
del suelo y las normas urbanísticas. Estas regulaciones tienen un impacto directo en 
cómo se puede construir y modificar un condominio. 
1. Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) La planificación urbana se 
realiza en tres niveles: nacional, intercomunal y comunal. Cada instrumento 
tiene un ámbito de competencia propio y prevalece en su área geográfica y 
materias reguladas. 
a. Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano: Instrumento que planifica a 
nivel de agrupaciones de comunas. Contiene una memoria explicativa, una 
Ordenanza con disposiciones reglamentarias, y planos que expresan 
gráficamente la zonificación general, equipamiento, relaciones viales, áreas de

desarrollo prioritario, límites de extensión urbana y densidades, entre otros. Las 
disposiciones de este plan se incorporan automáticamente a los Planes 
Reguladores Comunales. 
b. Plan Regulador Comunal: Promueve el desarrollo armónico del territorio 
comunal, especialmente de sus centros poblados. Regula el uso del suelo 
(zonificación), localización de equipamiento comunitario, estacionamientos, 
jerarquización vial, límites urbanos, densidades y prioridades de urbanización. 
Se compone de una Memoria Explicativa, una Ordenanza Local y planos. 
c. Planos Seccionales: Se utilizan para detallar la aplicación del Plan Regulador 
Comunal o Intercomunal en áreas específicas. Pueden fijar con exactitud 
trazados y anchos de calles, zonificación, uso de suelo detallado, terrenos afectos 
a expropiación y otras disposiciones que afecten los espacios públicos. También 
pueden establecer características arquitectónicas para proyectos en sectores 
ligados a Monumentos Nacionales o zonas de conservación histórica. 
d. Límites Urbanos: Es la línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de 
extensión urbana de los centros poblados, diferenciándolas del resto del área 
comunal. Fuera de los límites urbanos no se permite abrir calles, subdividir para 
formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo excepciones muy 
específicas (explotación agrícola, viviendas de propietario/trabajadores, 
conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de bajo valor). 
2. Normas Urbanísticas Clave Las normas urbanísticas son aquellas contenidas 
en la LGUC, la OGUC y los Instrumentos de Planificación Territorial que 
afectan a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones. Para la 
administración de condominios, estas normas son cruciales para entender qué se 
puede construir, modificar o habilitar. 
a. Usos de Suelo (Zonificación): Definen el tipo de actividades permitidas en 
cada zona. Se agrupan en seis tipos: Residencial, Equipamiento, Actividades 
Productivas, Infraestructura, Espacio Público y Área Verde. * Residencial: 
Preferentemente vivienda, incluye hogares de acogida y hospedaje sin servicios 
comerciales adjuntos. * Equipamiento: Servicios que complementan 
actividades residenciales y productivas (ej., comercio, culto, cultura, deporte, 
educación, salud, social). Pequeños comercios o actividades profesionales 
pueden funcionar en viviendas si el destino principal sigue siendo habitacional, 
aunque con límites de superficie. * Actividades Productivas: Industrias, 
grandes depósitos, talleres o bodegas. Pueden ser calificadas como inofensivas, 
molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas. * Infraestructura: 
Edificaciones, instalaciones, redes o trazados para servicios básicos (ej., 
transporte, energía, sanitarias, telecomunicaciones). * Espacio Público y Área 
Verde: Terrenos destinados a uso público o áreas verdes. Las antenas de 
telecomunicaciones son consideradas complementarias a varios usos de suelo, 
incluyendo residencial y equipamiento, y pueden ubicarse en espacio público 
con autorización municipal. En áreas verdes se pueden autorizar edificios de uso 
público o complementarios, siempre que no ocupen más del 20% de la 
superficie.

b. Densidad: Número de unidades o habitantes por unidad de superficie. Para el 
uso de vivienda, la OGUC establece que la equivalencia en número de viviendas 
se calcula dividiendo la densidad por un coeficiente de 4. 
c. Alturas Máximas y Rasantes: * Altura Máxima: Expresada en metros, o en 
pisos (en cuyo caso 1 piso equivale a 3,50 m). * Rasante: Recta imaginaria que 
define el envolvente teórico dentro del cual puede desarrollarse una edificación. 
Las rasantes se levantan desde los deslindes con otros predios y el espacio 
público, con ángulos de inclinación que varían según la altura de la edificación y 
la región. * En algunos casos, las edificaciones aisladas pueden sobrepasar las 
rasantes si la sombra proyectada no supera la del volumen teórico edificable. 
d. Adosamientos y Distanciamientos: * Adosamiento: Edificación no 
subterránea contigua a los deslindes. La OGUC establece porcentajes máximos 
de adosamiento y alturas permitidas. En edificaciones pareadas, las ampliaciones 
sobre el sector pareado deben inscribirse dentro de una envolvente específica. * 
Distanciamientos: Distancias mínimas que deben guardar las construcciones 
con respecto a los deslindes o entre sí. 
e. Coeficientes de Constructibilidad y Ocupación: Parámetros que limitan la 
superficie construida y la ocupación del suelo. Los proyectos acogidos al 
concepto de "Conjunto Armónico" pueden aumentar estos coeficientes. 
f. Superficie Predial Mínima: Las IPT pueden establecer superficies prediales 
mínimas para cada zona. En áreas rurales, las subdivisiones para fines no 
agrícolas requieren informe favorable del MINVU. 
3. Cesiones y Aportes al Espacio Público Toda urbanización de terrenos debe 
ceder gratuita y obligatoriamente superficies para circulación, áreas verdes, 
deportes, recreación y equipamiento, que no pueden exceder el 44% de la 
superficie total del terreno original. 
o Proporcionalidad: Esta exigencia se aplica proporcionalmente a la 
intensidad de utilización del suelo. 
o Crecimiento Urbano por Densificación: Proyectos que incrementan la 
intensidad de ocupación del suelo (más habitantes o edificación) deben 
cumplir con las cesiones, ya sea directamente o mediante un aporte 
equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de terreno a ceder. 
o Plan Comunal de Inversiones: Cada municipio debe elaborar un plan 
que contendrá una cartera de proyectos y obras para mejorar la movilidad 
y el espacio público, priorizando la inversión de estos aportes. 
o Condominios Tipo B: En estos condominios, las cesiones se completan 
tanto con superficies que se incorporan al dominio nacional de uso 
público como con las superficies a ceder que se mantienen como bienes 
comunes del condominio. Las cesiones no pueden exceder el 44% del 
terreno original o su avalúo fiscal. 
4. Mitigación de Impacto Vial (IMIV) Los proyectos inmobiliarios que generen 
viajes adicionales importantes deben elaborar un Informe de Mitigación de 
Impacto Vial. 
o Alcance y Procedimiento: El reglamento define las categorías de 
proyectos que requieren IMIV y su contenido.

o Vigencia y Garantías: La resolución que aprueba el IMIV tiene una 
vigencia de 3 años desde su notificación, extendiéndose a 10 años una 
vez obtenido el permiso de edificación. Las Direcciones de Obras 
Municipales no pueden cursar la recepción definitiva sin que se acredite 
la ejecución de las medidas de mitigación o se otorgue una caución 
(boleta bancaria o póliza de seguro) que las garantice. Estas garantías 
aseguran la correcta ejecución de las medidas de mitigación en el año 
siguiente a la recepción definitiva, prorrogable una sola vez. 
D. Permisos de Edificación: Tipos y Requisitos 
La construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación o demolición de un 
edificio, o la ejecución de obras menores, requieren permiso de la Dirección de Obras 
Municipales (DOM), a petición del propietario [259, 5.1.1 OGUC]. El DOM concede 
el permiso si los antecedentes cumplen con la normativa urbanística y de construcción. 
1. Permiso de Obra Nueva Para una obra nueva, se deben presentar a la DOM 
una serie de documentos en un ejemplar. El legajo incluye: 
o Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto proyectista, con una 
declaración simple de dominio del predio. 
o Lista de documentos y planos numerados. 
o Indicación de disposiciones especiales a las que se acoge el proyecto, 
profesionales intervinientes, y si el proyecto consulta edificios de uso 
público. 
o Fotocopia del Certificado de Informaciones Previas (CIP). 
o Informe favorable del Revisor Independiente, si fue contratado. 
o Planos de Arquitectura: Emplazamiento (silueta, distancias a deslindes, 
puntos de aplicación de rasantes, accesos vehiculares y peatonales), 
plantas de todos los pisos (acotadas, con destinos, superficies edificadas), 
cortes y elevaciones (puntos salientes, pisos, niveles, línea de suelo 
natural, rasantes, distanciamientos, altura, escaleras y ascensores), planta 
de cubiertas, plano de cierro (si aplica). 
o Cuadro de Superficies: Indicando superficies parciales y cálculo de 
carga de ocupación. 
o Plano Comparativo de Sombras: Si se acoge al artículo 2.6.11 de la 
OGUC para sobrepasar rasantes. 
o Proyecto de Cálculo Estructural: Cuando corresponda. 
o Especificaciones Técnicas: Partidas del proyecto, cumplimiento de 
normas contra incendio o estándares. 
o Levantamiento Topográfico: Si la información no está en plantas de 
arquitectura. 
o Carpeta de Ascensores e Instalaciones similares: Si el proyecto las 
contempla, incluyendo estudio de ascensores. 
o Plano de Accesibilidad: Para edificios que lo requieran según el 
Artículo 4.1.7 de la OGUC. 
o Comprobante de ingreso del Informe de Mitigación de Impacto Vial 
(IMIV) o certificado que acredite que no lo requiere. 
b. Proyectos de Cálculo Estructural: Son obligatorios para la mayoría de las 
edificaciones, excepto las menores de 100 m2, obras menores y edificaciones de

ciertas clases con carga de ocupación inferior a 20 personas. Debe incluir 
memoria de cálculo (cargas, sobrecargas, características de materiales, zona 
sísmica, tipo de suelo) y planos de estructura (fundaciones, secciones generales, 
detalles de construcción, juntas de dilatación). No corresponde al DOM ni al 
Revisor Independiente revisar el cálculo estructural. 
2. Permiso de Obra Menor Se consideran obras menores aquellas intervenciones 
de menor envergadura, como la construcción de cobertizos, piscinas, o el cierre 
de terrazas. Los antecedentes requeridos son más simplificados e incluyen una 
solicitud, croquis de ubicación, plantas de arquitectura y especificaciones 
técnicas resumidas. Existe un Permiso de Obra Menor de Ampliación de 
Vivienda Social, que se otorga con un procedimiento simplificado, requiriendo 
solicitud, fotocopia del CIP, informe del arquitecto que certifique cumplimiento 
normativo, croquis de emplazamiento, plano a escala y especificaciones técnicas 
resumidas. 
3. Permiso de Alteración, Reparación o Reconstrucción Se otorga si la 
intervención, considerada aisladamente, cumple con las exigencias de la OGUC. 
Se deben acompañar planos y especificaciones técnicas de las partes afectadas, 
diferenciando lo no afectado, lo nuevo y lo que se demolerá. Si afecta la 
estructura, se requiere memoria de cálculo y planos estructurales. Para cambios 
de destino de una edificación, se debe adjuntar un informe de profesional 
competente que acredite el cumplimiento de normas de seguridad, habitabilidad, 
accesibilidad, y de uso de suelo del nuevo destino. 
4. Permiso de Demolición Se requiere solicitud firmada por el propietario, 
declaración simple de dominio, plano de emplazamiento (indicando lo que se 
demolerá y conserva), informe de profesional competente en caso de pareo, y 
presupuesto. Si es una demolición completa, se debe adjuntar un certificado de 
desratización. 
5. Permisos de Obras Preliminares Son autorizaciones específicas para trabajos 
previos a la construcción principal. 
o Instalación de Grúa: Se adjunta un plano de emplazamiento con radios 
de giro y una carta de responsabilidad del profesional o empresa 
encargada, señalando las normas técnicas aplicables. 
o Ejecución de Excavaciones, Entibaciones y Socalzados: Se adjunta un 
plano de las excavaciones, indicando condiciones de medianería y 
medidas para resguardar la seguridad de terrenos y edificaciones vecinas. 
6. Modificaciones a Proyectos Aprobados Si después de concedido un permiso 
se necesitan introducir modificaciones o variantes, estas se tramitarán según la 
OGUC. Se distinguen entre variaciones menores (detalles constructivos, 
instalaciones o terminaciones), que pueden solicitarse conjuntamente con la 
recepción definitiva, y modificaciones sustanciales que requieren nuevos 
permisos o la modificación de los antecedentes originales. 
E. Recepción de Obras: Proceso y Cierre del Ciclo Constructivo 
La recepción de obras es la etapa final del proceso constructivo, donde la 
construcción es oficialmente recibida por el municipio. 
1. Recepción Definitiva (Total o Parcial)

o Propósito e Importancia: Ningún edificio puede habitarse o destinarse a 
uso alguno antes de su recepción definitiva, ya sea parcial o total. La 
DOM puede autorizar habitar parte de un edificio o conjunto 
habitacional si no hay inconvenientes, considerando la naturaleza de las 
construcciones, condiciones climáticas y otras circunstancias higiénicas. 
Sin embargo, no se puede otorgar si se conoce que la construcción 
contraviene normas. 
o Documentación Requerida: Al solicitar la recepción, se debe adjuntar 
un informe del arquitecto (y del revisor independiente, si lo hubo) 
certificando que las obras se ejecutaron según el permiso aprobado. Si 
hubo un ITO, también su informe. Para edificaciones con carga de 
ocupación igual o superior a 100 personas, se debe adjuntar copia del 
plan de evacuación ingresado al Cuerpo de Bomberos. 
o Proceso: El DOM revisa el cumplimiento de las normas urbanísticas 
conforme al permiso otorgado. Si hay informe favorable de un Revisor 
Independiente o arquitecto proyectista (para viviendas), el DOM revisa 
solo los aspectos urbanísticos. Se deben acompañar los certificados y 
demás documentos correspondientes (ej., agua potable, alcantarillado, 
electricidad, gas). Para proyectos con IMIV aprobado, se debe acreditar 
la ejecución de las mitigaciones o su garantía. 
2. Fiscalización Post-Recepción Las Direcciones de Obras Municipales pueden 
fiscalizar en cualquier momento después de la recepción definitiva el 
cumplimiento de las normas sobre seguridad, conservación de las 
edificaciones y accesibilidad universal y discapacidad. También pueden 
fiscalizar que los edificios con ascensores, montacargas, escaleras o rampas 
mecánicas cuenten con la mantención y certificación requerida. 
F. Regularizaciones y Regímenes Especiales 
Existen mecanismos para regularizar edificaciones existentes que no cumplen con los 
permisos o normas, así como regímenes especiales para ciertas situaciones. 
1. Ley 20.898 (Ley del Mono) Es una disposición transitoria que aplica no solo 
para viviendas sino que tiene exigencias de superficie y avalúo máximo. No 
aplica si hay denuncias pendientes en Juzgados de Policía Local (JPL) y no debe 
estar emplazada en áreas de riesgo o protección. Debe ser patrocinada por un 
profesional competente. El plazo para la regularización bajo esta ley es de 90 
días hábiles. Las regularizaciones se presentan ante la DOM con documentos 
como declaración de dominio, planos de arquitectura resumidos, e informe 
técnico de cumplimiento de normas de habitabilidad, seguridad, estabilidad e 
instalaciones interiores. 
2. Regularización Edificaciones Anteriores a 1959 También se rigen por un 
procedimiento simplificado. Solo se exige el cumplimiento de disposiciones de 
los planes reguladores referidas a áreas de riesgo o protección, declaraciones de 
utilidad pública y uso de suelo, así como normas técnicas de habitabilidad, 
seguridad, estabilidad e instalaciones interiores de electricidad, agua potable, 
alcantarillado y gas. 
3. Proyectos en Zonas de Catástrofe La OGUC establece normas especiales y 
procedimientos simplificados para la aprobación y recepción de construcciones 
en zonas declaradas afectadas por catástrofe. Estos proyectos pueden estar

exentos de algunas normas urbanísticas, salvo las relacionadas con zonas no 
edificables, áreas de riesgo o protección, y franjas de utilidad pública. Para 
viviendas, se requiere una declaración simple de dominio, formulario de 
estadísticas, informe de daños, planos de arquitectura, especificaciones técnicas 
y, si aplica, proyecto de cálculo estructural e informe de revisor. La DOM debe 
pronunciarse en 15 días. 
G. Exigencias Urbanas Específicas en Condominios (Ley N° 21.442 y OGUC) 
La Ley N° 21.442, Ley de Copropiedad Inmobiliaria, establece un marco normativo 
para la vida en condominios, y se relaciona estrechamente con la LGUC y la OGUC. 
1. Conformidad con Normativa Urbanística Para acogerse al régimen de 
copropiedad inmobiliaria, todo condominio debe cumplir con las normas 
exigidas por la Ley de Copropiedad, su reglamento, la Ley General de 
Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza General de Urbanismo y 
Construcciones y los instrumentos de planificación territorial. Esto subraya 
la importancia de que los administradores de condominios comprendan estas 
leyes. 
2. Cesiones en Condominios Tipo B Los condominios Tipo B (aquellos que 
consideran en su interior terrenos de dominio y uso común y, eventualmente, 
elementos o construcciones de uso común, que pueden ser o no susceptibles de 
enajenación) deben contemplar superficies de terreno de dominio común 
destinadas a vialidad, áreas verdes y equipamiento como si se trataran de 
proyectos de loteo. Las cesiones correspondientes a terrenos afectos a utilidad 
pública se perfeccionan al momento de la recepción definitiva de las obras de 
urbanización. 
3. Accesibilidad Universal en Condominios Es un aspecto clave para asegurar el 
uso, permanencia y desplazamiento autónomo y sin dificultad de todas las 
personas, especialmente aquellas con discapacidad y movilidad reducida. 
o Los nuevos espacios públicos y los existentes que se remodelen deben 
ser accesibles y cumplir con las disposiciones del Artículo 2.2.8 de la 
OGUC. Esto incluye características de la ruta accesible (ancho mínimo 
de 1,20 m por 2,10 m de alto, pendiente máxima del 2% longitudinal y 
transversal, pavimentos adecuados), la ubicación y dimensiones de 
estacionamientos para personas con discapacidad (mínimo 1% de los 
estacionamientos, con franja de circulación segura y señalización) y la 
instalación de servicios higiénicos públicos accesibles en parques y 
plazas de ciertas dimensiones. 
o En condominios (Tipo A y B), debe haber al menos una ruta accesible 
que conecte el acceso desde el espacio público con las unidades, 
estacionamientos para personas con discapacidad y recintos de uso 
común. 
o Las viviendas de programas habitacionales del MINVU construidas para 
personas con discapacidad deben ser accesibles desde el espacio público 
hasta su puerta de ingreso y en su interior. 
o Los edificios de uso público o que presten servicio a la comunidad deben 
realizar adecuaciones de accesibilidad para ser utilizables por personas 
con discapacidad.

4. Programas de Mantención y Certificación de Equipos La Ley de 
Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 21.442) y la OGUC establecen requisitos 
estrictos para la mantención de equipos de circulación vertical. 
o Ascensores, Montacargas, Escaleras y Rampas Mecánicas: Su 
instalación y mantención deben ser realizadas por instaladores y 
mantenedores inscritos en un registro del MINVU. Los propietarios 
deben acreditar, mediante un certificado de una entidad de certificación 
inscrita, que estos equipos han sido adecuadamente mantenidos y están 
en condiciones de funcionar. Los plazos y condiciones de certificación, 
así como el contenido del certificado, son establecidos por la OGUC. El 
no ingreso oportuno de la certificación a la DOM debe ser informado al 
Juzgado de Policía Local. 
o El administrador tiene la responsabilidad de elaborar un programa de 
mantención de las redes internas de servicios básicos y de los 
sistemas de emergencia y extinción de incendios. Los programas 
municipales también pueden ofrecer apoyo para la instalación, 
certificación y mantención de equipos de circulación vertical. 
5. Plan de Emergencia y Evacuación Es un documento crucial para la seguridad 
del condominio. 
o Obligatoriedad y Contenido: Los edificios con carga de ocupación 
igual o superior a 100 personas deben adjuntar una copia del plan de 
evacuación ingresado al Cuerpo de Bomberos al solicitar la recepción 
definitiva. Este plan debe incluir condiciones generales de seguridad, 
seguridad contra incendio, funcionamiento de instalaciones de 
emergencia, señalética de vías de evacuación, grifos, redes (seca, inerte, 
húmeda), accesos, sistemas de alumbrado, calefacción, artefactos a gas y 
ventilación. 
o En condominios preexistentes a la Ley N° 21.442 que no tuvieran un 
plan de emergencia, este debe ser realizado por un ingeniero en 
prevención de riesgos y suscrito por dicho profesional y el presidente 
del comité de administración. 
o Actualización y Responsabilidades: El plan de evacuación debe ser 
actualizado al menos una vez al año, considerando el número de 
residentes, especialmente personas con discapacidad, movilidad 
reducida, infantes y población no hispanoparlante. Debe incluir acciones 
de capacitación y simulacros. El comité de administración y el 
administrador son responsables de requerir esta información, proveer 
capacitaciones y coordinar simulacros. Las observaciones de Carabineros 
o Bomberos al plan deben ser evaluadas por un ingeniero en prevención 
de riesgos para determinar si requieren modificación. 
6. Participación Municipal y Apoyo Las municipalidades tienen un rol activo en 
la promoción y apoyo a las comunidades de copropietarios de viviendas 
sociales. Deben desarrollar programas educativos sobre derechos y deberes, 
promover y asesorar en su organización, y pueden prestar asesoría legal, técnica 
y contable, además de destinar recursos para gastos como la elaboración de 
planos. 
H. Consideraciones Adicionales

1. Conjuntos Armónicos Se consideran Conjuntos Armónicos a las agrupaciones 
de construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o 
ampliación, constituyen una unidad espacial propia y distinta del carácter 
general del barrio. 
o Estos proyectos pueden exceder los coeficientes de constructibilidad 
(hasta 50%) y la altura máxima (hasta 25%, pudiendo construir un piso 
adicional si la fracción es >=0.5). 
o En caso de fusión de terrenos, el beneficio del 30% de aumento de 
constructibilidad del artículo 63 de la LGUC se entiende incluido en los 
porcentajes de incremento de los Conjuntos Armónicos. 
o No les aplican las normas de rasantes y distanciamientos entre predios 
del mismo proyecto cuando se emplazan en dos o más predios 
colindantes. 
2. Instalaciones de Telecomunicaciones (Torres y Antenas) Las torres soporte 
de antenas y sistemas radiantes de transmisión de telecomunicaciones son un 
tipo particular de instalación. 
o No podrán instalarse en zonas urbanas saturadas ni a una distancia menor 
a cuatro veces la altura de la torre de deslindes de establecimientos 
educacionales, hospitales, etc., con un mínimo de 50 metros, salvo 
excepciones. 
o Requieren un proyecto firmado por un profesional competente, 
incluyendo planos de la instalación, cumplimiento de distanciamientos y 
rasantes, y una memoria explicativa del diseño para armonizar con el 
entorno. 
o La instalación de torres en áreas de riesgo requiere un estudio fundado de 
un profesional especialista, validado por el organismo competente, que 
determine las acciones de mitigación. 
o La comunidad debe ser informada del proyecto mediante publicaciones 
en periódicos y comunicación a los propietarios afectados, quienes 
pueden formular observaciones y proponer obras de compensación o 
diseños alternativos de torres. El Concejo Municipal debe pronunciarse 
sobre estas propuestas. 
 
Conclusión y Resumen: 
Hemos recorrido un camino extenso a través del marco normativo que regula las 
modificaciones, demoliciones y exigencias urbanas en Chile, con un énfasis particular 
en su aplicación para la administración de condominios. Es fundamental recordar que 
la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General son la base 
de todas las regulaciones, estableciendo la jerarquía, los roles y las responsabilidades de 
cada actor, desde el propietario hasta los diversos profesionales involucrados y la 
autoridad municipal. 
Hemos detallado los diversos tipos de permisos de obras (obra nueva, menor, 
alteración, demolición, preliminares) y los antecedentes específicos que cada uno 
requiere. Asimismo, hemos comprendido la importancia de la recepción definitiva de 
obras como el hito que permite la habitabilidad de un edificio y su sujeción a 
fiscalizaciones futuras.

La planificación urbana a través de sus instrumentos (Planes Reguladores, Planos 
Seccionales) moldea nuestro entorno, definiendo los usos de suelo, densidades, alturas, 
adosamientos y las obligatorias cesiones para espacios públicos y mitigación de 
impactos viales. 
Finalmente, hemos aterrizado estos conceptos a la realidad de los condominios, 
enfatizando la crucial importancia de la accesibilidad universal, la mantención y 
certificación de equipos de circulación vertical, y la obligatoriedad y constante 
actualización de los planes de emergencia y evacuación. La comprensión de estas 
normas permite una administración proactiva, previendo riesgos y asegurando la 
convivencia armónica y segura en los condominios. 
La correcta aplicación de esta normativa no es solo una obligación legal, sino una 
responsabilidad ética y social que contribuye directamente a la calidad de vida de las 
personas y al valor sostenible de las propiedades. 
 
Cierre: 
¡El conocimiento es la mejor herramienta para una gestión excepcional! Apliquen lo 
aprendido para construir y administrar entornos seguros, accesibles y en plena armonía 
con las exigencias de nuestro desarrollo urbano. ¡El futuro de nuestras comunidades está 
en nuestras manos! 
 
VI. Sección de Fuentes: 
 **** Excerpts from "C5 MODIFICACIONES DEMOLICIONES 
EXIGENCIAS URBANAS.pdf" 
 **** Excerpts from "C5 MODIFICACIONES DEMOLICIONES 
EXIGENCIAS URBANAS.pdf" 
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 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
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D.O.-06.07.2024-.pdf" 
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 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S5]** Excerpts from "OGUC-Julio-
2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D. from "OGUC-Julio-2024-
D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.0io-2024-D.S.-32-
D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024**** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-
D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "OGUC-Julio-2024-D.S.-32-D.O.-06.07.2024-.pdf" 
 **** Excerpts from "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf" 
 **** Excerpts from "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf" 
 **** Excerpts from "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf" 
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 **** Excerpts from "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf" 
 **** Excerpts from "Reglamento-de-la-ley-21442.pdf" 
 
VII. Glosario de Términos: 
 Accesibilidad Universal: Condición que deben cumplir entornos, procesos, 
bienes, productos y servicios para ser comprensibles, utilizables y practicables 
por todas las personas, en condiciones de seguridad y comodidad, de la forma 
más autónoma y natural posible. 
 Acera: Parte de una vía destinada principalmente para la circulación de 
peatones, separ como obras de restauración, rehabilitación o remodelación. 
 Anteproyecto: Conjunto de antecedentes presentados a la Dirección de Obras 
Municipales para la aprobación preliminar de un proyecto. 
 Área Verde: Tipo de uso de suelo referido a parques, plazas y áreas libres 
destinadas a área verde, que no son Bienes Nacionales de uso público.

 Carga de Ocupación: Número de personas que se prevé ocuparán una 
edificación, utilizado para dimensionar vías de evacuación y otros elementos de 
seguridad. 
 Certificado de Informaciones Previas (CIP): Documento emitido por la 
Dirección de Obras Municipales que contiene las condiciones aplicables a un 
predio de acuerdo con las normas urbanísticas derivadas del Instrumento de 
Planificación Territorial respectivo. 
 Cesiones: Superficies de terreno que deben ser cedidas gratuita y 
obligatoriamente para circulación, áreas verdes, deportes, recreación y 
equipamiento en toda urbanización de terrenos. 
 Coeficiente de Constructibilidad: Parámetro urbanístico que determina la 
superficie máxima edificable en un predio. 
 Coeficiente de Ocupación de Suelo: Parámetro urbanístico que determina la 
superficie máxima del predio que puede ser ocupada por la edificación en el 
nivel de suelo. 
 Comité de Administración (Condominios): Órgano encargado de velar por el 
resguardo y cumplimiento de los acuerdos de la asamblea de copropietarios, con 
facultades para tomar decisiones relacionadas con el funcionamiento y 
administración del condominio. 
 o edificación. 
 Crecimiento Urbano por Extensión: Proceso que incorpora nuevo suelo 
urbanizado a consecuencia de un loteo. 
 Demolición: Acto de derribar total o parcialmente una edificación. 
 Densidad Bruta: Número de unidades o habitantes por unidad de superficie, 
considerando el predio y una franja del espacio público adyacente. 
 Director de Obras Municipales (DOM): Funcionario municipal a cargo de 
estudiar antecedentes, otorgar permisos de obras y conocer reclamos. Es el 
organismo local encargado de aplicar la normativa urbanística y de construcción. 
 Distanciamientos: Distancias mínimas que deben guardar las construcciones 
con respecto a los deslindes o entre sí. 
 Edificación Continua: Aquella emplazada a partir de los deslindes laterales 
opuestos o concurrentes de un mismo predio y81, 182]. 
 Espacio Público: Tipo de uso de suelo referido a las vías, plazas y áreas verdes 
públicas. 
 Especificaciones Técnicas: Documentos que detallan las características y 
requisitos de los materiales, sistemas y procedimientos constructivos de una 
obra. 
 Estudio de Ascensores: Documento técnico que evalúa cargas, flujos y aspectos 
que determinan el diseño y cantidad de movilidad local y propone medidas de 
mitigación. 
 Excavaciones, Entibaciones y Socalzados: Obras preliminares relacionadas 
con el movimiento de tierras para la construcción, con medidas para resguardar 
la seguridad de terrenos y edificaciones vecinas. 
 Fiscalización: Proceso de verificación del cumplimiento de las normas 
urbanísticas y de construcción, realizado por la Dirección de Obras Municipales. 
 Huella Podotáctil: Recorrido conformado por pavimentos que destacan por su 
diferenciación de texturas y contraste cromático, para guiar o alertar a personas 
con discapacidad visual. 
 Imagen Objetivo: Propuesta de desarrollo urbano del territorio a planificar, que 
sintetiza el diagnóstico, objetivos y alternativas de estructuración territorial.

 Infraestructura: Tipo de uso de suelo referido a edificaciones, instalaciones, 
redes o trazados destinados a la provisión de servicios básicos. 
 Informe Técnico de Obra (ITO): Profesional independiente del]. 
 Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC): Marco legal general 
que rige la planificación urbana, urbanización y construcción en Chile. 
 Límite Urbano: Línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión 
urbana que conforman los centros poblados. 
 Libro de Obras: Documento con páginas numeradas que forma parte del 
expediente oficial de la obra, donde se consignan instrucciones y observaciones 
durante el desarrollo de la construcción [104, 111,ificación**: Autorización 
otorgada por la Dirección de Obras Municipales para construir, reconstruir, 
reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio. 
 Plan de Evacuación: Documento que establece las condiciones generales de 
seguridad y procedimientos para la evacuación de personas en caso de 
emergencia en un edificio. 
 Plan Regulador Comunal (PRC): Instrumento de planificación urbana que 
promueve el desarrollo armónico del territorio comunal. 
 Plan Regulador Intercomunal (PRI): Instrumento de planificación urbana a 
nivel de agrupaciones de comunas. 
 Planos: Representaciones gráficas de un proyecto, obra o planificación, 
incluyendo plantas, cortes, elevaciones, emplazamiento, etc.. 
 Profesional Competente: Ver definición en Roles y Responsabilidades Clave. 
 Proyecto: Conjunto de antecedentes de una obra que incluye planos, memorias, 
especificaciones técnicas y, si correspondiera, presupuestos. 
 Rasante: Recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, 
define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de 
edificación. 
 Recepción Definitiva: Etapa final del proceso constructivo en la que la 
Dirección de Obras Municipales certifica que una obra ha sido terminada 
conforme al permiso otorgado y normas aplicables. 
 Regularización: Proceso para legalizar construcciones existentes que no 
cuentan con los permisos correspondientes o no cumplen con la personas con 
discapacidad. 
 Urbanización: Ejecución o ampliación de obras de infraestructura y ornato 
(calles, áreas verdes, servicios básicos). 
 Uso de Suelo: Clasificación de las actividades permitidas en una determinada 
zona del territorio según el instrumento de planificación. 
 Vía de Uso Público: Calles, pasajes, avenidas, áreas verdes y espacios públicos 
en general, consultados en proyectos de loteo. ].

¿Qué se enseñará?

¿Qué aprenderá?

Horas de la Actividad

Teóricas

Prácticas

E-learning

Valor de la Actividad

Administracion de Condominios

Modificaciones, Demolición y Exigencias Urbanas

Eduardo Salas